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8226;然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”给银行，这种以为金融租赁公司提供应收款的催收和信用风险控制的服务，就是银行的一种中介业务——“保理”，而银行在这个过程中还可以收取一定百分比的保理业务手续费。并且银行在整个环节中的风险控制的很低，如果存在房地产开发企业未按时支付租金，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。 8226;金融租赁工具与银行保理工具的组合使用，首先由金融租赁工具将整个项目的风险特征进行转换，实现了项目由长期风险相流动性风险的转化，房地产企业从金融租赁公司那里得到了大量的宝贵的开发新项目现金，同时金融租赁公司通过保理业务，实现了资金的快速回笼，而作为资金的最终支付方—银行，在整个风险经过分解，在承担相当低的风险的前提下，实现了自身的收益。 典当融资 8226;典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式,在近年的企业融资中，典当以其特有的优势重新拥有了市场。我国现有典当行１０００多家 8226;与银行贷款相比，典当贷款各项费用成本高、贷款规模小 8226;典当也有银行贷款所无法相比的优势。典当行对客户的信用要求几乎为零，典当行只注重典当物品是否货真价实 8226;典当行可以动产与不动产质押二者兼为 8226;典当物品的起点低，千元、百元的物品都可以当。注重对个人客户和中小企业服务。典当贷款手续十分简便，大多立等可取 8226;典当行不问贷款的用途 固定资产出售并回租 8226;如果现金不足而固定资产过多，这种方式会很适合。 8226;可以将固定资产出售给一个投资基金以获得现金，而他则把该资产回租给你（你通常会有延租权和购买权）。 8226;这种方式可能会带来资本收益或销售税等方面的问题。 私募 8226;是一种私人发行股票的方式。 8226;是向少数投资人筹措小数额的资金的一种很好的方式。 8226;这种方式在欧美非常流行。 公开上市 8226;同私募方式相比，这种形式会让你筹措到更多的资金和拥有更多的投资人。 有限合伙 8226;组建一个有限合伙公司。有限合伙公司通常都是投资公司。 8226;有限合伙人提供所有的资金，普通合伙人则负责所有外部事宜以及管理工作。 可转换债务 8226;这实际上是一种可以转换为公司所有权的贷款（贷款人有选择权）。 8226;可转换公司债,简称“可转债”，指企业依照法定程序发行、在一定时期内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。我国可转债的发行主体主要是上市公司。 8226;这种方式源于种子基金或创业基金：若你将来获得巨大成功，贷款人将加盟你的企业。 国债 8226;大多数国家均有国家收入债券。这些债券通常作为借债工具，由公司发行，而国家机构承诺支付。 信贷额度（Linesofcredit） 8226;这种循环帐户的本质就是连续的。这些形式的帐户一般以应收帐款和存货作为抵押。 票据贴现 8226;票据贴现指商业票据的持有人在需要资金时，将其所持有的未到期的商业票据转让给银行，银行扣除贴息后将余款支付给持票人的票据行为。 8226;目前我国企业向银行办理贴现业务的票据主要是银行承兑汇票。一些商业银行也开始办理一些信誉较好的大型企业的商业承兑汇票的贴现。 8226;这种融资方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况（销售合同）来贷款。 票据贴现 8226;企业收到票据至票据到期兑现之日，往往是少则几十天，多则300天，资金在这段时间处于闲置状态。 8226;远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。票据贴现只需带上相应的票据到银行办理有关手续即可，一般在3个营业日内就能办妥，对于企业来说，这是“用明天的钱赚后天的钱”，这种融资方式值得中小企业广泛、积极地利用。 8226;2004年全国票据贴现余额为1.02万亿元，占短期贷款余额的12%，签发和贴现商业票据已成为企业非常重要的融资渠道。 应收账款保理 8226;应收账款保理指企业将赊销形成的未到期的应收账款在满足一定条件的情况下，转让给商业银行，以获得商业银行流动资金支持，加快资金周转。 8226;保理可以分为有追索权(非买断型)保理和无追索权(买断型)保理，折扣保理和到期保理，等等。 有/无追索权保理 8226;有追索权保理是指销售合同并不真正转让给银行，银行只是拿到该合同的部分收款权，一旦采购商最终没有履行合同的付款义务，银行有权向销售商要求付款。 8226;无追索权保理是指银行将销售合同完全买断，并承担全部的收款风险。 8226;应收账款的保理是在西方国家普遍应用的一种金融衍生业务。最近两三年，国内商业银行开始办理保理业务 应收款的保理的优点 8226;低成本融资，加快资金周转。一般来说，保理业务的成本要明显低于短期银行贷款的利息成本，银行只收取相应的手续费用。 8226;如果企业使用得当，可以循环使用银行对企业的保理业务授信额度，从而最大程度地发挥保理业务的融资功能。尤其是对于那些客户实力较强，有良好信誉，而收款期限较长的企业作用尤为明显。 应收款的保理的优点 8226;加强销售能力。由于销售商有进行保理业务的能力，会对采购商的付款期限作出较大让步，从而大大增加了销售合同成功签订的可能性，拓宽了企业的销售渠道。 8226;改善财务报表。在无追索权的买断式保理方式下，企业可以在短期内大大降低应收账款的余额水平，加快应收账款的周转速度，改善财务报表的资产管理比率指标。 8226;目前保理业务主要针对资产状况较好、经营活动正常的企业，一些上市公司或优秀的大型民营企业无疑将成为保理业务的重要对象。如清华紫光曾向中国光大银行申请了人民币1亿元的国内保理业务额度。海尔也与招商银行签订了国内应收款保理业务协议。 资产抵押贷款 8226;目前不少上公司的抵押贷款，主要是以房屋建筑物作为抵押。 8226;2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第二百二十三条规定，债务人或第三人有权处分的仓单、提单、应收账款等可以出质。 短期融资券 8226;指企业依据中国人民银行发布的《短期融资券管理办法》规定的条件和程序在银行间债券市场发行和交易并约定在一定期限内(最长不超过365天)还本付息的有价证券。 8226;金融街是一家从事房地产开发、商品房销售、房屋租赁、物业管理等业务的上市公司。近几年来，由于公司业务发展很快，需要筹集大量资金，2005年公司每股收益0.59元，但每股的经营现金净流量仍为负数。公司于2006年5月15日发行了9亿元期限为270天的短期融资券，发行利率为3.32%。而同期的银行贷款利率约为5.85%(即使银行下浮10%，贷款利率也应在5%以上)，仅此一项就可以节省财务费用约1500万元。 万科的融资实践 8226;万科是国内A股房地产上市公司，是房地产行业的龙头企业，公司业绩优良，透明度较高，曾在“中国最受尊敬企业”的评比中名列第二。2005年6月，“万科”商标被国家工商行政管理总局认定为驰名商标，是国内房地产界的第一个，也是截止目前唯一一个国家认定的房地产界的驰名商标。 8226;2002年，万科发行了15亿的可转债；2004年09月24日，万科A(20.18,0.78,4.02%)再次推出19.9亿元可转债。2006年，万科董事会发布公告披露，拟向不超过10家特定对象定向增发不超7亿股A股，募集资金总额不超过42亿元(含发行费用)。其中，万科第一大股东华润股份有意认购不低于1.1亿股定向增发股份。目前发行价格初拟为不低于董事会决议公告日前二十个交易日公司A股股票收盘价的算术平均值，即每股5.67元。万科表示，此次增发将在证监会核准之日起的6个月内择机发行，募集资金将投向分别位于厦门、北京、杭州、武汉等各地的8个以住宅为主的地产项目。2006年10月，中国证监会审核通过了万科的发行方案，2006年12月，万科发行4亿股，发行价格为10.5元/股。 8226;万科的各种融资方式的搭配使用，不仅及时地、低成本地筹集到了公司经营所需要的资本，也很好地调整了企业的资本结构，有利于公司治理的改善与企业的可持续发展。 买方贷款 8226;如果企业的产品有可靠的销路，但在自身资本金不足、财务管理基础较差、可以提供的担保品或寻求第三方担保比较困难的情况下，银行可以按照销售合同，对其产品的购买方提供贷款支持。 8226;卖方可以向买方收取一定比例的预付款，以解决生产过程中的资金困难。或者由买方签发银行承兑汇票，卖方持汇票到银行贴现。 异地联合协作贷款 8226;有些中小企业产品销路很广，或者是为某些大企业提供配套零部件，或者是企业集团的松散型子公司。 8226;在生产协作产品过程中，需要补充生产资金，可以寻求一家主办银行牵头，对集团公司统一提供贷款，再由集团公司对协作企业提供必要的资金，当地银行配合进行合同监督。 8226;也可由牵头银行同异地协作企业的开户银行结合，分头提供贷款。 项目开发贷款 8226;一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投入资金数额比较大，企业自有资本难以承受，可以向银行申请项目开发贷款。
