爱华网一、政府把这个行业看得很重：把房价降下来风险太大
暂时没有买房但准备买房的人一定希望房价回落，甚至大幅度下降。但是，上海的官员说，是要把房价降下来风险实在是太大了。有学者指出，现在政府调控的目的已经达到，投机性的房地产需求已得到抑制，政府须适时停止紧缩性的房地产政策。由于市场预期已经改变，如果任由看空的情绪蔓延，还火上浇油，再出台新的紧缩性房地产政策的话，极可能出现房价暴跌的局面，后果不堪设想。真的有这么严重吗？他们认为，房地产行业涉及50多个部门的兴衰、5万多种产品的生产和销售。自2003年以来，上海市很多区域的楼盘价格保持着成倍上涨的势头，即使是在现在的房价水平上再下跌30%甚至50%，整个上海的房地产市场才基本趋向于正常。但是，这个价格上去了，就很难下来。为什么，有人提醒大家说上海楼市的国际化是一个需要引人注目的趋势。上海的楼市并不是上海人的楼市，而是全世界人的楼市。由于经济发展和汇制等方面的原因，我们以每平米3万元在上海买房子已经觉得非常昂贵了，但是对那些从发达国家到上海来发展的人来说，上海的房子确实非常便宜。
不止上海情况是这样，其他地方也是如此，香港700万人口中，高峰时期，几乎有接近一成的劳动人口在从事着房地产业中的调研、建筑和销售等一系列工作。不仅如此，香港银行的主要业务也是给房地产贷款，因此银行的赢利也和房地产有密切关系。再看美国，2001年以来创造的全部就业机会中有四成来自与住房相关的部门，如建筑、房地产放款和经纪。如果房价出现下跌，这一促进因素将转变成重大阻力。一旦房价下跌，美国将面临一场衰退。有人说必须提防房地产行业要挟整个经济，这话只说对了一半，另一半是：必须提防经济金融被房地产行业套牢。看来，在这一点上，美国也未能免俗，在其他国家的金融专家看来，美联储对房价的忧虑来得太迟——美国的低利率维持时间过长，美联储算是间接帮助抬高房价。《经济学家》认为，美联储应该像英国和澳大利亚的中央银行那样，以提高利率和给购房者清晰的口头警告来冷却房产市场的高温。即便美联储主席格林斯潘现在说几句话，也可以限制不断膨胀的房价泡沫。但是，格林斯潘没有这么干。格林斯潘先生也被房地产行业套牢，变得有些“房”迷心窍了。
这从一个侧面说明经济金融的房地产化趋势已经不可逆转。2004年，上海房地产及相关行业贡献了19.5%的GDP，成为GDP增长的第一大引擎，经济房地产化的倾向相当明显。对于基层政府来说，预算外的可支配收入更多的来自土地出让资金。2004年，上海市各银行有76%的新增人民币贷款流向了房地产业。这表明，银行向房地产业过度融资的特征已非常显著，同时也使各商业银行在资产运用方面暴露在更大的金融风险之下。更令人担忧的是，房地产业的增值会促使银行创造更多的信贷，这些新创造的信贷资金又会回流到房地产市场，由此制造出更大的房地产泡沫。中国商业银行的资金放贷近年来既支持了房地产市场又是依托于房地产业的回报，一旦断裂，银行如何控制风险？
二、消费者的负担很重：购房者有七成是负债消费
为了得到梦寐以求的房子。城市里的负债一族越来越多，有关统计数字相当令人震惊，据称北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率竟然高于欧美家庭。在“一步到位”的消费心理指导下，许多人不惜背上沉重债务。而中国的银行，越来越多的资金都贷款给了房地产及其关联行业，这种未经历市场考验筛选就形成的贷款结构，风险高度集中，一旦市场逆转，中国的金融业在劫难逃。
在许多人否定利率作用的时候，笔者坚信，加息是遏制房价上升的有效手段。过去5年，澳大利亚、新西兰、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙的实际房地产价格年上升8％－12%。过去5年，美国的实际房地产价格年上升10%，但是在波士顿，旧金山为15%以上，房地产价格与平均收入之比达到历史新高，超过1975－2002年均值。全球将购买房产作为投资已经普及，股市崩盘，养老金亏损以后资金涌向房地产。澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国 30% 的人认为，投资房地产是最好的养老手段，只有 27% 的人选择养老金。70年以来，英国各项资产回报率平均值在税后达到 4.5%，而房地产回报率却是负的3.7%。 更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国，英国，西班牙扣除维修费以后，房地产回报率只有 3－4%，比抵押贷款利率还低。所以，利率的提高将后决定性地击破房地产泡沫。利率的作用不是一次加息就充分体现出来的，利率的变化在于改变人们的预期。
三、有些人在这个行业的利益更重：谁在房地产市场寻租？
中国人民银行副行长吴晓灵女士曾经警告各路诸侯不要跟央行博弈，可是，没人理解也没有人愿意去理解中央银行这种“道义劝告”的深义。在这个博弈盛行的年代，谁听谁的？地产大腕相信有地方政府“铁哥们”的撑腰，有惟利是图的商业银行做靠山，还有媒体的谄媚讨好，加上贪图小恩小惠的“学者”摇唇鼓舌吹捧，最后就是傻啦巴鸡的消费者跟着瞎起哄抢着买单。俺还怕你小小的利率杠杆不成？在庞大的房地产暴利面前，利率和利息支出只是一个毫不起眼的因素，根本可以忽略不计。
有专家指出，大陆房地产市场就是一个寻租市场。房地产行业有很多的设租空间，完全就是黑箱操作。这是一个多个利益主体的权势与实力的博弈：投资商、开发商、销售商、地方政府、银行、媒体和消费者，这些主体有着多种的组合，有着剪不断理还乱的利害关系。现今大陆最有钱的人，七成来自房地产行业。地方财政最富有的是房地产开发居多的城市，商业银行最有保证回报的是房地产项目……这里，土地资本和信贷资本产生的剩余价值在利益主体间进行了有效的分割，各方凭借势力各得其利。地方政府的官员们与房地产商们的合作最容易实现财政收入的快速增长和政绩光环的闪耀；银行资金能够实现最快速的流转和回报；投资商或开发商或销售商能实现最快速的致富。（参见胡敏，2005）宏观调控遇到了最强力的挑战。为什么中央的政策难以落到实处呢？关键在于一些地方政府和开发商联手阻挠。开发商的行为受逐利本性驱使，自不待言。地方政府是应该无条件执行中央政策的，但他们为什么也是推三阻四，态度暧昧呢？地方政府也有自己的独特利益，要靠抬高房价来获得更多的资金。它们不仅可以拉动GDP来兑现政绩，还可以在具体操作过程中获取大量的灰色利益。显然，这种独特的利益既不和中央的利益重合，与普通民众的利益之间也没有任何交集，显然，利益集团的利益占了上风。地方政府现在找到了生财之道——“刮地皮”，在巨大的利益冲动的牵引之下，谁又能阻挡他们继续“刮”下去呢？
四、房地产泡沫破灭的后果比想象的更严重
有专家总结香港楼市的经验教训，它曾经经历过上升13年（1985-1997）和下跌6年（1997-2002）的痛苦过程。即从1985年香港房地产市道复苏算起，到1997年房价则上升了近10倍，并且在1997年到达顶点后，泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中香港楼价已下跌70%左右，导致大量负资产(指持有物业的市场价值已经跌至按揭金额以下)人士产生，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。在香港房地产泡沫和股市泡沫双双破裂的之后，观察家指出：香港经过整整六年时间都未能从资产泡沫爆破的震荡中恢复过来，并产生了一种非常负面的心理状态——资产泡沫爆破症候群——为当前的处境和问题寻找替罪羊。即政府、公营机构、企业、银行、传媒、內地新移民，甚至邻近地区的崛起，都成为香港人埋怨的對象，等等。基于此，陆新之指出，房地产业好像一列火车，当出轨时才会停下来。它与股市不同，股市好像一部的士，随时上上下下。地产牛市开始时较股市为慢，需要时间获取动力。当建立起动力后，它倾向于力度过猛而脱离经济现实。当泡沫因着一些诱因而爆破时，下调的幅度通常超过40%，甚至更多，对经济的损害远较股市造成的更为严重。（陆新之，2005）最严重的警告来自IMF，它宣称房价上扬是一个全球现象，任何国家出现的下跌都可能是多米诺骨牌。最后，笔者不得不说，也许，有一天，人类会因为自己因小失大而后悔，但是，在灾难出现之前，还是先狂欢吧，指挥这支资产泡沫乐队的是一群贪婪的蛀虫。而且，人类为少数人的贪婪付出惨重的代价也不是只有这么一次。
