爱华网后房产时代--中国开发区工业物业介绍1．工业物业与工业物业管理 （1）物业一词来自于香港方言。英文为 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。 （2）工业物业是为人类的生产活动提供入住空间的房地产，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前在我国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。 工业物业除具有一般物业的属性外，还具有一些自身的特点：(1)地理位置敏感性不强；(2)它与国民经济联系密切,开发后能否出售；(3)投资少内部收益率高；(4)工业物业技术性强适应性差；(5)工业物业涉及平整土地管线等基础设施。 （3）物业管理其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。 a.广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。 b.狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。 （4）工业物业管理(Industry Property Management)不同于一般的物业管理，它是集工业管理和物业管理于一体的、对工业物业和辅助生产过程的管理。工业物业管理以土地、工业厂房和管理为投入，以利用外资的综合社会和经济效益为产出，在为外资服务方面具有更加丰富的内容，包括投资服务、标准厂房服务、物业管理服务、辅助性生产管理服务和部分生产经营服务。开发区工业物业和普通居住区物业的区别开发区工业物业 居住区物业物业概念 内容广泛 内容相对单一物业性质 开发区商办、商贸楼、工业厂房、市政实施 居住住宅物业管理服务的对象 开发区企业 城市居民物业管理服务的功能 保障企业生产为主体 方便居民生活为主体管理服务标准 以国际为背景的外资企业国际标准 以居民为背景的国内标准2.中国开发区工业物业简况 中国是世界人口最多的国家，拥有庞大的廉价劳动力市场，因此有“世界工厂”之称， 为本土及海外市场提供不同类型的工业制品。与此同时，中国大陆已不再仅仅局限为一个廉价的制造业基地，而转为着重强化及提升产业价值链，并同时受惠于国外的白领业务。很多落户在北京、上海、深圳及大连的企业，不是单单为了廉价的劳动力、当地大批的高素质人才，而且具有规范运作市场和较高管理水平的工业物业也日益成为企业投资所选择的重要因素。除工厂厂房外，清洁、功能多样化，配套设施齐全的现代化高科技厂房已开始在这些城市涌现。 随着中国房地产市场的规划化操作，商住房产的发展到了一个相对饱和的时间，利润空间已经能按预期测定，市场运作的规范体系日益健全，开发的经验和体量都到了成熟期。与此同时，中国的产业投资和开发区建设到了一个以更高层次的基础建设的新阶段。这些基础建设包括信息网络、人才平台，以及最直接的工业物业的建设和管理，并且在提供的标准和服务上更加接近客户的需求和国际标准。 为此，投资工业物业，特别是其中在开发区内的工业物业成为当前投资中的一个新的热点，有着非常看好的前景，为此，在房产行业中被称之为后房产时代。 开发区具有集约生产要素、集聚新兴产业的特点，因此，我国的工业物业集中于特定的工业及高科技园区，而我国的开发区大部分又集中在大城市及其周边地区。这些开发区中发展工业物业最快的地方是在几个大城市内，已经形成了一定的规模。 2003年8月广州开发区获准扩充规模，用地面积从原来10平方公里增至38.6平方公里，比原有积大四倍，有效舒缓了供应紧张的情况。区内大部分物业都是按东南亚开发区比较常用的定制厂房模式而建，此类厂房总建筑面积达1，000，000平方米。2003年第三季，区内厂房整体入住率为85%，而主要需求来自汽车、高新科技及生化工程等行业，使用者70%为海外投资企业。厂房每月平均租金为每平方米10-25元人民币(1.2-3.01美元)。 深圳的主要开发区包括深圳高新科技园、深圳市保税区、龙岗大工业区、蛇口工业区及笋岗物流园区。占地11.5平方公里的深圳新科技园所获的评价很高，吸引了不少跨国企业如IBM、菲利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、朗讯及Harris等进驻。科技园亦深得多间国内公司垂青，较为人熟悉的有华为、联想、TCL及创维。科技园内的平均租金为每月每平方米20-60元人民币(2.41-7.23美元)。 深圳市保税区工业物业租金为每月每平方米3.21-5.13美元，家乐福及沃尔玛已在区内开设其亚洲区采购中心。跨国物流公司如以日本为基地的日通及近铁也落户保税区。IBM则在区内开设了制造中心。 上海现有超过一百一十个工业区，根据戴德梁行的租金调查，二零零三年上海主要的十一个工业区的平均租金都保持稳定，为每日每平方米0.97元人民币(0.12美元)。而二零零三年第四季的平均售价则为每平方米3,022元人民币(365美元)，与二零零二年底比较变化不大。过去一年，跨国公司继续投向上海各工业区，纷纷开设厂房及研发中心。其中占地25平方公里，位于浦东区的张江科技园最深得外资企业欢迎，其中一个原因，是该处适合进行研究及开发工作。二零零三年新落户区内的企业众多，当中Infineon开设了中国区域总部、霍尼韦尔开设其亚太区总部，通用电器设立了环球研发中心。 北京中关村科技园，有中国“硅谷”之称，继续保持其研发中心的领导地位。其中一个重要区域——中关村软件园，占地139亩，建筑面积616,000平方米。二零零三年第三季的平均售价为每平方米301美元，租金为每月每平方米9-13美元。另一座落于清华大学旁的清华科技园，占地25亩，建筑面积690, 000平方米，其租金为每月每平方米14-18美元。 大连则锐意发展软件产业，吸引外资软件公司前来投资。占地35.6平方公里的大连1051101;新技术工业区为首个获国家批准建立之高新技术区，吸引了近五百家外资公司投资。当区内软件园第二期工程竣工后，占地面积将达7.5平方公里，将是全国最大的软件园。园内的跨国企业有诺基亚、新力、日立、通用及埃森哲公司。2003年第三季租金为每日每平方米1.50-2.00元人民币(0.18-0.24美元)。 在天津，占地33平方公里的天津经济技术开发区备受高度评价，至今已吸引近二百家跨国企业进驻，当中有摩托罗拉、霍尼韦尔、雀巢、三星及可口可乐等。 我国先期开发区是依靠优惠政策吸引外资优先发展起来的区域，随着政策优势的减弱和国民待遇的普遍化，我国的开发区都在积极寻求新定位，开发新优势，因此发展高新技术产业成为各开发区的大趋势，因此，开发区工业物业越来越多的涌现高新技术产业用房、研究与发展用房。中国开发区工业物业具有明显的特点。 第一，开发区的主要管理机构和投资者已经将原来的土地经营和提供基础建设服务进一步深化，为投资着直接提供物业和物业管理服务，并且进一步将工业物业深化为一种资本投资和经营性产业，带动开发区的经营模式和资本运作模式的改变。 第二，中国可经营的工业物业已经具有很大的发展规模和基础，在中国开发区内已经开发的面积中大约有2亿平方变之多，而在今后三年，可供开发的面积理论意义上还有2亿平方左右。如果做为经营性的工业房产开发和商业运作，将来的市场潜力非常大。 第三，工业物业提供的方式多样化和投资渠道的多元化。民间资本正在逐步将一部分住宅投资转向工业房产投资。更多的海外投资商将投资工业物业为产业，并且跟随他们在海外的投资商进入中国，为他们在海外的生产性客户提供工业物业的服务。 第四， 投资产业商，特别是外国投资者越来越多选择工业物业，而不是直接盖企业用房，以降低初期投入的成本，同时可以获取成熟的管理和基地设施服务。目前市场的形势也非常有特点，主要以租为主，以租带售等方法也在不断被应用。 第五，工业物业管理提供的服务多样性。一般由政府和开发区管理机构投资的物业多以孵化器形式为多，并由政府无偿提供给一个准入条件的新生企业。而大部分的工业物业提供给海外投资的中小企业，一般以2000平方米为单位，也有为企业进行定制的厂房和设施。作为一种产业，工业物业的发展也得到了政府的支持和鼓励，并且成为政府对外招商和合作的一种载体而能享受到特殊的待遇。3．上海市开发区工业物业市场案例 去年是中国整体经济形势堪称近年来最好的一年。在结束了3月份突如其来的非典型性肺炎疫情的冲击之后，我国的国民经济进入一个新的快速增长期。稳健的经济发展势头体现在了上海房地产市场中，尤其是在工业房地产方面。在一些比较成熟的工业区内，如松江出口加工区，金桥出口加工区和奉浦工业区，新厂房的租售面积仍稳步增长。总的说来，租金和售价在本季度保持平稳的走势。在可以预计的未来，其浮动幅度不会很激烈，将会处于一个平稳调整的态势。由于上海地区工业用地供应量与供应速度正相对下降，再加上今年上半年出台的一系列严格控制土地开发的政策，预计上海的地价在不久的将来会有所增加。 上海市近年工业物业租金走势10510095908580 1998Q1 1998Q3 1999Q1 1999Q3 2000Q1 2000Q3 2001Q1 2001Q3 2002Q1 2002Q3 2003Q1 2003Q3Q1、Q3指第一季度和第三季度,其中设定指数1998Q1=100上海市主要工业区工业厂房租金 漕河泾 奉浦 嘉定 金桥 闵行 南汇 青浦 松江 外高桥 莘庄 张江上海市主要工业区土地批租价格 漕河泾 奉浦 嘉定 金桥 闵行 南汇 青浦 松江 外高桥 莘庄 张江4．开发区工业房产趋势——概念升温，投资新热点 2002年，上海举办了首届工业房产展示交易会，来自浙江、江苏和深圳等地的至少100平方公里的工业房地产项目首次大规模进入上海展出。2004年初，上海市工业开发区协会与全球著名的普洛斯工业房地产信托公司合作成立上海工业房地产研究咨询中心，定期发布长江三角洲地区工业房地产季度指数体系。 值得关注的是，如果按照工业房产的概念改造工业开发区的运行模式，带来的将是房地产开发、投融资改革甚至政府体制的变革。 以长江三角洲，珠江三角洲和渤海湾三大区域为代表的中国开发区正在成为世界级制造基地的重要载体。而工业房产的供应和需求都处于高速增长状态，工业房地产的发展潜力已经引起了业界的重视及投资者、创业者的关注。权威人士估计，仅长三角地区每年可供上市的工业物业可达5000万平方米。 同时都市型工业房产也成为市场热点。大部分长三角城市内的旧厂房大多位置好、价钱低，不需要任何特批手续就可以转作商铺或办公用房。这些改造后的厂房租价仅相当于同地段商用房的50％～80％。根据所处地段、厂房结构、配套设施的不同，生产型厂房改建以后每平方米每天的租价大概在0.7元至1.2元之间，办公型用房的租价仅在每平方米每天1元至1.8元，远远低于周边同类商用房的价格。 目前承租者大多是私人投资者、研究人员和学生创业者。去年工业房展试展的情况也反映出，私营投资企业、新兴研究所、青年创业型企业成为工业房展的专业客户，成交率颇高。
作为一种投资产品，工业房产概念正在逐步建立，市场开放度也越来越大。工业房产的投资回报率迄今尚无明确统计，但从开发区调查的信息看，回报率还是比较高的，有些甚至达到了17％左右。为此在民间，将对工业房产的投资做为长线投资的一个主要投资产品，形成了“工业房产概念”受到青睐。尽管其运行并未完全市场化。但是基本借鉴了住宅、写字楼等房产的成功做法，政府只管产业导向、规划、项目论证和行政审批服务，房产项目的开发、经营交给企业去做，其经营者可以是国有企业、可以是外资，也可以是民营资本。以开发区为主导的工业房产需要强大的资本，因此，在放开一级市场的同时也正在放开二级市场，以缩短投资者的回报周期和经营风险。 业内人士认为，工业厂房对个人投资者放开，有着较高的社会融资意义。随着工业房产市场的继续预热成熟，中小型投资客不会期待很久，2、3年内，一些支持性的政策和服务项目就将陆续出台。甚至，为吸纳中小个体投资者，工业房产很有可能与证券、基金、信托业相结合，成为一种普通大众都能投资的项目，即个人可以买整个房产项目，也可以买其中一部分。这样，既有利于启动民间投资，又有利于沟通资本市场和实体经济，使工业厂房的投融资渠道更加便捷、畅通。 以工业房产为代表的后房产时代的概念已经提出，我们期待着这一概念能成为一种共识，并且有更多的国际投资商参与投资、经营和管理，快速推动工业房产的事业向前发展。
