爱华网系列专题：后奥运时代
一.“奥运低谷效应”定义最近几届奥运会经验证明,举办奥运会将有效地促进举办城市,乃至国家的经济增长。但是,奥运建设投资在拉动经济增长的同时，如不注意提前预防,也存在着负面影响。奥运会后,大量的体育场馆和设施有可能被闲置或利用不足,一些与奥运相关的行业可能出现衰退。奥运经济的这一特性在国外被称为“奥运低谷效应”。二.“奥运低谷效应”既非历史发展必然现象,也并非不可避免从举办奥运会各个城市经验看,奥运会后体育场馆闲置较多.但房地产市场的表现各不相同,奥运会前市场大多一片繁荣,涨幅可观,而奥运会后则可可说是有涨有跌.“奥运低谷效应”曾在巴塞罗那奥运会和悉尼奥运会后出现,对当地经济造成负面影响,如巴塞罗那由于房地产的过度发展(1986~1993年,巴塞罗那住宅价值增长250%~300%),奥运会后用了6年才扭转跌势;悉尼奥运会后的1~2年,“地产泡沫”的表现也非常明显。但我们同时也看到,随着奥运场馆的逐步充分利用和奥运村地区的环保建设,悉尼奥运中心区住宅迅速发展,人口不断增加,已从几千人的小区发展成为6万户居民的小城镇,目前房地产市场发展良好,已成为悉尼最适合居住的地区之一。事实证明,如果在筹办奥运会期间,精心筹划,处理好可持续发展问题,所谓的“奥运低谷效应”现象既非历史发展的必然现象,也并非不可避免的。1984年洛杉矶奥运会前,由于人们担心奥运会可能形成的巨大亏损,洛杉矶的地产价格有所下降,而同期同处南加州的橙县、圣地亚哥等地产价格均有不同程度的上扬.但由于彼得·尤伯罗斯的出色表现,1984年洛杉矶奥运会并没有出现亏损,而是创造了很多就业机会并吸引了来自世界各地的游客,因此在加州整个地产市场下滑的时候,洛杉矶市的房地产市场却逆势上扬,很多程度上归功于奥运会效应的强力拉动;1988年汉城奥运会后也并未出现所谓的“奥运低谷效应”,房地产市场的火热一直持续到1995年;1992年亚特兰大奥运会,组委会主席佩恩是亚特兰大房地产界最著名的律师之一,由于赞助和经费的关系以及佩恩于房地产界千丝万缕的联系,房地产行业在奥运会基础设施建设、场馆建设中都得到了不少好处,包括交通整治等,都充分考虑了开发商的利益,从而使此次奥运会的举办成为当地房地产市场充分发展的源动力。奥运会前后奥林匹克公园周边房地产的升值,普遍都超过30%,奥运会迫使亚特兰大对市中心的旧城区进行了大规模的改造,将不少旧的工业厂房搬到郊区或更远的地方,在中心区,写字楼和商业物业得到巨大发展,奥运会后达美航空、南方贝尔等世界级大公司和政府组织纷纷到亚特兰大落户,同时由于奥运会期间留下的先进的通讯设备和宾馆,使很多会议选址与此,亚特兰大成为“会议之城”。同时,由于奥运会,政府大力整饬了市区和郊区的交通路线及设施,加上奥运会带来的后续效应,经济持续稳定增长,居民消费信心大增,郊区住宅建设成为热点.目前,亚特兰大郊区住宅已成为当地著名旅游景点之一,号称“全美最漂亮的住宅区”。三.北京如何规避“奥运低谷效应”2008年奥运会后的2009年恰好是中华人民共和国成立60周年,10年大庆的举办将使部分场馆得到再次利用,有力地缓解场馆空置现象。同时,在奥运会前未雨绸缪,充分考虑奥运会后场馆的改造利用,也无疑将有效地规避或缓解“奥运低谷效应”。1.商业开发打头,酒店、展览、会议、办公等综合利用自１９８４年美国成功举办洛杉矶奥运会并带动当地城市发展之后，奥运会才开始出现赢利现象。举办奥运会最直接益处是能够带动城市发展。但从各举办城市经验看，单体场馆效果并不好,奥运会后闲置场馆比较多。如何避免出现“赛事一完人去楼空”的现象也成了目前摆在我们面前的课题。利用商业开发,酒店、展览、会议、办公等综合利用,提高场馆的利用价值,是一条有效方法。２００８年奥运会所需比赛场馆共３5个，其中北京占３0个,１5个为新建场馆。在新建场馆中，有少数是临建性场馆，赛后可以拆除；另外一部分是永久性设施，主要有奥林匹克公园和五棵松文化体育中心。为确保长期使用，许多场地都预留了大面积的商业服务设施，而不仅仅是作为单一比赛训练场地。在２１６万平方米的奥林匹克公园内，场馆面积占到１００万平方米，设有国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心和射箭场等场所。同时，还规划建设酒店、会议、商业、办公等其他配套服务设施，给赛后利用创造良好条件。据了解，国家体育馆在奥运会期间将进行体操比赛和手球、排球决赛场地，而在赛后有可能成为大型文艺演出场地。国家游泳中心赛后将是一个戏水乐园。占地２０万平方米的五棵松文化体育中心，仅有一个5~6万平方米永久性场馆，其余均为体育、文化配套商业设施，将通过赛后商业开发利用来带动五棵松社区体育建设和地区发展。2.奥运场馆规划布局与完善城市功能相结合奥运场馆规划布局与完善城市功能相结合,包括选址、场馆面积、内部设计等,使他们恰到好处地满足城市日常生活需要,为赛后利用打下良好基础。一些场馆,如在奥运会期间用作乒乓球、羽毛球、击剑、摔跤比赛等场馆, 奥运会结束之后将成为公共文化娱乐活动场地;而主新闻中心、国际广播电视中心等，奥运会后将成为会展中心和文化设施，如首都青少年宫、城市规划展览馆等;另一部分奥运场馆则成为国家专业体育运动员比赛和训练的基地，例如自行车馆和射击馆等。3.奥运村改作高档居住区
奥运会后，奥运村将作为高档居住社区长期使用。运动员公寓改为住宅出售，生活服务用房将成为住户的公共空间。奥运村内一些服务设施将被改造成为居住区的娱乐休闲中心。记者村是利用正在建设的商品房，赛后出售。学校、小区幼儿园等都将利用公园内现有设施改造建立，运动健身区留给居民健身用。奥运选择北京,世界看好中国!2008年奥运会,世界目光再次聚焦北京! “新北京,新奥运”,“绿色奥运,科技奥运,人文奥运”,奥运经济和奥运地产展现前所未有的魅力,北京面临千载难逢的发展机遇!1990年亚运会,亚运村迅速崛起,成为北京高档居住社区,城市发展直接从二环跳至四环;2008年奥运会,奥林匹克中心区的迅速崛起使亚北重新定位,古老皇城城市中心北移,重新构筑北京整个城市规划布局,奥运经济和奥运地产将走向何方? 我们拭目以待!北京,2008! 北京,奥运!
