爱华网在刚刚结束的第8届中国北京国际科技产业博览会上，北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国针对目前业主与物业公司日益明显的矛盾冲突，提出了“物业公司股权配送给业主”的全新方案。他计划在自己开发建设的东直门Naga上院项目中，前期由开发商拿出200万资金牵头成立物业管理公司，在项目出售的同时将物业管理公司以股权的形式配送给该项目的全部99名业主，让业主自己做物业管理公司的老板。 在被问到自己为什么会提出这个想法的时候，李建国说伴随着人们居住水平提高，商品房社区大量形成，社区矛盾也日益尖锐，究其原因，是因为相互的不信任与不理解。提出这种想法是为了更有效地调和各方面的关系。信托机制可以解决技术难题 与此同时，一些对物业管理有过经验的业内人士则表达了对Naga上院“物业公司股权配送业主”方案的担心，他们普遍认为，开发商肯主动提出这个想法的精神值得赞扬，但同时应该看到这个方案实施的困难。“按目前公司法的规定，有限责任公司的股东人数至少不少于2人，不超过50人，Naga上院如果想成立一个物业管理公司并将股权分配给99户业主，首先与公司法中对股东人数的要求不符；其次，按开发商的意愿，房屋产权和物管公司股权要捆绑不能随意出售或转让，但在实际的操作过程中，一旦把股权在工商局备案并以‘股权转让凭证’的方式转让给其它业主，即使签定合约约定也无法阻碍业主违约转让股权，这很可能造成这条约定的推广的困难。” 但北京仁和律师事务所律师孟宪生在接受采访时则表示，从表面上来看，Naga上院提出的“物管公司股权分配方案”确实存在一些技术难题，但在现行的市场条件下，依据2001年颁布实施的《中华人民共和国信托法》，可以通过建立一种信托财产管理机制来有效解决Naga上院现阶段的这些技术难题。据他介绍，依据《信托法》的规定，在Naga上院这个项目，可以设计用股权信托的方式，由天恒拓展房地产公司出资200万作为信托资金，委托几个自然人做为受托人，以将来所有的业主作为受益人，继而注册公司，建立彼此的信托关系。首期的几个自然人不考虑是否是将来的业主， 一旦房屋交付，业主依照信托契约行使对受托人和物管公司的监督权。2年期满时，受益人（全体业主）可重新选任受托人，重新选任的受托人应该是业主。这样就解决了法律上关于股权人数的问题。 "另外，关于房屋产权和物管公司股权捆绑问题也因为建立这个信托财产管理机制可以得到有效解决。”他说，“信托财产是独立于委托人也独立于受托人的独立财产，只能按信托文件占有使用收益，在法律意义上脱离了开发商的控制。也同样因为股权受业主集体监督和控制，不允许个人原因出让，这也使得物业公司股权始终掌握在业主手中。”孟宪生认为，如果按照信托财产管理机制在该项目试点成功，Naga上院很可能成为北京乃至全国第一个“物业股权分配业主”的成功案例。市场是最终评判者 “我们会通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是物业公司的股东。在执行层面上，将物业管理公司以股权的形式，按照业主购买值的比例将股权无偿配送给业主，每年由作为股东的业主成立的董事会，领导物业公司发展。物管公司经理由董事会聘请顶级的物业管理职业经理人担任，加上适当的物业管理费预算，以维持一个顶级水平的物业管理服务水准。物管公司在董事会领导的总经理负责体系下，严格按照股份公司的操作模式来进行公司运营，同时财务透明公开，业主即股东具有监督物管公司的权利。此外，物管公司股权跟业主的商品房产权捆绑，不能随意出售或转让。”李建国说。 而置业专家、朝阳园业委会主任、中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员舒可心在接受采访时则表示，虽然企业可以通过借势信托的方式解决物业公司股东人数、房屋产权和物管公司股权分离等方面的技术问题，但对于Naga上院来说，最重要的问题则是未来市场的接受程度。毕竟一个小区除了有先进的管理体系之外，房屋价格、房屋质量还是消费者关心的重中之重，加上未来该小区业主是否会有物业管理自主意识、是否会严格遵守业主公约、业主成为物管公司股东后是否有足够的心理承受力承担物业公司未来可能发生亏损风险等等，都将给发展商和未来的业主带来不小的挑战和机遇。 他提醒说，“Naga上院的的物管公司股权分配方案可能解决了未来该小区业主大会和物业公司的纠纷，但未来单个业主与物业公司发生纠纷，单个业主的利益与物业公司整体的利益发生冲突和纠纷的现象仍将可能存在，这些问题的完满解决仍然需要专业素质和专业水准的物业管理企业管理层的共同努力。”
