爱华网苏州官太尉河浩浩向东奔流不绝，河边的柳枝刚刚抽出嫩芽，正是江南初春时节。远远望去，郁郁翠色掩映之下，一座大宅院的黑漆大门隐隐若现，门楣上一块“控制保护建筑”的蓝牌熠熠生光。 最近一个月来，家住官太尉河畔盛家带33号的老秋已经记不清看到过多少批陌生人进出他隔壁的这扇大门。他始终很纳闷，怎么这座和自己做了几十年邻居的古宅一下变得这么受宠？ 老秋或许没有料到，有人已经标了5600万元天价将这座名为葑湄草堂的古宅送上了拍卖台；而他更想不到的是，就是这则普通的拍卖消息竟一举牵动了海内外众多投资者、收藏家、文化人和主流媒体的神经。 3月18日，上海新世纪拍卖公司在其网站上贴出公告称，受有关单位委托，公司定于2005年3月31日下午2：00假座延安中路1111号延安饭店四楼会议室对苏州市盛家带31号产权房（即“葑湄草堂”）进行拍卖。 就在公告出现的两周前，早报曾率先发布了一则《苏州拟就〈意见〉撬动古宅上市》的消息。 嗅觉敏锐的人很快将这两件事联系到一起。显然，葑湄草堂决不是一件普通的标的。由于此前，国内从未有过古宅拍卖的先例，因此，它极有可能成为国内古宅中首个上市转让的个案。 一时间，关于此次拍卖的报道铺天盖地。“控保建筑市场化的第一案”、“苏州古宅首次真正意义的‘上市’”、“古宅流通从此将有价格参照”……静卧了200多年的古宅首次被罩上各种光环。 但到了拍卖当天，情况却出人意表——原先安排的古宅专场拍卖会突然变成一场普通的本地房产拍卖会，门口一张通知墨迹未干：苏州盛家带31号葑湄草堂拍卖会，“因综合原因，经各方商榷，暂缓举行”。 就如同这座古宅本身谜一般的历史，这寥寥数语让匆匆而来的国内几十家媒体记者陷入了沉思…… 从“苏家老宅子”到“葑湄草堂”
“现在，几乎每个来这儿的人都知道这座古宅叫‘葑湄草堂’，但他们中或许没几个人知道，这座古宅原来一直被我们叫作‘苏家老宅子’。”当地的一位“原住民”张老伯斜靠在躺椅上、吐了一口烟圈，悠悠地对记者说。 作为一个在盛家带住了大半辈子的“老苏州”，张老伯和当地其他“原住民”一样，还是习惯称这座宅院为“苏家老宅子”。据他透露，老宅之所以被冠名“苏家”，是因其最早为清同治年前一位官宦人家苏氏所有。此后的光绪九年，这座老宅被一个姓顾的大户购得，民国三十年，又归到另一个富贾陆氏的名下。建国后，苏家老宅被收归国有，一下子迁进了30多户居民，原先“往来无白丁”的老宅顿时成了大杂院。 “那段时候，老宅里可比现在‘闹腾’多了：院子中间到处是人工搭建的简易屋棚，家家户户的马桶就在院角落里随意晾着，宽敞的厅堂正好被当作公共厨房，煤炉一只挨着一只，煤饼一直堆到墙头。每到傍晚的时候，呛人的烟雾绕梁不绝，飞檐雕栋早已被熏得漆黑一片，左右厢房也都因年久失修而一一塌陷……”说起这段往事，张老伯眼前仿佛过着电影。 他最后告诉记者，你要知道以前的苏家老宅是什么样，可以到隔壁的老秋家去体验一下。 老秋所住的盛家带33号与葑湄草堂仅一墙之隔，同样是200多年历史的控保建筑，现仍属苏州房管局所有。进了大门，只见面积不大的院子里，晾衣竿占去了大半空间，门和窗全都污渍斑驳，墙上裂缝丛生。有些窗户无法紧闭，屋内情形一目了然。至于屋顶漏雨、下水道堵塞更是家常便饭。 老秋至今仍清楚地记得，去年8月，台风“云娜”降临苏州，居委会主任满头大汗地敲开他家的门：“老秋啊，大台风来了，夜里惊醒点，万一发现有什么不对，就赶快往外跑。” 那段日子，老秋一家和当地绝大部分“原住民”一起都搬离了宅院。台风过后，房管局派人来整修。但老秋回来后一看，发现屋子外面是修好了，变漂亮了，里面仍旧是“漏雨漏风不漏光”。 更戏谑的是，老秋他们最近越来越为一件事犯愁：由于苏州环境整治的深入，“现在拎着马桶也没地方倒了”。 相较之下，完整修缮后的苏家老宅如今和老秋家已不可同日而语。看似普通的黑漆大门打开之后，只见粉墙黛瓦素净分明，院落门廊层现错出，排列结构深得苏州园林之精妙；沿门厅、轿厅、纱帽厅、内厅和后厅一路向里，砖雕门楼、斗拱飞梁随处可见，其中一座保存完好的门楼上雕着“慎修思永”四个大字，落款是“道光庚戌（距今约180年）”；来到屋后，蜿蜒的水池、小桥、亭榭、湖石、假山错落有致，3处从别地移来的花厅“整旧如旧”，修复者的专业可见一斑。 而最能体现修缮成果的地方莫过于老宅的洗手间。但见由马赛克墙面、毛玻璃落地门和TOTO牌抽水马桶等构成的现代化洗手间，与外面的亭台轩榭两相对比，给人以恍如隔世之感。而车库、餐厅、厨房等现代实用设施的引入，更让这座200多年的古宅凭添时代之气。 “除了设置这些基本配套设施外，我们还适度改变了天井、围墙、窗体的尺度和比例，使整个建筑的通风采光效果很好。”开发商苏州新沧浪房产公司董事长史建华说。 不仅如此，在整个修缮过程中，开发商还在苏州市文物管理部门的支持下，将同在盛家带、已经岌岌可危的“朱宅”移建过来，与“苏宅”合并，历尽5年之功，终于组成了这座占地2000平方米、建筑面积1500余平方米的三路五进大型古宅。 至此，一幢被赋予了新生命的古宅完成了付拍前的大部分准备，只差一个更响亮的名号。修缮者于是借来吴中名士、清人李果旧宅“葑湄草堂”冠之…… 天价古宅的天价之辩 葑湄草堂并非是中国第一处被买卖的古宅。此前，苏州的控保古建筑中，已经有苏绣创始人沈寿的故居绣园、文人唐寅的故居桃坞别院、宋仙洲巷15号张宅等多处古宅陆续完成交易；而鲍传德庄祠、彭状元府、双影塔园等待字闺中的古宅，也迎来一批又一批的看客。……在苏州之外，扬州去年底也曾首次拍卖小盘谷古宅10年经营权和汪鲁门古宅15年经营权，结果以流标告终。 但葑湄草堂无疑是所有这些被买卖的古宅中最受关注的一座。 一方面，在它之前，所有的古宅产权转让都不是通过市场化程序交易完成的，葑湄草堂的拍卖将开创这样一个先例；另一方面，委托方对葑湄草堂开出的拍卖底价达5600万元，折算下来，每平方米的售价高达4万元，和国内大部分顶级豪宅相比，这不啻是一个天文数字。而一旦葑湄草堂顺利拍出，国内今后的古宅交易将首次拥有可资参考的价格标杆。 然而，围绕这个价格是否合理，市场内外却激辩连连。 本次拍卖的策划联络人——上海集星投资咨询有限公司总经理范祖祥认为，这座古宅曾经住了30多户人家，仅动迁安置和修缮的费用了就花费数千万元，加上修复过程中都是聘请了经验丰富的老工匠，力求恢复原貌，因此这个价格并不算高。 苏州市房管局公房管理处处长俞国祥则进一步将葑湄草堂的成本价具体化：仅仅是解危，每平方米大致需要300元到500元；如果修复，每平方米需要的资金为2000元到3000元；而要彻底维修，必须将里面杂居的住户全部迁出，搬迁成本约为每平方米五六千元；加上苏州本地目前高昂的土地费用和其他费用，这样算下来，葑湄草堂尽修缮成本就在每平方米1万元左右。 记者了解到，目前苏州古宅的交易价格，通常是由买卖双方根据搬迁和装修成本，结合地段和环境情况来商议的。即使是未经修整者，售价也多在千万元以上。例如新沧浪公司曾用“克隆古建”手法精心打造了一座园林式私家庭院“紫竹苑”，在苏州房展会上，以2500万元的高价顺利成交。 而更难以测算的是古宅的无形价值。 “在计划体制下，古宅被当作普通民居使用，人们只看到它的居住价值。但市场化之后，人们越来越发现古宅的文化、艺术价值，这类无形价值和原先的居住价值是不可相提并论的。随着历史的推移，人们对古宅的价值认识也将越来越得到提升。”苏州房地产协会副会长、苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋教授对早报记者说。 在他看来，开发商开出这样的天价并不为过。“毕竟，开发商也要冒很大的风险。首先，控保古宅的使用有很多限制，这就注定能够接手古宅的人不会太多；其次，国内对古宅保护的法律法规还很不健全，这也为古宅今后的出路预设了很多风险。” 另一位古城保护专家、同济大学国家历史文化名城研究中心主任阮仪三教授在接受早报记者专访时也持同样看法。“从国外的情况看，老房子未来的趋势是越来越值钱。现在国内老宅比新房便宜的情况是不合理的，今后一定会扭转。我个人认为，5600万还是很便宜的。” 但对投资者来说，5600万元毕竟不是一笔小数目。尤其在国内古宅交易尚未成气候的当前，市场上对古宅价格的认定十分随意，这也在一定程度上扰乱了人们对葑湄草堂真实价值的判断。“拿当年我们花大价钱修缮的绣园来说，当时想作为一个试点，结果卖了几年没卖出去之后，只得以600万元卖给一个苏州人，这个价格连成本都没收回来。”俞国祥不无懊丧地说。 而另一位款姐则对记者称，她曾经在北京买过一座面积稍小的古宅，只花了60多万，和这座葑湄草堂的开价相比实在太过悬殊。 “现在价格就这么高了，除非买了以后就一直自己住，否则今后是否能顺利出手还很难说。”一位密切关注此事的台籍投资客同样对5600万元天价耿耿于怀。 正是这两种截然相反的观念在拍卖前一边撩拨着观望者的心绪，一边动摇着投资客的判断。或许，还是盛世远泰投资顾问有限公司总经理钱勤范的话多少具有一些代表性，“古建筑不是一般建筑，它像古董一样，蕴涵着特有的人文和历史价值，不能用普通的眼光看待它，能卖什么价格，关键在买受人心目中的价值。” 古宅上市难以逾越之坎 “在接到这件拍品的时候，我们就觉得这座古宅流拍的可能性远远大于成功拍卖。”此次拍卖的承办方、上海新世纪拍卖有限公司一位不愿具名的负责人告诉早报记者，他们之所以会接这件标的，一方面是因为新世纪拍卖公司本身就以拍卖古董著名，另一方面则是因为他们和苏州有业务关系。当时，他们觉得这件拍品肯定会受到关注，但未必会“叫好又叫座”。 和这位负责人当初的预料基本相符：尽管已经有不下10批买家亲自跑到苏州踏点，至于来电询问的更是数不胜数，但直到拍卖前，缴纳300万元拍卖保证金的却一个也没有。不得已，新世纪拍卖公司注册拍卖师梁冰在3月31日下午2点预定拍卖时间到来之后，走上拍卖台宣布“葑湄草堂缓拍”。 对于撤拍的原因，公告上写明的是“综合原因”，但无论是拍卖行人士还是委托方苏州新沧浪房产公司都对这个“综合原因”解释得含糊不清。 拍卖公司一位具体参与此次拍卖活动的李先生告诉早报记者，“‘综合原因’当然是指各方面原因，但最主要的就是媒体炒作得太厉害之后，客户都被吓跑了。”据他透露，原本有3个客户已经和拍卖公司谈得非常好了，且都表达了希望参与竞拍的意向。但这件事经过媒体曝光后，受关注程度迅速窜升，几乎区域内所有的媒体都就此事进行过采访或报道，让客户感到“有点吃不消”。这几个客户原本都不想“露富”，也不希望购买古宅的事情受到这么多的关注，更不愿意在将来受让“葑湄草堂”产权后再受到滋扰，因此权衡再三后都放弃了竞拍。 史建华则在解释拍卖会没有如期举行的原因时称：“包括各种因素，比如客户的想法、某些条件等等。是否会延期举行公开拍卖，还有待研究。” 记者随后从多方打探获悉，高昂的价格、购买后的使用限制以及产权问题是阻遏葑湄草堂成功上市的三道坎。相对来说，投资者对使用限制和产权的敏感程度似乎比价格更甚。“毕竟，买得起这座宅子的人肯定是一方豪富，对资金的考量不会过于计较。” “像葑湄草堂这样的控保古宅，通过上市来达到保护的目的本无可厚非。但关键在于受让者是否能真正合理使用古宅。如果有人要在古宅里开饭店，那烟熏火燎的环境肯定会对古宅保护不利。”阮仪三说。
他认为，苏州古宅保护可以学习上海外滩万国建筑的经验。这些建筑早在10多年前就已完成经营权转让，专家当时就对使用者提出要求，不能随意变更使用目的。
而根据苏州今年2月份出台的《苏州市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》（简称《意见》），“直管公房古民居出售或租赁后，应当及时变更保护管理责任人，由市文物主管部门与受让人重新签订古建筑保护管理责任书。受让人负责直管公房古民居转让后的抢修保护，抢修修复方案须经市文物主管等部门批准后方可实施。” 这样一来，意味着葑湄草堂的新主人将不能随心所欲地改造自己的古宅。在相当一部分买家看来，这多少带来一些遗憾。 但记者随后了解到，国内目前对破坏控保建筑的处罚并不够具体。例如前不久，苏州双塔有一处古建筑的门兽被撞坏后，文管部门在处理过程中却发现没有任何法律可直接依据，以实施惩处，遂只能临时召集十余位法学专家及律师组成顾问团，商讨是否能引用其他相关法律进行制裁，这在某种程度上也削弱了执法力度。 “由此可见，古宅的市场化运作一旦开了先例，管理部门对其日常使用如何监管，也将成为一个亟待解决的课题。”苏州文管专家王仁宇说。 此外，产权问题也是让一些投资者犹疑的方面。根据《意见》，“控制保护建筑”不同于文物，可进行产权交易买卖，但一位代替客户前往苏州踏点的陈律师表示，《意见》中规定，投资者可直接通过补交出让金的形式获得土地使用权，但具体如何操作，最终的产权问题怎么解决，让人心里没底。 尽管如此，由于葑湄草堂的产权已经置换给了苏州新沧浪房产公司，和其他产权尚属国有的控保建筑相比，前者的的产权转让还相对比较容易。至于一些位于农村的控保建筑，如苏州太湖东山、西山等地的大量古村落，由于其土地性质是农村宅基地，因此即便有社会资本愿意参与修复利用，今后产权证、土地权证的办理也相当麻烦，这同样大大加深了社会力量投入古宅保护的顾虑。 “从根本上说，葑湄草堂的撤拍凸显了文保单位、政府和社会力量这三者的微妙关系：文保单位当然最关心能否保护好古宅，但要保护就必须拆迁和修缮，这需要大量资金；政府拿不出足够的资金，只能求助于社会力量，同时要求做好拆迁工作；但社会力量‘在商言商’，最关心的还是古宅的投资价值。要实现古宅成功上市，应当让这三者关系得到平衡，而不是相反。”业内人士最后说。新闻附件：葑湄草堂上市之旅2002年10月，苏州公布《保护古建筑条例》，为尚未列入文物范围的控保建筑允许买卖开了先声，引来多方关注；
2003年4月，《苏州市历史文化名城名镇保护办法》发布，确立全面保护苏州古城风貌原则； 2003年年底，苏州出台了《苏州市古建筑抢修保护实施细则》和《苏州市城市紫线管理办法（试行）》，前者作为《苏州保护古建筑条例》的重要配套措施，其中涉及了社会力量参与保护的优惠政策，而紫线则是指各类已登记的文化遗存控制线； 2004年8月，《苏州市区古建筑抢修贷款贴息和奖励办法》实施；2005年2月，《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》发布。意见明确：允许和鼓励国内外组织和个人购买或租用直管公房古民居，实行产权多元化、抢修保护社会化、运作市场化。由此为葑湄草堂上市拍卖扫除了最后的政策障碍。
