爱华网打破融资瓶颈的万科，步伐开始越来越大。“商业”“地王”等关键词，近期频频与万科画上等号。稳健隐忍多年的万科，似乎要甩开膀子大干一场。 《中国经营报》记者注意到，万科正在将其从产品供应商角色转化到配套服务商的角色，甚至表示如有必要会经营垃圾厂。面对着庞大的商业王国，万科身前是崎岖小路还是康庄大道？ 战略调整 7月26日，深圳前海第一次出让土地。早在6月底，万科总裁郁亮早早地就宣布，不会错过参与深圳前海土地开发的机会。“每一块地都不会放弃，而且不再是以往的合作方式开发，而是独自开发。”郁亮表示。 如果放在两年前，标榜“只做住宅、不拿地王”的万科，很少会出现在此类土地拍卖会上。此次前海出让的两块地均为商业性办公用地，这显然有悖于郁亮曾经强调“只做为住宅配套的商业”。 另一方面，前海两项目投入巨大。尽管地方政府为了让前海“首拍”更为顺利，此次前海两块土地的起始楼面价均不到1.1万元/平方米。但根据出让规则中的承诺，开发商除去地价的投资强度不能低于1.5万元/平方米，这一成本大大高于一线城市甲级写字楼的投入。 换言之，万科即使以底价拿下这两个项目，项目的总投资额也分别高达83亿、114.53亿元。另外按照规定，这两宗地块还要向政府无偿移交办公面积5.16万平方米及8.86万平方米。将此成本再摊分至开发商所持有的面积，开发商的投入会更高。 事实上，这类项目与万科快速周转的发展模式相矛盾——以往的万科通常会选择放弃或者寻找合作者共同开发。但此次郁亮誓言旦旦，万科开始重新调整其发展策略。 “我们（以往）狭隘地理解了专业化。”郁亮表示，经过多次检讨后，万科将自己重新定义为“城市发展的配套服务商”。郁亮认为，对万科而言，实现世界级优秀企业的路径和未来定位，将是从产品供应商角色转化到配套服务商（满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能）的角色。 在外界看来，通过这种角色转型之后，万科不仅能突围由于传统住宅需求量萎缩而带来的困境，而且也可以让万科尽早打开投资思路，找到新的营业增长点，让企业能获得更多元化、更长期的发展。 频做地王 在郁亮眼中，原本的万科纯住宅的发展模式与城市发展脱节。万科早期是靠郊区大盘成功，但现在即便在城乡结合部，纯住宅用地也越来越少了。2008年，万科放弃了深圳湾大运会春茧项目的招标，而其后中标的华润地产恰恰是凭借这一项目，取代了万科成为深圳房地产市场上的老大。 显然，此次深圳前海的“金融中心区”，万科再也不愿错过。 如果深圳只是万科“配套服务商”战略的小试牛刀，那么上海就是万科新战略的综合“试验田”。 7月23日，万科上海分公司发布了万科上海崭新发展战略，宣布要用5到10年时间，将上海万科从一家传统的住宅开发商建设成为全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。“未来几年，万科在上海的投资手笔将是空前的。”上海万科总经理孙嘉如此表示。 按照规划，万科在上海住宅产品将争取产品的全面性，从适合大学毕业生的小面积房源，到适合家庭首次置业的温馨产品，以及适合三代同堂的家庭产品，乃至高端别墅产品、养老住宅产品，万科上海要做到全产品链覆盖。
而在商业方面，上海万科将在虹桥商务区、七宝国际、陆家嘴商务区和南站商务区内推出十大商用项目。显然，商业项目是万科近年重点布置的区域。尽管郁亮一再表示：“在网购时代，商业购物中心是越来越受打击的，所以万科对此非常慎重”。然而2012年万科在全国拿下的纯商业用地已达到122万平方米，此外万科还拥有数倍的商业综合用地。 而2013年，万科发力显然更甚往昔。2013年7月初，万科参与竞拍上海张江高科技园区四幅地块，最终在中海、保利、招商等多家房企竞夺中，万科经过323次竞价成功以总价48.7亿元胜出，创下年内上海总价地王。而一周之前，万科在重庆也问鼎了该市年内总价地王。 7月8日，万科又在广州荔湾区拿下一幅商业金融用地，折合楼面单价达19636元/平方米，刷新了该区域的单价纪录。这三幅地王地价合计达到了108亿元，来势汹汹的万科让华远地产董事长任志强在微博上言道：“谁说万科不地王”。 对于外界的议论，万科董秘谭华杰表示，在万科看来，所谓地王是指地价中含有较多预期成分——只有房价在短时间内大幅上涨才有盈利的项目，即所谓“面粉贵过面包”的土地才叫地王。“而总价最高或单价最高，不是‘地王’的判断依据。”谭华杰认为。 加投服务业 总体而言，万科这两年在土地市场一扫颓势，2013年1~6月，万科新增43个项目，合计支付地价款283亿元，加上7月的快速出击，2013年前7月万科土地价款超过400亿元，超过了2012年同期。 事实上，2012年万科在土地市场上已经相当积极，2012年全年万科花了721.6亿元储备土地，而2011年万科购地总金额仅为457亿元。而万科的积极扩张源于其资金充裕。“行业钱最多的就是我们，目前资金几百亿元是有的。”对此，郁亮并不讳言，他甚至表示，因为持有很多现金，他还屡屡被股东批评资金效率低。 显然万科很享受这种幸福的烦恼，7月16日，标准普尔对万科置业香港有限公司的一份评级报告显示，万科香港正准备发行一笔20亿美元中期票据。直至目前为止，万科仍未透露该债券的具体细节，但评级机构标普及穆迪均予以稳定评级。 穆迪副总裁曾启贤表示，这一中期票据计划有助于万科于海外发行中、长期债券，从而提升其债务到期状况。2013年3月万科置业（香港）就发行了8亿美元的5年期定息债券。 在拥有庞大资金的同时万科也正在积极扩张，但郁亮认为，中国房地产的“天花板”很快就到了。“未来10年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩，中国房地产市场规模大概为10万亿元，按照如今每年1000万套住宅计算，10年内可能遭遇传统意义上的‘天花板’。”在郁亮眼中，这也是万科寻求新定位的动因，“万科的目标是跟这个城市同步发展，如果有必要，万科甚至可能会经营垃圾厂。” 事实上，在万科上海的战略试验中，其中一个重要的战略是加大服务业的投入，包括打造包含文化中心、服务中心、健康中心、商业中心、云中心五大特征的美邻中心；睿管家物业将涵盖订车、订票、居家保洁、物流送餐等一键贯通的服务。 另外，为配合上海智慧城市的打造，上海万科物业与中国电信签订协议，打造智慧社区的设施和服务，争取实现远程医疗、社区电商、远程教育等社区服务。 而记者了解到，早在2011年，上海万科的物管就尝试推出一系列的家庭服务，当时万科在上海的社区项目就有20个，涉及2.8万户家庭近10万人口。乃至当年就有上海的家政公司表示，如果万科全面铺开，其规模肯定是上海最大。 “万科的一个巨大优势就是现有的客户，这也意味着未来将有更多的潜在客户。”在业内人士的眼中，郁亮在下一盘更大的棋。
