爱华网在上海浦西老城核心区，马当路和徐家汇路的交界处有一幅地块十年闲置未动。7月17日，这一地块再度被转让，来自新加坡的凯德商用地产有限公司（以下简称“凯德商用”）宣布将这一地块转让给公司旗下一只私募基金。 事实上，这已经是该地块第四次被转让。在最近的十年里，这一地块迟迟无人开发，却不断易主。从2003年至今，上海地价飞涨，一度收购这一地块的摩根士丹利就以丰厚的回报退出，而该地块在凯德商用旗下三年间，虽未做多少开发，价值已大幅上涨。不过业内人士指出，外资靠囤地“躺着赚钱”的好日子即将到头，开发、运营实力的比拼正在上演。 只“倒卖”不开工 此次凯德商用将地块转到私募基金旗下，被外界解读为项目金融化的标志。 7月17日，凯德商用宣布，公司已完成向凯德商用中国发展基金III转让上海卢湾项目的66%实益权益，而这已经是该地块第四次被转让。 据悉，该地块第一次出让是在2003年7月30日，当时中海发展与卢湾区政府签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块《国有土地使用权出让合同》，出让面积共计达到18.8万平方米。 在中海发展持有该地块三年多之后，在2007年2月，摩根士丹利与上海永业成立“上海永威置业有限公司”，共斥资13亿元从中海发展手中购得其中第65街坊258弄地块（南块）。而摩根士丹利在购买该地块后，却几乎未做开发。 2010年12月，凯德商用花费了38.6亿元从摩根士丹利手中买下上述地块66%的股权。这意味着从与合作伙伴共同出资买地到独自套现离场，摩根士丹利在短短三年间就获得了数倍的回报。 凯德商用接手这一地块后，曾一度表现出开发的意愿。根据凯德商用2011年和2012年报，卢湾这一地块计划在2015年竣工。但直到此次转让，这一地块却没有明显的动工迹象。 7月24日，凯德商用企业传播部在回复《中国经营报》记者的邮件中透露：“卢湾项目目前按流程施工。”凯德商用企业传播部负责人则向记者强调，这次持股权的转让是企业内部的一次正常步骤。 据悉，凯德的特点是房地产实业与房地产信托投资基金(REITs)等金融模式并行，一直是复星等中国房地产企业学习的模板。目前凯德集团旗下主要包括凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁有限公司等几个部分。 此次凯德商用将地块转到私募基金旗下，被外界解读为项目金融化的标志，因此业内认为凯德商用或无意长期持有该地块，卢湾地块不久的将来也有再度被转让的可能。 中原地产研究总监宋会雍就告诉记者，凯德商用的这一次内部“倒手”，并不意味着地块就要开始开发了。如果一个地块要开工，首先要设立一个“项目公司”，项目公司成立，才意味着实际开发有了时间表。 但作为私募基金，凯德商用中国发展基金III如何获利或退出是绕不开的话题。此次转让完成后，该基金已于上海、成都、武汉及青岛五项零售资产投入约90%的资金。 外资“囤地”十年 由于最近十多年时间里，中国地价、房价涨幅迅猛，外资在投资房地产的时候，往往只买地不做开发。 长期以来，卢湾地块的历任“地主”都不约而同地选择了“囤而不发”，上海房地产业内人士认为，过去十年，这一地块增值了数倍，时至今日，这一地块的周边环境仍然在不断改善中。随着周边地块的开发建设，人气上升，这一地块还有升值空间，推迟开发是一个稳赚不赔的理性选择。 凯德商用方面向本报记者表示，将来卢湾地块的再度转让与摩根士丹利已经无关。资料显示，2007年，大摩是与上海永业成立上海永威置业有限公司，当时是由合资公司出面购地的。 21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，最近十年上海地价和房价都处在快速上涨的通道中。卢湾地块从2003年出让至今，一直快速增值。特别是在2005年到2009年，上海楼市非常活跃，地价大幅上涨，2009年曾出现多个地王。到了2013年，土地市场仍旧火热，今年上半年经营性土地出让的平均溢价高达25%以上，很多稀缺性土地受到开发商的争抢。 事实上，卢湾这一地块除了受上海土地市场整体上行的推动，更是受到2011年卢湾、黄浦两区合并的影响，很受追捧。 罗寅申告诉记者，摩根士丹利、凯德、黑石等外资投资中国房地产的思路是相似的。中国房地产市场化后不久，外资就开始悄然“埋伏”，在中国很早就开始买地。而在国外的房地产业，外资传统的做法是对土地资源展开重新配置，等到地块有了价值提升或稳定收益后再转让，高位卖出，再去寻找下一个投资机会。 不过由于最近十多年时间里，中国地价、房价涨幅迅猛，外资在投资房地产的时候，往往只买地不做开发，“囤”上一段时间就能获得很高的收益，被业内称作“躺着赚钱的十年”。 尽管国土局在2012年出台了新修订的《闲置土地处置办法》，打击囤地行为，要求对闲置满一年的将收取土地出让金20%的闲置罚款，满两年的土地将被无偿收回。然而在现实版的案例中，极少有开发商因为“囤地”遭到处罚。“动迁未完成”是开发商最常使用的理由，动迁未完成通常被归为政府部门责任，开发商可以免责。而业内人士指出，如果开发商有意开工，未必要等到动迁全部完成，一边动迁，一边建设很多时候也完全可行。 此外，由于地块“开工”的认定比较模糊，一些开发商在“囤地”大限将至之前做出一些简单的“动工”动作，比如召开开工大会，或者仅仅在地块上“打上几根桩”就可以表示自己已经动工，并非“囤地”，给监管部门以交代。但此类地块的开发往往随后又陷入漫长的停滞期。 后续“捡漏”不易 简单囤地坐享红利的好日子即将过去，外资在房地产开发上的综合实力比拼日趋激烈。
“在市场上行的时候，只要持有土地就能赚钱。这是市场赋予的机遇，只要不违规也无可厚非，但这个模式不会持续太久。”宋会雍说。 不过，简单囤地坐享红利的好日子即将过去，外资在房地产开发上的综合实力比拼日趋激烈。 而凯德商用历来的做法是，在各地投资开发项目，或者收购现有项目，打包装入私募基金或者信托基金。凯德商用持有其中一半的股权，另一半由其他海外投资者持有，等项目培育成熟以后，再出售盈利。 凯德商用中国总裁骆伟汉曾对外表示，凯德商用每次收购，账都算得很细，包括建筑成本、租金情况、区域消费情况，开业后能否达到投资者需要的回报率等等。“如果算不过来账，肯定不会勉强买下来。”骆伟汉表示。 此外，2011年9月，黑石将其在上海Channel 1购物中心95%的股权作价14.6亿美元出售给了新世界发展有限公司。以10亿元买进，三年后以14.6亿元卖出，收益并不算丰厚。 宋会雍认为，外资投资中国房地产如今采取的是“捡漏”的策略。很多顶级的优质项目都不愿意出售，而只有那些定位中端，运营遇到困难或是尚处在起步阶段的项目有可能愿意出售。外资现在的做法是在其中寻找好的项目，低价位进入。 目前房地产行业竞争非常激烈，特别是在拿地阶段，高溢价争抢地王的情况时有发生，由于拿地成本居高不下，很多地块在开发完成之后盈利困难，甚至亏本。在上海世博地块拍卖的过程中，一些片区已被限定为央企地块，外资甚至没有入围资格。 记者了解到，很多进入中国较晚的外资房企在中国拿地的过程中，没有政府关系，且不熟悉中国市场环境，在与央企、民企的竞争中不占优势。他们拿下的地块往往处在非核心地区。一些外资在选择城市的时候也常常绕开上海、北京等一线城市，从江苏、浙江等省的二三线城市入手。 一些美资、日资的房企在中国特意找到熟悉市场环境的中方合作伙伴，成立合资公司出面拿地，中方负责处理与政府部门的关系。而摩根士丹利、黑石等投资公司很早就在中国“潜伏”，早期投资获利不菲，但随着时间的推移，他们的先发优势正在逐渐减弱。
