爱华网孰先孰后：经济发展与房地产开发 在人类的经济生活发展史上，究竟是经济的发展诱发决定着房地产业的出现和发展呢，还是房地产业的发展推动了经济的发展？如果说是后者，这显然与唯物史观中的经济决定论相悖；如果说是前者，是否意味着人类来到世间一开始便无处藏身？
人类文明史向人们显示，这两者的发展似乎是相符相成的。人在从猿向人的转变过程中，其栖身之地也在发生变化。这其间，“劳动”在“人”之上升成其为人的演化中，是一个关键因素。劳动在本质上来说，是经济活动，或者说劳动的起因就在于人类的谋生要求。这种要求大体可以概括为人的“衣、食、住、行”。从现代人的角度看，远古时代人的这些需求也许很原始，甚至很难说能成其为衣食住行。但是，世间任何事物都不是突然成熟，一出现就表现为完整形态的；它有一个发生、发展的过程。任何事物的成熟形态，都必然能追溯到它的原始、萌芽形态；而任何一个刚刚产生的事物，都必然有其发展、成熟形态。在我看来，伴随着人类社会经济的发展，人类自身的居住条件也相应地在提高。 究竟是经济发展在先还是居住环境从而房地产发展在先，实质上是生产与消费关系的表现。要在这两者之间寻找一种决定因素，必然陷入循环论证的旋窝。 经济发展中人类居住环境的改善 人类的祖先结束了自己的攀援生活之后，首先把自然洞穴作为自己的栖身所。1921年在中国北京周口店发现的猿人化石，就是在当地的龙骨山洞穴发掘出的；著名的“阿尔塔米拉洞穴壁画”和“拉斯科洞穴壁画”也证明人类在其幼年时代的居住处。由于当时生产力的低下，在漫长的历史中，人类的住处几乎没有什么变化。英国人雅可布8226;布洛夫斯基依据史实写到：“当３万年前古人类从此在地球上留下他们的踪迹时，他们就是以岩穴为其居住的。可以肯定，人类象一个觅食者或猎人那样生活了100万年。”（雅可布8226;布洛夫斯基《人之上升》，四川人民出版社1988年版第22页）经济发展产生了经济剩余，这为人类改善住所造成了可能性。先是自然洞穴逐步得到改造，再是出现人类能动地营造住所。似乎可以说，窑洞是现今保留人类原始居住所“活化石”。生存问题一旦得到缓解，发展问题便提到日程上来。一部社会经济发展史，同时就是一部人类居住条件改善的历史。这一过程向人们展示出，人类从地下上升到地上（从自然洞穴到人工洞穴从全地穴到半地穴、），从茅屋上升到砖房，从平房再上升到高楼大厦。如果说原始洞穴与之相适应的是经济社会的原始形态，那么茅草屋与之相适应的是经济社会的自然经济状态，而水泥楼阁与之相适应的则是近现代的商品市场经济。 市场经济中人类住房最终取得商品形式 进入商品市场经济以来，在人类的经济生活中发生以一系列质的变化。其中最令人难以忘怀的是，原来本不属于商品的东西，后来必须待价而估。这使我们想起一个经济学中的掌故。 大约在十八世纪初叶，当人类社会的一门叫政治经济学的学科崭圳露头角的时候，曾有一种十分流行的认识：凡一切可以垄断的、并且具有稀缺性的资源都有价值，都可以成为商品进入市场买卖；那时，学者们通常用的例子是，阳光、空气和水是不稀缺的，而且也是不可能垄断的，因而是不具有价值的。这是经济学说史上的经典例举，后人毫无警惕地不断引用。正当经济学家们重复这一例子的时候，它的经典性受到了挑战，中东地区的犹太人正在悄悄地变着法地将阳光转化为鲜花，在西欧市场倾销。现今时代，水资源的商品化势头，恐怕是人人都感受到了的。下一步利益的竞技场，会不会是眼下人们尚能自由呼吸的空气呢？ 其实，洞穴最早也并不稀缺，人类的迅速繁衍使得其变得愈来愈不容易找到。地上房屋的出现，一开始还并未被卷入商品潮流。由于自然经济的局限性，使得人类住房的商品化步伐迈得并不快。在西方，漫长的中世纪中，住房的交易也多属物物交换；在中国，几千年的历史封建社会中，人类的住房极少有作为商品买卖的。即令是在商品生产方式取得了统治地位的近代，住房着上商品的盛装也是“千呼万唤始出来”的事。 第一个质变点：房屋的商品化 商品市场经济将愈来愈多产品卷入其中，人类住房最终也未能幸免。不仅如此，房屋的市场取向必然取得房屋商品化的现代形式。这是人类住房史上的一个重大嬗变。房屋商品化，改变并丰富了人类经济生活。首先，在人的经济活动中，房屋问题被作为一个独立的问题提出，成为经济活动的一个重要目标。其次，它为人的自由全面发展提供了丰富多采的选择性，为经济生活中人的个性化发展提供了可能性。再次，它为人的迁徙提供了机会，为人的经济活动提供了更大的空间。不仅如此，它改变着人们的观念，人的生活态度，人的生活战略；同时也改变着人本身与自然住房相联系的一切本性。 从另一个角度看，房屋商品化在产业群体中形成一个新的产业：房地产业。房地产业的出现，对于人类的经济发展产生着新的影响。这不仅表现在对于自然资源的分配上，而且表现在对于社会财富的创造上。新的产业吸收着新的就业人员，新的产业也创造着新的社会财富。人类社会的经济产业从来也不是一成不变的，三次产业的分化与发展就是一个明证。人类最早只是从事农业劳动（广义的），即从大地上剥离原始财富；加工业的出现，是由于对原始财富的再创造而形成的；第三次产业是在前两次产业发展到一定程度，经济发展达到一定水平，人类的智力、精神生产劳动发展到相当高度而出现的。大的产业分化是这样，一个具体的产业的产生与分化也是这样。房地产业现今作为一个独立而又新兴的产业，在我国方兴未艾。 另一个质变点：房屋的职能分化——家庭住宅与社会用房 经济现代化与市场化的发展，给人类用房带来的另一个变化是，房屋发生职能分化。在这一分化的过程中，家庭住宅的独立首当其冲。在自然经济条件下，人类的住宅常常兼有生产作坊的职能。在农村，人畜同居，住宅中兼作某些副业生产，兼备库房等，这样的事几乎是家家如此。在城镇，居民住宅中的多职能、多功能性几乎也是比比皆是。首先是生产的社会化和服务社会化，使得居民住宅的职能趋向单一化；由于就业的广泛性，使得居民收入增加，家族单位变小。加之社会文化方面的因素，推动着房屋职能的分化进程。这一大约持续了将近半个多世纪人类住房的功能性变革，现今确已明朗化。 人类房屋的分化之因在于房屋职能、功能的固定化。这种分化，与产分化，社会分工的发展是相辅相成的。以科学技术为基础的社会分工的发展，是这一进程的内在技术基础，而以产品的商品化、经济发展的市场化趋向，则是这一进程的经济基础。但是，从社会经济学的观点来看，要使这一变化趋势真正得以实现，没有经济制度方面的基础，则是不可靠的。 房屋职能的分化，对于产业产生的影响在于：房地产业的兴起。换句话说，房地产业的出现，应该归功于房屋职能的分化。在商品市场经济中，围绕房屋的职能分化，又产生了房地产业的各个分支。市场经济中崛起的中国房地产业 作为一种规范的房地产业出现在中国，恐怕只是改革以来事。 从建国初期到70年代未的大约20多年的年代中，由于实行土地国有化和城市住宅非商品化，房地产业在中国几乎还是空白。伴随着改革而的来的住房投资体制、建设体制和分配体制的改革，我国房地产业的发展扶摇直上。据1992年的统计资料表明，92年我国城镇房地产开发公司已由80年代初期的10家发展到3700家，经营性公司约4700家，房地产交易所、交易市场和其它中介机构达1600家左右。“七五”期间，全国房地产公司完成开发工作量1027亿元，平均年增长39.3％，年销售商品住宅面积1.32亿平方米，年销售收入686.5亿元。 尽管如此，我国房地产业的发展仍然十分艰难。众所周知，从经济政策上看，房地产业的市场化取向在我国至今还有保留。从产权角度看，土地的使用既有“不足”的一面，又有“过犹”的一面；住房改革呐喊了七八年，也是只听轰天雷，不见雨点下。即令在放开的领域，房地产业作为规范的市场化发展仍有诸多的“瓶颈”。 ——房地产业其中包括两大项：一是地产业，二是房产业。房产业的发展有赖于地产业的开拓与发展。然而，在中国，地产业能否能其为一个产业，至今仍没有一个前后一贯的政策规定。土地的所有权与使用权的关系如何处，这种权限如何划，“权柄”由谁来握等等，都成其为问题。土地能否商品化，哪些土地、又在多在程度上可以商品化，更是远为涉及事。没有土地的独立所有权，没有土地经营单位的自主经济实体，房产业只能是一句空话。谁都知道，不可能盖空中楼阁，没有土地就没有房屋。这恐怕是房产业的第一大忧虑。 ——房地产业发展中另一个令人头痛的是房产业的产权问题。尽管产权问题远不限于房地产业，但是它在这里表现得十分突出。产权问题的存在是多侧面、多方面的。首先是产权不自主。作为公有制的房地产业，各个企业的自主所有权没有得到实现，因而企业不仅活力不足，而且由此造成公有资产严重流失。由于产权不自主因而其次造成企业产权不明晰。“大公”与“小公”之间不明晰，企业与政府之间不明晰，企业与企业之间也不明晰，更令人触目惊心的是公与私之间的不明晰。 ——此外，还有土地市场混乱，房地产价格扭曲，中介服务机构发展滞后，不正当竞争与投机行为严重等等。 尽管存在上述种种问题，一个基本事实是，我国的房地产业还是在改革开放的大潮中，在市场经济的在大潮中崛起了、发展了，而问题毕是前进中的问题。对此，既不能掉以轻心，也不必杞人忧天。我们相信这些问题会随着改革的深化而逐步得到解决，我国的房地产业会在磨砺中逐步崛起、发展、成熟。［注］此文“经济学家”网首发，要了解更多信息，请访问“人本经济学－自主劳动网.中国经济学”（www.economics.com.cn,www.wayee.com）
