爱华网主持人：各位好，我们财经年会房地产方面的分论坛今晚就在这个充满古意、如沐春风的古筝声中开始了，今年冬天仍然是暖冬，不过，房地产业确实寒意逼人，我是《财经》杂志负责房地产报道的记者，从我近一年来的采访，大家对市场看法越来越悲观，不久之前，我遇到的可能最乐观的业内人士的估计是房地产调整要到2009年底才能见底，更悲观的估计有很多，有人说两年有人说四年。随着市场在不断变化，每天都有新的变化，任总有一些新的观点抛出，我也希望大家在这个论坛上有一次碰撞，今天晚上的会跟白天的大会不太一样，大家喝着酒，自由的碰撞观点，我希望大家能够碰撞出火花，同时给大家一个明确的方向，这个冬天应该怎么过，这个冬天什么时候结束。
我先介绍一下今天的与会嘉宾，我按照今天发言顺序来介绍，首先是北京万通地产股份有限公司董事长冯仑先生，SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生、北京市华远集团总裁任志强先生、摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆先生、《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠先生、香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、渣打银行直接投资公司联席全球总裁、大中华总裁陈凡先生。我们在会议资料上的嘉宾就是这七位，我们今天到场的还有两位神秘嘉宾，也是对房地产业非常了解的自身专家，坐在前排的是瑞银投资银行亚洲副主席蔡洪平先生。蔡先生是特意推迟了航班参与我们的地产年会，十分感谢。还有龙湖地产董事长吴亚军女士。现在我们论坛开始，我们今天的形式是先请与会嘉宾做一个简短的演讲，大家以互动演讲的方式讨论房地产行业走势，首先请北京万通地产股份有限公司董事长冯仑先生 冯仑：非常感谢大家，我觉得当下，其实作为我们企业来看，最重要的一点，是让我们思考一件事情，就是怎么以创新和变革来对抗以及跨越经济周期，这是最重要的。比如说现在一个村死了很多人，究竟跟着哭，最后把你也累死了，还是到别的村，还是索性不看这件事情。现在我们对外部经济变化，哭丧得很多。去年办喜事的很多，大家喝高了，别人进洞房，其实跟你没关系，现在哭丧的很多，别人死了娘你也跟着着急。我们思考是看所有房地产企业经过这么多周期以后，活下来的企业是怎样的，我们一直有一个观点，必须要创新和变革才能对抗周期以及跳跃周期。怎么做呢？第一，加强对未来的预见性和行业的规律认识，我们其实在过去两年房地产仅局限在这个阶段，假如企业跨越很大的时空，把全球几百年地产经济看看，如果看清楚，我们对未来预见性和我们现在采取的商业模式以及公司治理都会知道了。第二，我们在一个剧烈商业周期变革中，我们没有办法回避，而且必须要面对，美国220多年，有50多次经济周期，每次是一个健康的象征，所以必须用好的方法，通过创新然后经过这个周期，使美国科技、社会、经济有了巨大的发展。 我们今天刚开始面对这个周期，我们作为企业要研究创新的地方，除了预见规律，公司怎么管理好。第二件事情是怎么减少是非，因为比如我看到了企业生死簿，80%死亡与体制博弈，不到20%是跟经济周期博弈。也就是说我们中国民营企业困难的是体制转型当中同时面对经济周期。大部分企业没有在经济周期中死，大部分跟体制博弈死，这给我们很大的思考，我们怎么在经济转型和市场竞争两件事情当中保持不败，这是我们最近讲的，做企业要怎么减少是非，如果做一个决策减少两个是非，这个决策要做的，如果引出四个是非那就不要做。如果你偷人，引起两个是非警察找你、事主找你，这就多了很多麻烦，所以很多失败企业都是这样。在公司上，要专业化、简单化、规范化，消灭这些是非，个人生活上不断有增量、有色彩，否则在公司上不断制造是非，在个人生活包括人生上就不可能有创造性，大概都围绕这些是非终老一生。第三件事情是财务自由和弹性，所以我们上次讲过，叫听奶奶的话，周杰伦号召我们听妈妈的话，实际上是听奶奶的话，就是不听谢国忠的话，因为经济学家永远都正确的，特别是在华尔街这么多问题的时候，经济学家20个月以前，50个月以前他们和今天说的全部都很明白，50个月以前很少人明白。我们跟着具体研究就会出问题，而且危机的时候，我们回到朴素的真理，就是听奶奶的话。比如有多大能耐办多大事，老实做人、诚实学手艺，这对抗周期和长期发展当中都会有作用。正因为这样，我觉得目前最重要的是思考公司自己的自由和创新，通过变革创新对抗和超越我们的周期，获取长期的发展，这是我认为我们房地产企业最应该思考的事。 主持人：冯总谈了他的观点，07年的时候大家都在入洞房，这个行业充满高潮，现在进入调整期，但我知道冯总言谈当中对形势的估计相对还是乐观的，但潘总是对形势悲观的，下面请他谈一下他的观点。 潘石屹：我是很悲观么？我是特悲观，真的。先客观的说，日子都很难过，我们都很困难，困难的原因有人说美国闯了大祸，什么次贷危机引起的，美国捅了个大窟窿，可能美国人的责任占50%，中国在宏观调控使劲大了占50%，使劲的时候长了。其实到7、8月份还把准备金往上调，其实形式已经很明显了。我在3月24号的时候写了一篇博客，中国房地产行业有白日剧变，很多人给我掐着手指头算，其实你可以看出的，如果是三月份中国政府要救市就是一个V字型，如果奥运会之前要救市估计这个底还有一段时间，如果是今天再出4万亿救市，什么时候能起来，我要客观的说，我看不着，估计有预见性的经济学家能看着。因为我知识有限，经验也很有限，目光比较短浅，看不到什么时候起来。我想到了今天，从今年开始我们都很悲观，到今天的话我不悲观了，因为政府出台了很多政策，我从现在起也不对所有出台政策评头论足了，不惹是非了。至于什么时候见底、什么时候起来我想有一个衡量的标准，最重要的衡量标准，撇开政府出台政策，已经非常多了，原来宏观调控的时候出台的是国八条，现在都是十条、十条的出，隔十天出一条，我只会算术，算的话还是多一点的。现在最关键的是企业的情况到底怎样，我觉得要经济起来，我最关键的第一看经济泡沫消除没消除，这是第一个。第二个标准，每个企业家在过去一段时间犯的错误，得没得到修正，如果还是执迷不悟，我们的型还要往前走，如果把前些年犯的错误修改了，我想中国经济一定能恢复起来，因为中国就像家庭一样，既有钱又有人，如果日子过不好是没有道理的。谢谢！ 主持人：刚才潘总讲现在方式是L型，何时见底不清楚，根据目前政府救市得出的盘，任总在房地产行业一向是意见领袖，能不能给我们一个明确的答案，这个房地产市场何时见底。 任志强：下午听了两场讨论，所有的讨论人都对形势很悲观，尤其是对政府表现出充分的不信任性。早上我来的路上9050的广播说足球，中国国足新队伍产生了，产生以后说马上春节之前踢两场球，现在提出一个要求，别输球就行。去年5月份之后，国足就没赢过球，现在最高要求是别输球就行。别倒退就已经很好了，这个要求好象 30年以来没见过这样的要求。10月份我们看看统计局各种经济数据，所有数据都比小潘说的还悲观，我们CPI已经掉到了让大家高兴不起来的程度。11月份进出口也出现负增长，好象从经济层面上已经找不到一个能让大家觉得乐观的，而且很明显，到12月份也看不到能抬头，还是继续下滑的趋势，所有经济数据没有一个让大家觉得，前几个月的时候还有人说这比我们预想的好，还有人说央行给人大报告说宏观经济正在向我们预想方向行进，我不知道他们是不是还在预想还能更好一点。 我们政府可能觉得很好，前段时间很乐观，就像今天下午讨论会上很多人对政府下一步调控的信心有很大的疑问。更重要的不是信心比黄金更重要，而是能力比黄金更重要。有没有能力把信心恢复了这是所有要解决预期中的最大问题，如果政策效应不能解决消费者的预期或者民众基本预期，这个效率就会大大降低，这是我们需要讨论的问题了。我个人也不觉得形势很乐观，先说形势不好的。表面上大概有24.8亿平方米的量，看看，非房地产开发的还有一大块，到10月份的时候全国房屋建设量是42亿多平方米，这42亿平方米意味着把全世界除中国所有建筑量加起来都没这么多。出资多了以后，并不难看，房地产占到了全部房屋开工总量的 58%，因为政府干的活就是公建，我担心的是今年到现在10月份为止我们只竣工3亿多平方米，什么意思呢？就是说我们竣工量只是开工量的10%几，生产这个楼可能需要九年，因为大家都不盖，半截就停了。类似这样的楼，如果按现在的数字看，大概我们的烂尾超过10亿平方米，可想而知多严重，四万亿里有两万亿修铁路，能花多少钢材，不超过1000万吨，房地产用多少？一亿两千五百万吨，这意味着这4万亿拉动不了中国经济的，而房地产掉下去的话，可能比这4万亿大得多。原来楼是平均三年盖下来，因为有高有低，平均下来是这样。现在10%几意味着我们少了一半，50%以上的竣工，非常可怕，所以要从不好的说，可能控制量是一亿五到两亿，现在打不住，大家不竣工，房子老盖不完。海南是4百亿元人民币的烂尾楼，北海是150亿元左右。我们现在相当于我估计是10万亿元，非常巨大的量在威胁，按商品房价。央行开发贷款现在是5.2万亿，其中商品房个人按揭贷款占3.5万亿，所以好象一万多亿都要烂里面，这是我们说的很严重的情况。今年销售，去年是7.7亿平方米，现在只有4.5亿平方米，到年底涨不超过6亿平方米，与去年相比至少少卖1.7亿平方米，这是非常可怕的前景，今年钢材是下降的，钢材应该往上走啊，可是为什么钢材上不去？就因为大家开工了就放在那，没用。钢材实际上是不够用的，但没有用那么多还哗哗地往下掉，中间的都是烂尾，现在是半停工状态，什么时候开工不知道，这个市场非常悲观，有人说23个月，也有说29个月，也有人说至少三年的时间才能把现有的存量消耗掉，这是非常危险的信号。 相对乐观的是什么呢？乐观的是中央政府不得不出台一些政策，下一步可能继续出台专门针对房地产的各种政策，我们胡主席号召大家买房子了，因为他说了政府采取政策合理的降低消费者改善住房的成本。意思就是减税，减什么税我不知道，但只有减税才可以降低成本。让开发商降他不听你的，让老百姓买高价房也不可能，一定是政府减税，主席说了算。我想这个时间不会超过1月1号，要超过1月1号我估计人大会就开不成了，那时候就开始闹乱了，我们已经有多少农民工呢？大概 1.33亿农民工，其中82%是在房地产业，包括我说的政府盖的，现在已经回乡2700多万，这些人已经发生的土地纠纷是1.06亿亩，现在回来的两千多万人开始往回要土地，所以官司在拼命增长，劳动法又不能让他们打短工，这就非常得不好。我们中央政府会出台一些政策，最有现实意义的我认为就是购房免个人所得税。上海施行过这样的政策，当时消耗了6000多万平米的住房，从每年1200万增长到3300万的销售量，这是免个人所得税的业绩。如果出台我估计明年两会以前可能就会销售反弹，现有政策已经出现11月反弹，说明中国人第一不缺钱，第二不缺消费，稍微有点政策就有人掏钱买房子，那么也不缺经济增长点，就是住房作为中国经济拉动点，就早就确立了，后来打掉了，所以不灵了，我觉得更重要的是让老百姓恢复信心，刚性需求已经出现了一些恢复，更多人还没有恢复，上一轮的时候城里的人主要是靠房改解决住房问题，没有城市户籍的这些人口主要是靠商品房和租赁等解决问题，这轮00年和05年调查发现，前一轮买房的是年轻人占多数，接近70%，05年调查买房的人是40岁以上的人购房比例迅速增长，大概增长19.7个百分点，接近20%，新一轮的购房是把旧房子卖掉换新房子的人。刚性需求是我们看到的反弹，就是要结婚、生孩子，所以要先把房子买了。最多的观望恰恰是原来有房子的，无非是房子比较差，所以要等一个好价钱、好地点、好政策，才能买新房子，否则我忍得住，也不是马上生孩子、要结婚了。这两个差别在于前一轮调控和这轮调控中出现，前一轮是没房子的人买房子，后一轮调控的时候，调控勒的太紧了，可能就不买了，因为我有得住。如果吸引大家消费，如果仅仅是说提高个人所得税扣税标准，大家可能把剩下的钱存到银行，退税是和有消费行为挂钩的。逼着大家把银行里的钱拿出来买房子，买了房子形成资产的时候省下了个人所得税，如果不这样没有办法把市场拉动起来。我们认为至少明年会形成07年的销售情况，或者有更高的发展。 主持人：其实任总谈了很关键的一点，购房退税可能使房地产发生根本性的转变，刚才发言的三位企业家我们要意识到，他们的日子都非常好过，日子不太好过的开发商可能不太出席这样的会议了，冯总也说到经济学家永远是正确的，潘总说只有经济学家可以给出将来的形势。下面有请摩根史丹利大中华区首席经济学家王庆先生。 王庆：经济学家是不懂房地产的，我的确不懂房地产，但是我理解房地产只是从研究宏观经济的角度看房地产，我们对未来预测判断也的确技术不太好，我在9月初写过一个报告，是关于房地产做的一点研究，写这个问题觉得数据，如果房地产不行了中国经济也就不行了。得出的核心结论就是说中国经济硬着陆软着陆取决于房地产，还有一个结论是为了支持我的判断，我得出一个结论，中国房地产市场没有泡沫。第三个结论是中国房地产的政策，会在明年一季度以前有大的变化，当初写出这个报告的时候遭到很多人指责，首先为什么没有泡沫，其二说政策变化不是忽悠人么？肯定有阴谋论了。 我解释一下，当然政策这点还是说得准的。为什么这么看这个问题，为什么中国房地产没有泡沫呢，还是宏观经济角度看，我们很简单，大家说泡沫，就是房价和收入比太高，中国是8倍，国际通行标准应该是3到6倍。我的看法是说，首先我们相对的看，8倍、6倍是绝对的，相对的看中国的居民平均收入水平从02年开始到现在的增长速度和房价全国平均增长速度基本是一致的。绝对的看，这8倍为什么不是泡沫，因为我们中国居民收入是一个高速增长的环境，3到6倍是发达国家的标准，可能在美国买房子的时候可能买收入的3到4倍，5倍就有点贵了。我们注意到平均收入过去是40%、50%增长，向前看的话，也有10%的增长。换句话说如果现在买的房子，按这个收入增长几年之后房价会降很多，为什么我们看到实际生活中一部分年轻的夫妇大学毕业或者研究生毕业，可能一年收入10万块钱就敢买100万的房子，因为预期收入增长很快。想想各位五年前收入和现在有多大的差别。不像欧美国家，一年收入可能就2%的增长。 实际上世界银行在十几年前做过研究，调查世界100个国家，发现收入水平在3000到4000美元国家的房价收入比在4到20倍之间，平均是10倍，中国也就是这个水平。这是一个观点。 另外一点，我们买房，因为中国住房自由率是80%，很多是升级性的需求，为什么这么高呢？是公房私有化的过程，这是财富转移的过程。所以大家买房，进入房地产市场的时候是带着一笔财富进来的，不像美国就那点收入拿进来，不是两手空空进来的，这里有很多情况下是把第一套房卖掉，付的首付，这个因素也要考虑。所以中国的房价收入比不是那么高，我们做了调整，可能也就5倍差不多了。这上来讲，我觉得得不出泡沫的概念。但我提出一个问题，如果不是泡沫为什么打压房地产，还是说明房地产有问题的，我提出的看法就是说，中国房地产市场有问题，但不是经济问题，不是泡沫问题，是社会问题，为什么呢？实际上中国房地产市场我觉得是一面镜子，镜子反映得是什么？反映中国经济中原本就已存在的收入和财富的差距，房地产没有发展起来之前，反映在银行存款多少、股票有多少，现在把房子建在那里了，富人买得起西湖旁边的房子，穷人买不起，这就显现出来了，这么段 时间内就呈现了给大家，这是一个冲击。举个例子，香港实际上收入差距也是世界上很高的，但是如果你一出生就在这个社会结构里，看习惯了可能就不觉得冲击大了，普通老百姓也买不起山顶的房子，他也接受了。为什么政策要变呢？当中国经济放缓，带来了失业问题，所以政策就要调整，是这么一个逻辑多出这么一个判断。所以总体上来讲，房地产什么时间见底或者调整多长时间，我还是不懂，但是总的一点，我觉得从基本面上来看，不谈城市化等等一系列问题，中国房地产市场总体来讲是健康的，出现调整是一些信贷紧缩，但是信贷紧缩是不一样的，美国是市场带来的，中国信贷紧缩出发点是政策带来的。所以房地产的调整本身解铃还须系铃人，从这点上来讲，我们还可以有点希望吧，因为的确目前政策在调整，根本一点就是说看09年中国经济，中国经济是硬着陆还是软着陆取决于房地产，如果房地产投资是下降，比如只是6%、10%的下降，中国加上刺激政策，中国可以实现我们认为的软着陆，比如7%到8%的增长，如果房地产投资下降30、 40%的话，这些调控措施，4万亿肯定远远不够的。这是我们的判断，但是这是经济学家的判断。 主持人：刚才王庆先生讲他在今年9月份的报告是房地产市场没有泡沫，但谢国忠先生在05年的时候已经预测中国房地产有很大的泡沫，谢国忠先生是97年对香港金融作出了预测，现在听听谢国忠有什么看法。 谢国忠：我不知道为什么预测，是运气还是真的知道真是难说。我觉得在中国这样的社会里，有什么新鲜事务都会被说到，因为有什么新的事都过度热情，那么多人炒股票、炒房地产不出现泡沫的可能性非常小，所以这是我的出发点，所以我看问题的话就是这样。我听到房地产行业比较困难，有很多种声音说为什么日子不好过，一个是信心问题，老百姓不买房子，都是你们这些人把房地产说下去了，说得大家害怕不敢买房子，信心问题，房地产开发商不降价。还有政府政策搞坏了，政府打压。还有美国次贷危机把我们弄倒了，就不怪自己，其实我觉得房地产是自己的问题。中国房地产是新生事物，刚开始的时候在海南，对一般老百姓没有关系，主要是境外一些人来炒的，对中国老百姓这是第一个房地产周期。这个周期背后有很多因素，第一刚买房子的人是有钱的人，所以觉得价格高、销售量涨这看成了中国市场一个基本面了，不知道这个样本不代表社会平均的，就像中国汽车一样，一开始价格高也是卖的很火爆，最有钱的人买车的，这给市场一个误导。另外是地方政府财政，这几年调整以后，中央政府在财政上占的比例上升了，而且很多改革把负担都推给地方政府，地方政府没钱，如果中央调查时候你有没有么？我没问题，有问题我全解决了，为了就是中央政府夸这哥们好，下次提他。他想的是这个，所以一看没钱，房地产挺进好的，卖那么多地赚很多钱，所以中国当官的因为没有节制，把地全卖了，钱拿过来搞政绩，这个增加是非常快的。这引起的是说到了今天的情况，供应反映的是几年前的预期，今天要卖房子，还没房子的人，都是穷人，想到的都是卖给富人的，这是个矛盾的。如果是没有金融危机的话，这件事就不报了么？差几个月吧，这个问题我觉得中国社会里，对供应是没有困难的，不像香港，香港人几个房地产商就可以影响政府，所以天天算买这么高价格能卖多少房子，中国怎么控啊？中国房地产开发商是为政府打工的，怎么敢跟政府说不能造那么多房子，马上就给你开了，不要造房子了。所以中国供应是无限制的，中国买房不简单的是住，还想到增值，但造房子像造电视机一样，造多少啊？任总肯定是比我好，这个行业里这么懂，但中国房地产统计怎么统计？全国都黑压压一片房子，谁统计造多少房子啊？这是非常难说的一件事，所以问题规模可能比我们想象的大很多。所以这个问题已经出了，已经报了，现在该怎么办啊？如果你是电视机造多了放在仓库里多浪费啊，要合理的减价卖了。电视机放在仓库里没人看，多大的浪费啊？所以中国现在这么多房子都空着，这是极度的浪费，这是我们要解决的当务之急，就是房地产存活的问题，房子要给卖掉，问题是房地产开发商减价，房地产开发商说不支持他们，其实我挺支持房地产开发商的，他们只有债没有钱的，他们卖了房子暴利的时候正是土地价格高的时候，哪有房地产开发商卖了房子不去买地的？所以钱总是赚回去的，如果光让开发商降价，刚刚说银行里贷给房地产开发商一万多亿，这个数字谁信啊？贷款都是跟房地产有关的，这怎么可能？亚洲每个国家贷款高增长都是跟房地产有关的，中国就有一点好，数字拿来每个人都可以自己讲个故事。所以我觉得这个问题从政府的意识上来说，4万亿的话是不是4万亿我们都搞不清楚，现在主要还是概念。为什么造东西，官僚机构就是喜欢造东西，不然没事干了，其实钱拿出来给老百姓买房子挺好的，是不是啊？现在中国的核心问题就是老百姓造的房子、汽车买不起，原来想卖给外国人，现在外国人没钱了，只能卖给中国人了。我看湖南推广经济适用房暂时不要造，有那么多空房子为什么要造呢？把现在的空房子变成经济适用房不就好了么？湖南在做补贴，能够按照国家政策买经济适用房，定个钱，让你买房子，我限总价、面积什么的，如果买200平方米不太好意思，总要限价，这是消耗一些小户型的话，通过这个售法是可以做的。第二我们按揭利息，政府也可以做调整，银行是国家的，如果你是解决房地产问题，本来贷款就没了，银行不愿意贷给他，如果低一点钱收回来可能性比较大。赚3个百分点给我，我再拿出去补贴，让按揭的人利息降3个百分点。还有任总提到的，扣税的事，大房子怎么办呢？扣税也是一个解决存量问题的办法，政府最终对这件事情要负很大的责任的，最终钱都是跑到政府口袋里了，造房子花不了多少钱，土地、税收的钱，开发商赚的还是要买地的，所以都是到政府的口袋里的。所以政策到位的话，我们才能把市场存量消耗掉，有多少时间这也难说，一般房地产周期都比股市周期长，股市周期朝下走平均是三年，所以买房子不用急，有的是时间。 主持人：我相信一会儿三位地产大腕会对您有一个回应。下面我们这位演讲的嘉宾是一个总能成功预测房地产走势的企业家，是香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，恒隆地产成功预测了97年金融危机，总是在逆势拿地，牛市的时候卖房，总管陈先生的十年主题报告是非常精彩的，总是对房地产走势有一个准确的预测，我不知道陈先生是怎么做到的。 陈启宗：香港回归了，属于中国了，我把香港房地产请过来就不好意思了，我能说什么呢？香港房地产商一般是不说明的，也不想不大懂说话，都淡如水，我是比较有颜色的，但比起内地的，你们实在是另类，甚至你们的经济学家都很有味道，非常好。允许我先说三句话，这三句话就是我对现在中国的房地产市场的一个看法，第一就是中国内地房地产其实还是在初级阶段，甚至到底有没有泡沫等等，你们对泡沫定义还没有搞清楚，泡沫啊，是没有实质需求的时候但价格上升，那才叫做泡沫，要是有实质需求，价格还是上去，因为供不应求不叫做泡沫，真的有需求。我观察实在是有需求的，根本不存在泡沫。第二句话周期也是绝对可以预期的，香港的地产以往40年以来基本对大的周期来说是都抓准了，我也抓住了，这应该是可以做到的。第三点，很多人问我如何过冬，我说如何过冬太晚了，因为过冬是要在秋天的时候预备好，如何过冬我是一点不懂，因为我不需要过冬，要过冬的都不是好的，都不是真正成功的房地产商。 我讲一点，可能对你们来说，冲击长远来说更大，可能在座的朋友们，没有时间好好去分析，大家注意的都是房地产市场什么时候恢复，什么时候可以买房子，一年、两年、三年总量多少等等，我觉得有一件事我希望内地的朋友们注意的，刚才冯仑说要听奶奶的话，我说要听爷爷的话，爷爷是谁？爷爷就是任总说的政府，政府很多政策上有一些事情不只是影响周期性的东西，还影响结构性，周期性的东西救市没什么大不了的，但有些是结构性的东西，一出台长久威力是无穷的，所以长远来看这才是大问题，而不是今天救不救市，大问题就是现在内地政府最终决定盖福利房，等等什么？等于这笔是对私营少了，现在是80%，香港大概是45%，要是政府不说那么多，政府占30%的话，整个比只有剩下70%，这是结构性的改变，长远来说这个影响力是相当的大。对私营、民营的房地产商是好事还是坏事呢？不一定是坏事。解释一下，将来要是以新加坡、香港做例子，长远看住房就会两极化，有些是政府盖的东西，卖出去的时候是有后补的，这个角度看，虽然饼小了，但老百姓愿意买私人盖的房子，虽然饼小了，但要求更紧迫也说不定。而且买房子的中国人不只是为了住，80%的城市人不是没得住，那么买房子同时有住房、投资的意思，投资就厉害了，希望增值，增值的话福利房就会受限制，反而是民营私人盖的东西那些没有限制的反而就成了非常吃香的房子，所以这个角度看，我觉得这是值得大家注意的一件事。还有一个可能，就是有些人不这样分析的话，他说住房现在政府要压了，说我不多做住房，我跑去盖商业房子，这我可以保证，如何在住房里翻跟头，到商业房里可能死得更惨。举个例子，去年8月9日，很多人看了政府的打压，大家觉得总有一天会被政府打下去，所以跑去盖商业房，结果把住房的土地推到一个不合理的、极端的高度。举两个例子，07年9月成都一块地，地价是我16年来在中国内地所有买那么多地的总合还要高，一块地只有5点多公顷，是一年前楼面地价的20倍，这根本是疯狂的。他们忘记搞商业房子所要求的知识跟住房是两回事儿，是比盖住房要求高很多很多，需要的技术含量跟经验含量多很多很多的，全国很多大城市都有很多空置或者半空置的商品房就是这个原因，所以我相信这些都是因为政府要盖福利房而引起的后遗症。这好还是不好呢？有人说了，会担心社会两极化，住政府房子的或者住私人盖的房子的，这方面我不太担心，看新加坡、香港的例子，一般老百姓有住房就行了，但会往上看，我相信不至于引起社会两极化，不过市场两极化确实一定会发生，发生的时候后果大家要是有预料的话就可能对你自己前途今天有一个比较好的把握。 主持人：陈启宗先生有一个做生意的原则，永远不与同行打交道，下面两位都是投行，07年之前陈凡先生一直是房地产商的恩人，下面请他对中国房地产发展走势有一个演讲。 陈凡：首先我不是投行，我是雷锋，因为我给他们钱。我最近也在不同的会议上聊聊天，后来也有一次非常偶然，跟大佬们学习。我听了很多特别是谢国忠先生的讲话，我想到两年前他的预测比我准，其实想想为什么下来，主要根本原因是两个，我想讲讲在过去两年多，各级政府出了200多条政策，归纳起来中央电视台为首的新闻媒体就不断的给我们做宣传，我们所有老百姓，因为你知道我们党的新闻媒体是非常有权威性的，我爸爸就天天看，我说哪条不一样当时就跟我急，他们确实信报纸的，在报纸上谈了很多概念，这些概念其实我们在座每一个普通的中国公民都在买房子的时候想到这些概念，所以我提出来商量商量我说说我的观点，大家探讨一下。 第一个概念，大家讲的福利房和商品房，我整不明白，为什么说比如宝马汽车，奔驰汽车，说两、三百万，一两百万大家就可以接受，谁也没有想把宝马车的价降到夏利那样，也没想到坐公共汽车想说不行，我要让宝马车降下来我来辆宝马车坐坐。仔细想想，也就是各干各的事，市场该干宝马车，不管是地主老财还是谁，有钱了想住好房子，但很多老百姓需要政府给福利房，这个活该谁干？是地主老财交了税，政府拿了之后盖给老百姓盖福利房。为什么到了中国就不一样了？我想这也挺有道理，谁都愿意要钱的。这个问题我们大家可以商量商量，为什么把房价降下去，比如上海一平米10万、20万，所有人都恨的牙根疼，如果政府占30%的话，一块地10倍、20倍我觉得是好事，政府多收点地税好给咱们盖公共交通，可是不能两头压啊，政府卖33亿，那头说把价格降下去，开发商虽然傻但不会比任志强、潘石屹他们更傻，我估计一时半会儿让他们降价也不太容易。 第二个问题整不明白，讲一堆经济学家都在喊居者有其屋，现在都是买房子、租房子了，谁居者有其屋，那是北朝鲜全民所有制。像美国、英国这些发达国家或者资本主义国家，他们都是怎么做的？都是说居者有屋住，居者有其屋的概念也不知道谁说的，首先我认为这是好概念，比如共产主义一定会实现居者有其屋。但咱们现在社会主义初级阶段，所以这个问题咱们得好好探讨。第三个问题我整不明白，咱们看改革开放这么多年，投资工厂也好、投资股票也好，还有古玩什么的都可以投资，惟有房子不能投资，一说房子，就想到老地主，是不是中国5000年农民文化，房子作为商品，从投资学角度说，为什么什么都可以投资就有房子不能投资。我看的时候在想，看三十年前从河北搞点白菜卖到海南去就是投机倒把。为什么买房子要限制它？房屋是特殊的商品，既可以住也可以投资，投资之后又可以转卖，这是全世界再简单不过的道理，为什么很多学者把投资房子看成是一件投机的行为或者十恶不赦呢？下一个问题比较敏感，比如开发商和投资商之间，比如你要投资，巴菲特光荣啊，网络英雄他们都很光荣，如果说开发商，就暴利，什么是暴利啊？咱们讲讲很简单来说，史玉柱的巨人网络就是，你愿意买他愿意卖这是两相情原的事。我在想，如果别人是劳动者，是不是开发商不干活呢？别把开发商看成十恶不赦，其实开发商什么都不是，就是咨询公司的一个经理，只是把所有资源配置在一起，左手进右手出，中间弄点酱油钱，只是这个酱油钱丰盛一点。 下一个地价，房价的问题，是不是房价高就不是好事？比如地价，政府拿来干什么，当然个别政府人物做贪污，但大多数都是做教育、就业、养老金等等，假如设想一下，地方政府没有谢国忠讲的，把地都卖完了，假如说现在说实话，就说不经济危机，地方政府就两块收入，一块税收，一块是卖地，我们因为没有发债这说，可能马上就有了，但是没有的话怎么办？税收收不上来，很多厂由于种种原因，税收收入还不如卖一块地，比如东城西城这种地方，不允许有工厂，只靠卖地增加财政收入，不卖地怎么办？说二环边上地卖特便宜可能么？肯定要卖的高，所以地价的问题，如果看成商品房的时候是不是就不觉得它十恶不赦的。 下一个问题，住新房好房的问题，三个驱动力问题，第一个问题，老百姓要住新房，这是城市化决定的。这事归万科这些的，但有想住好房子的，比如说王朔他想住好房子，但是住好房子也没什么错啊，咱们有7500万老百姓，兜儿里有将近一百万的收入，这些中产阶级的出现不见得是坏事。 关于泡沫的问题他们已经说了我就不说了，泡沫的问题实际上你也琢磨琢磨，是商品房泡沫还是福利房的泡沫，我认为经济适用房有泡沫，全世界都知道在最繁华的市中心盖一些高楼大厦，让老百姓住在八环以外。 最后谈一个问题，银行信贷占多少？占28000亿总投资，其实我们的投资和信贷之间差距非常大，正常国家都是30到50的贷款，美国这次就是因为信贷规模过大了，我们应该鼓励房地产投资，结果咱们拿外资都打出去，我是不知道啊，咱们才疏学浅。 最后总结总结，我琢磨不明白的两件事，第一个观点这个东西怎么来的？过去这两年多，大家为什么？什么主题思想？怎么来的？我觉得是好的出发点，这个出发点绝对是好的，就叫做什么？消除贫富差距，怎么消灭呢？策略怎么来的咱们要琢磨琢磨，邓小平说少数人先富起来，然后通过劳动致富，现在是怎么做呢？现在很多学者都在主张，富肯定是可耻的，开发商就更可耻了，但是致富如果是可耻的，只要你富咱们就平均得了，改革开放30年你有钱我没钱，突然间富起来了怎么办？直接给你平了，这种情况我们想想，当年陈胜吴广、李自成等等都是这么干的，最后得到什么？我们5000年历史到今天，还不如美国200年瞎折腾，所以有时候反思反思，还是按照邓小平的改革开放道路走更好一点。 第二个问题，民营企业家和开发商有问题肯定是有，那就直接给抓起来了。但作为阶层该不该打他？我们是社会主义和谐社会，我们是执政党了，我们是直接面对 2.3亿农民工，领导他们，像文化大革命之前9亿人都归毛主席管，我们还是通过少数人富起来，通过他们交税收盖福利房，通过他们领导2.3亿农民工从农民社会走向公认的社会，走向富强的社会。第二我整不明白，如果我作为执政党，把我7500万给整没了，不用把他们都变成穷人，然后重新领导他们，这样会造成另外一种负作用，我整不明白，希望两位经济学家给我们解释解释。 主持人：我相信一会谢国忠先生有一个回应，下一个我们的演讲嘉宾是蔡洪平先生，讲讲今年的形势怎样？ 蔡鸿明：今天发言是代表我个人，我两年前说房地产是中国经济增长的火车头，第二句话，美国是因为没有人买房子，所以政府要送给他们房子，然后出了房贷，出现金融危机。咱们中国担心有人买房子，还说贵，这就很奇怪。后来我说另外一句狂言，去买房子，第一市中心的房子买，第二自己房子，如果赔了我付。他们算上海、北京、香港的，有点低，但市中心的房子真没跌多少。他们真的很感谢我们，如果现在买股票，很多只剩下15%，所以倒闭公司的银行家跟我说，我们以前是全球副主席，现在我才知道为什么房地产是真正的好东西。至今这个观点还没改变，我很同意各位的观点，但我不认为中国房地产是有泡沫的，我真的不认为，我们有三个依据，第一，我们国家人口多，我在市政府工作的时候人口多什么概念，经过十五年、二十年发展，中国将有3亿人成为中产阶级，他们需要房子，这是硬性需求，这个过程至少持续十年时间，我不认为房子多。房地产我觉得还要继续努力。第二我们去年调查全球20个中心城市，平均房价是在5千美元左右一个平方，中国还在这个线以下，今天中国已经成为世界工厂，在北京、上海很多CDP里都是境外投资者或者很多人是回来居住的，有什么理由比别的城市低呢？市中心的低价应该不算太多。第三不光是住房的问题，我是上海人所以非常清楚。事实上中国房子80年代开始到现在有三次升级换代，我们中国从平房开始，北京一位部长跟我说，说心理化，我们的部长住的房子，怪孩子没挣钱。我们看到的升级换代还是要加强的，你们看到的市中心地带价格我认为不太贵，现在有空置率，怎么造成的呢？我认为第一去年下半年开始，非常过分地用货币手段、行政手段限制交易，全球没见到任何产品限制交易，比如不能买两套房，比如外资不能过来，这种限制是非常恶劣的，我认为这是自杀性行，这种行为是万万使不得的。还有我们媒体舆论，中国企业家就是一个过程，财富不是你们的，只是你们名下的。我们永远有杀富济贫的传统，不要把利润看得太多，速度稍微慢一点，不要动不动就变成首富。你们看到今天中国房地产商们，他们绝对生活水平是非常低的，他们没有多少时间花前月下，不断地开发，安得广厦千万间，这些应该是劳动英雄。其实60岁以后什么东西都没了，中国知道财富不能过三代的，仔细一琢磨，最后谁的好处？是政府得到好处，政府要造桥、造房子，只要房地产结合实际，我认为还是中国的火车头。现在说中国房地产是亚洲经济的火车头，房地产下来之后，钢铁企业没了，矿产也掉了，这是驱动全亚洲的经济了。 说回今天，我认为推动中国经济再发展，房地产是扩大内需的灵丹妙药。回头看看仔细琢磨，对房地产还没有非常明确地说，我坦率地说，今天4万亿，很多政府官员不敢说，4万亿真的是，第一是不是合法不知道，要经过人大讨论的，程序要过一过。钱过来怎么花没有计算，我自己认为，这4万亿其实不需要这么多，咱们大概花1万亿刺激房地产，就可以有效把中国经济很快拉起来，在中国投资、消费、出口拉动三部分里，房地产是非常重要的。一个平方的房子，养活六个就业，也是非常管用的。第二，我问过很多年轻人，29年和08年的区别，有一个区别是今天生产力是过剩的。我曾经做过一个模拟，问过我们的同事，40岁以下的，除了柴米油盐这些日用消费品，如果大家过紧日子，可不可以五年不买东西，有一个女孩是可以的，几乎没有消费，这个情况非常糟糕。现在想的是首先扩大内需，内需是产生有效购买力的需求。所以我认为拿出1万亿做什么，大概8千亿左右买房子，退个人所得税，有个很简单的道理，如果底价是1.2万，降下去会有问题的，政府补贴就完了，降了利息什么的没有用的。然后第三，把房贷打开，不要打强行针，要对症下药。说的不对的地方请大家指正，谢谢大家！ 主持人：下面是嘉宾互动的时间，我们论坛开始的时间推迟了，所以互动时间缩短一下，每个嘉宾阐述自己的观点尽量缩短时间。谢国忠回应一下问题。 谢国忠：泡沫是什么定义的？泡沫就是在投资的时候过度的投资，对回报预期是不合理的，需求的话那么多人没房子住，为什么不去非洲呢？中国大部分没钱，我觉得中国老百姓绝大部分是没钱的，中国老百姓存款一共19万亿，平均工资就两千块。不过今天辩论这个事就没意思了，已经下雪了，这边还说我脱了衣服到外面，没冬天。对自己的生存也不太有利。陈总说不会说话，这可能是一个进化过程，最后成功的房地产开发商可能都不会说话。中国就是体制的问题，中国的就是1000万进来的人，都是穷人，你送房子还差不多。其实送给他不是坏事情，把政府的钱拿出来是好事，当官拿着有什么用。那么多房子造了怎么办，最重要的是政府想办法给老百姓住，如果这次分配好的话，对中国社会稳定是有非常好的好处的。十年前朱熔基把公房给了用户了，这次如果通过政策，空房子给市民了，真正的就出现了中产阶级。 主持人：大家嘉宾可以自由的说。 任志强：几年以前我第一次讲，我还是用数字说话，突然发现经济学家可以不用数字说话，因为那次我用了很多数据说话。谢国忠大概是04年说房地产有泡沫。 谢国忠：我说上海还有泡沫，不是全国。 任志强：我也不知道现在破了没有，那么我们观点可能是不太一样，他老说美国房子比中国房子便宜，美国大概个人按揭贷款12万亿美元，相当于美国GDP的90%，美国有多少人？3亿人口，包括农村了，每个家庭有12万美元的贷款，那么他们房子比我们多么？我们城市有5.96亿，5.69万户，我们有多少按揭贷款，3.5万亿，相当于一个人借了7500元人民币，相当于GDP12%，是我们房子比美国房子贵还是多呢？这是傻瓜都可以算的，中国人房子多了么？多了，可是按城市人口计算大概不到27平米，26平米多一点，这还是建筑面积，美国有多少，1980年定人均少于1.9间房为困难房，所以政府要拿出钱来救助他。我们困难户是人均7.5平米，这些穷的人当然买不起房子，所以政府要用廉租房的方法解救他。大多数城市多少，房价2千/平米，人均收入4万元。你们可以不信，到张家口看看，这都是二线里重工业城市，这些城市有没有泡沫？我们餐桌上可以有啤酒、可乐、矿泉水，矿泉水怎么搅合都没有泡沫，但啤酒倒的快了就出泡沫，是不是所有饮料都是泡沫？谢国忠说上海有泡沫，只是啤酒有泡沫，不能说果汁都有泡沫，中国太大了，有的商品房都没有，有的商品房占的很高了，全国住房存量里商品房只有25%，远远低于自建房比率，中国是参差不齐的城市，我们看到70个城市平均数据，连660个城市都看不到，如果你们从调查里会发现，更多的城市比大城市的人均居住面积多得多，南方平均在35平米左右，北京才到19。为什么比北京高？因为北京公共资源过多。有的人说房子要给穷人，美国就是因为房子非要给穷人才出的次贷危机，如果房子给富人就没有次贷危机了，因为富人不会用次贷买房子。平均美国一套房子是24万到十几万，现在降到19 万美元，次贷危机就是给了穷人，本来应该是政府解决的。美国是因为缺少需求，非要用房地产拉动，没办法非要让穷人买房子。中国是并不缺少需求，如果缺少需求11月份怎么反弹呢？无论如何是说不出来的，去年7.7亿怎么出来的？我们城市人口就六亿，相当于七个国家的总人口，我们是不是需要更多的房子？但房子总量比人家多么？不多，不管多不多，现在存款比人家多，因为这些国家的负债远远大于中国现有的平均。人家是靠人均负债买房子，我们现在靠存款买房子，这是两个概念。我觉得主要是因为我和谢国忠之间已经产生很多争论了，我不会太同意他，我们空置率有两个，一个是已经建好的，没有卖的，另外是美国用的空置率。我们的空置率只有1.2，你们如果不信统计局的数字我们就没办法谈话了。 冯仑：继续讨论大家也会越来越困难，我简单说说，中央都在讲，事实上房地产是当今市场的春药，但什么是房地产的春药大家意见不一样，第二件事，讲了这么多，我告诉大家一个经验，在我们目前中国说话的大概是四种人，媒体上看到的声音是四冲撞，第一就是所有老百姓，我们都是老百姓，老百姓永远的声音就是所有东西应该质优、价廉、最好白给。第二是政府，政府永远的声音就是要公平、稳定、发展，这也没有错。第三就是经济学家，经济学家永远是在说灾难，但永远不加时间限制，总在自己的逻辑里讲，所以大家太当真，但永远都在讲问题。当经济学家不讲问题的时候基本上没有成就，的确经济学家是这样的，经济学家是讲问题的。第四是商人，商人是看机会的，别人死人他会卖棺材，所以总看到的是机会。所以有这四种声音是不奇怪的，每人讲的都合乎自己的身份，问题是我们过去统计十年，在中国谁讲的对的概念多就四种人，第一老百姓永远是对的，概率是100%，第二是政府，政府95%也是不能说错的，第三很遗憾不是经济学家是商人，特别是任总代表的房地产的商人，我认为讲的对70%，虽然讲的不重听，他是小姐去妇联讲人权，讲的的确是对的成份多过经济学家。第四是经济学家，你们回头看，我说的的确是中国十年以来言论的正确比率的排序，今天晚上结束之后，大家继续观察这四部分人的言论，继续看看谁讲的对，就算今天很开心了。 主持人：我们确实时间比较紧张，大家聊的也没有尽兴，最后是一个提问环节，只能给大家一两个问题。
提问：问一下潘总，您支持谢国忠看法还是支持陈凡还是任志强的看法，请给一个明确的答案。 潘石屹：任志强是一个商人，越来越新经济学家了，在我心目中的经济学家都拿出各种数据、公式，谢国忠是没有数据的故事，脱了衣服怎么感觉，这可能是经济学家的趋势。 陈启宗：老实说就一句话，怎么活下去就是了，老百姓也好、商人也好，活下去最终谁对谁错在不断时段有不同的答案，而且中国不只中国，政府是一个中国，但经济上实在太复杂了，大城市、小城市不一样，农村不一样。 陈启宗：我问一个问题，听了这么多，很多人说话都代表了自己的立场，我觉得很可悲的一点，我看到是很多人的贪婪，老板老是把每一分钱算进去都要买房子，可是每分钱有不同的用法，人生活的过法不需要把所有的钱都用到一个地方，可以以不同的方式用，这样可能社会会更美好。 潘石屹：其实我跟年轻人说两句真心话，我们今天要的不是大学一毕业就进豪宅，努力去创造财富、拼搏，争取改善自己的生活，对祖国、家庭还有人生都是帮助，要创造更多的财富、改善自己的生活，而不是一开始就讲公平。 任志强：有一句话说的很好，邓小平很重要的错误是没有告诉大家让谁先富起来，所以最后就是像潘石屹这种人富起来。如果邓小平说劳动人民要富起来，盖房子的人不影响富起来可能这个论坛就没有了。谢国忠说的为什么不到非洲盖房子，如果有80%到90%的经济增长一定我会去，那个年轻人说为什么非放在房子上，如果老婆愿意跟你到大街上造房子那就不用了，就是因为过去没房子，就这么简单啊，美国靠什么，就是房子汽车，美国经济就是那时候迅速发展起来，变成世界强国，我们不允许中国人做梦，所以老也发展不起来，如果也允许我们有美好的胡思乱想，可能就更容易创新、更容易发展起来，所以我想房子仅仅是社会的表象，最终可能还是要造房子。 谢国忠：刚刚说到年轻人要努力、创造财富，有一些人先富起来，中国财富一点点转移到自己的手里，是创造财富还是财富转移是很重要的。我们政府把公司、土地都分给老百姓了，今天就不会有这样的交流了，正因为所有财富都是政府的，搞市场经济还没有把财富分给老百姓，财富都在政府手里，游戏规则并不是老百姓定的，有的人赚了钱，就是因为银行给了贷款，政府给了什么东西，就赚钱了，这是主要的赚钱方式，中国财富分配不是反映一个人的努力，这是很重要的问题。 主持人：谢谢大家的支持，希望中国房地产行业有很好的走势！
