爱华网一年之内，中国政府对房地产政策进行了近乎全盘的修正——放松银根以提振市场信心。 10月22日晚，财政部网站公布“继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活”的通告，将房地产税费及房贷利率大幅下调——而提高这两项一直以来都被当作压制房地产市场过热的工具。 自1998年受亚洲金融危机影响中国取消福利分房后，房地产就成为拉动内需最主要的力量。10年间，房地产政策一直是“一月一大政，一周一小政”，不过此次财政部直接出面调低利率与税收，并没有央行、银监会和建设部的意见，实在是非常之举。 全球金融风暴蔓延，10月，政府力图重振房地产市场的信心、稳定经济增长。然而，在房地产行业难以自保的今天，这个直接关联56个其他行业的龙头产业还能否担当拉动内需的重任，能否继续扮演中国经济支柱的角色？ 《财富时报》特约《财经网》首席经济学家沈明高、独立经济学家谢国忠进行了专访。 两次危机 房地产业命运迥然 10年前，危机使它成为拉动内需最强劲的动力；10年后，一切则需重新审视
沈明高：能保住内需就不错了
CFT：请您对1998年和2008年两次房地产政策的调整做一个对比。 沈明高：这次没有1998年那么严重。现在的调整不是说要加大对房地产的投资、拉动内需，其主要目的是稳定房价、提高销售，所以两次是不能对比的。 应该说房地产对目前中国经济的主要作用是保住内需，而不是拉动内需。根据目前房地产市场的情况，能够保住内需就不错了。至于效果如何，短期内还很难说。 CFT：10月22日财政部发布通告，政策调整与此前采取了相反的方向，您怎么看？
沈明高：看待政策调整主要要看调整的目标。如果说房地产市场远远偏离了经济的基本面，那么当然就要调整。此前，土地是地方政府的主要收入来源， 地方政府势必会推动房地产的高速发展。但市场变化速度太快，原来我们的预计可能还比较乐观。目前房地产销售一直上不来，开发商存在的流动性压力太大，地方 的财政收入也下降得比较明显。现在看来，以前政策调整有效果，但是效果不大。现在唯一可能的就是也许会有其他的货币政策继续出台。
所以，政府稳定房地产市场并不是要阻止行业的健康调整，主要还是稳定需求。因为目前房地产的投资占固定资产总投资的40%左右，如果房地产市场一直向下，经济大幅下降的压力会很大。现在国家的政策调整是“恐慌时期的过渡调整”，应该说是有效的。
CFT：对房地产市场的经常性政策调整会不会影响房地产自身的市场秩序？
沈明高：认识政府政策的调整，要看经济背景，要看政策主要看调整的目的和方向是否符合经济的发展。如果出现大的动荡，调整是必需的。
市场存在泡沫的时候，对房地产的调整主要有两种方式：一种是泡沫很快破裂了，我们就需要制定政策在一两年内进行短期的、迅速的调整；但是如果泡沫还有，而国家要维持房地产市场，试图用居民的收入增长和住房消费来消化泡沫，就需要适时的微调。
目前来看，房地产市场的平均泡沫水平高于居民收入增速的15%-30%，如果要维持房地产市场、消化掉泡沫的话，大概要到2010年，甚至需要更长的时间。但是在这个期间会不会又出现新的泡沫，还要看老百姓有没有新的投资机会以及货币政策等的变化。
CFT：10年间，房地产一直是拉动内需最强劲的动力，也是中国经济的支柱。经过房地产市场趋于理性的调整之后，政府会不会重估房地产的地位？
沈明高：此次仍然是短期的调整，至于今后房地产市场还会不会成为中国经济的支柱性产业或者是拉动内需的主要动力，还要看理性的调整之后房地产的市场状况。
CFT：在拉动内需，寻求新的经济增长支柱方面，中国可以做出哪些尝试？
沈明高：首先，国家加大了大型铁路、运输等方面的投资，如果加快项目的审批速度，就有可能成为新的拉动内需的增长点。
第二，目前房地产市场的低迷并不必然意味着住房投资的减少，如果政策鼓励经济适用房建设，房地产开发商完全有可能增加投资，并带动相关产业的投资。
第三，环保方面的投资也在大幅增加。
当然，这些都是短期政策。如果从长期来看，加快医保体系、社保体系的建设，也能够有效地刺激消费。
谢国忠：问题解决需要几代人
CFT：中国要稳定经济就必须拉动内需，您怎么看房地产在其中的作用？
谢国忠：中国是出口导向型的国家，出口不利的情况下就要拉动内需，主要是重振房地产市场。但是，我们更需要的是一个长线的调整。
CFT：您怎么看待目前的短线政策？
谢国忠：目前来看，首先要解决存量问题。中国在建的房子有20多亿平方米，也就是3000万套，可是中国城市中有1.6亿人口是进城务工的农 民，他们没钱买房子。这和香港不同，香港房价高是因为它有700万人口，而在建房子只有2.2-2.3万套，人多房少，所以价格高。既然现在中国经济的基 本面出了问题，就需要政策的调整。
CFT：取消福利分房之后，房地产一直是中国经济的支柱。
谢国忠：是的。房地产在中国是可以扮演很重要的角色的，但重点是价格不能过高。
中国人口多，但是收入太少。在城市化进程中，我们可以将农村人口50%的比例降低到10%，让农村人口进城后可以买房子，比如城市人口闲置的二手房等。现在最主要的问题就是地方政府将房产当作最主要的财政收入。
CFT：目前房地产处于一个价格调整的时期。
谢国忠：对。以前，房地产是地方政府税收的主要来源，但是他们收的过多了。
现在消费者买房的价格一半是交了土地的钱，四分之一是建筑成本，还有四分之一是开发商的毛利。但是这其中又有四分之一是开发商买地的钱。所以政府拿走了很多。
我们再看家庭的劳动力收入占比，发展中国家55%，发达国家甚至能占到70%，而中国仅占40%，已跻身劳动收入占比最低的国家。钱都跑到了政 府那边，老百姓的消费能力有限。中国不比欧洲，中国的福利体系做得还不够。所以必须要改变目前的收入分配问题，政府不买单是不可能的，不能收那么多的税。
CFT：您认为这样的调整大概需要多长的时间？
谢国忠：好像是政府和老百姓在过家家，市场冷的时候，老百姓不陪政府玩，政府就要给糖果以作激励。市场热的时候，老百姓玩的过火了，政府就要泼冷水。在泡沫经济时代这是抑制市场的有效方式。但是没有泡沫的时候就行不通了。现在中国经济的基本面出了问题，怎么给糖果消费者都昏迷不醒了。这样的问题要解决需要几代人的努力。目前来看，是不太可能了。
