爱华网房地产不当消费导致了美国金融危机9·11事件后，格林斯潘的低利率政策直接催生了美国房地产的牛市。美国人的爱国热情和消费梦想再次被金融资本玩家搅和到一起。据统计，仅在2001年至2004年期间，美国全国平均房价就累计上涨50.56％，年涨幅超过10％，而在此前的半个世纪时间里，美国全国平均房价的年上涨幅度仅有5.5％。在房价只涨不跌的预期下，房地产市场内的投机气氛被强烈激发，浮动利率的房地产抵押贷款大肆发放。没有足够支付能力的新一代美国人，完全忘记了祖辈一战后持续过渡消费造成的“经济大萧条”，就像当初梦想“共产主义”的中国人，天真的陶醉在一场资本主义“大跃进”的饕餮大宴中。可以说，消费型金融信贷的失控直接导致次级债的失控，而这些庞大的次级债大都是嫁接在高房价所包含的泡沫之上的，是银行为了追逐自身利益最大化，不断降低信用门槛所致。由于次级贷面向的是信用等级较低的普通居民，过高的债券利率反过来侵蚀了银行利益。怎么办呢？这时，华尔街的投资银行出面了，他们设计了很多可转债的金融衍生产品，玩起“击鼓传花”的游戏，开始转嫁这场早已埋下的巨额银行债风险，但投资银行本身仅仅是“中介”，投行无力也无理去弥补美国消费者八年“大餐”造成的支付短缺。国家不得已出面救市。建立在“消费天生有理”这种凯恩斯主义坚定信念上的美国政府终于发现，其实人民坐在了沉重的债务火山上。当然，政府救市，收回“两房”，不等于国家白掏钱，而是往池子里注水（当然也不排除美国政府在特定时期的“杀猪”预谋），等待或帮助美国消费者增加支付能力，慢慢还钱。还不至于国家往无底洞里扔钱。笔者强调，实际上，美国的房地产投资结构还是很合理的，美国的商业地产没有出现大的问题就是明证，在下不表。美国政府唯一吸取（或改辙）的教训是，美国人的“天赋人权”、“天赋霸权”不等于可以“寅吃卯粮”，整个国家的“市场信用”不能完全交给单纯刺激需求的自由市场机制，还必须实行政府的有效调控，把消费信用控制在居民的实际支付能力上。可以说，美国的房地产金融问题是因为过度刺激消费住房，造成的金融失衡。经济法意义上，不管怎么说，还是“冤有头，债有主”。那么，中国呢？房地产过度投资导致了中国金融隐患 最近，有开发商提出，美国次级债危机源于房价的下跌，房价下跌成为推倒多米诺骨牌的导火索，因此，要避免次级债危机在我国重演，就应该维持房价的稳定上升趋势，增加房地产相关的信贷扶持和信贷消费，避免房价下跌。这个开发商从次级债危机中竟然得出了需要推动房价稳步上涨的结论，如果这算是对次级债危机的反思，那么，这个开发商也就只是想救自己而已。如果真这样，且不把国家金融推进火坑？而把自己解套？也许这位开发商安慰一下自己尚且可以，大家把他的话当真了就不行。中国房地产有无泡沫？中国房地产金融有无危机？当然有，只是没有反映在老百姓的大量信贷消费上，而是反映在大量空置的房地产楼盘、高企不降的房价和开发商居高不下的银行负债上。由于过度投资，特别是一二线城市的过度集中投资，中国房地产的金融隐患已经是严重的事实。中国房地产泡沫的症结在于：房价背离了居民消费能力。房地产消费需求不足，而投资需求过度。中国房地产不是居民对房地产的直接投资，而是各种利益主体驱动银行的过度投资，都是银行掏的钱，冤有头，债却无尾，市场不买单（老百姓倾其一生所有，能够买的起一套房的有几人？）。最近，政府不得已出台措施“救市”，就是怕潜在的房地产金融危机出现大的问题，来不及治本，也得先治标，刺激消费。但问题远远不止这些。中国房地产的“呆帐坏帐”不是发生在老百姓的消费信贷上（感谢我们的百姓有安全储蓄和安全投资的习惯），而是发生在房地产的生产环节上，过度投资、粗放投资，产生了大量的无效的产品库存。中国政府可能面对的是比美国政府还要难填的无底洞。过高的房价首先要从过高的地价和过度放任的房价上找根源。长远考量而言，要治本才行。如何治本？就是要实现房地产价值和价格的趋同。过高的房价肯定要下行。房价的下行可能要持续三到五年，才能把积累的问题化解。国家由此可以避免问题集中爆发。由此，可能确实会死一批开发商。谁会死？可能是：（1）项目盲目上马，但又因缺钱迟迟拿不到开工证或预售证的小开发商。（2）底子不足，靠做大盘滚动，土地、工程等支出规模大，能够销售回笼的项目和金额少，因而“不上市就上吊”的大开发商。（3）靠包装项目，试图投机卖地而砸在手上被商业银行追债的投机商。（4）2007年大量拿地后储备规模急速膨胀，而严重消化不良的上市公司。（5）自有投资不足，盲目上马，过度负债，净负债率偏高，例如超过70%。（6）贷款结构不合理，短期借款比重占总借款比重过高，例如超过60%。（7）做商业地产综合体，却定位不当，租售留失控的业主。（8）开发运营、商业运营经验不足、管理不善的开发商。救市救不了这样的开发商。对房地产行业整体而言，也未免不是好事，危机就是机遇，压力也是动力，只要房地产产品结构合理、定位准确、投资运营得当，这样的项目仍然是市场需要的，可以活的很好。房地产企业应该反思和自救，通过细分市场细分产品，细分产业链角色，提升专业控制能力，做好产品定位，抓好运营质量，提升项目的品质，适应市场需求，提高房地产投资运营、开发运营和商业运营的综合素质，也许活的更好。这也许是这次房地产紧缩会带来的时代进步。提前挤压房地产泡沫是避免危机的必然选择
在国外建筑安装成本约占房价的70%，也就是说土地和各种税费、利润仅占售价的30%。与国外有很大不同的是，中国房价中的建筑安装成本仅占30%，而土地成本和合法不合法的利润却占到70－80％。更有一些投机商还专靠倒卖项目或偷税逃税做房地产。这种情况说明我们的房屋定价过于偏高，利润过大。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。势必，中国房价的走势也会向这个工资比例标准看齐？所以，房地产的降价是经济规律所然。房地产的问题不仅在于，地方政府和开发商相互结合的利益，在项目开发过程中增加了土地与房地产产品实现的成本，而这些成本必然转嫁给消费者，推高了房价。问题还在于，地方政府以房地产挟持银行后的有持无恐，表面是拉动了GDP，实质是大量滥用银行存款和信用。中国房地产开发企业的负债率一般达到70－80％，远远过了国际公认的50％的警戒线。年初，有开发商将房价“拐”下30%，却仍有15%的利润，这个事实告诉我们，楼市的泡沫已很严重，正视楼市泡沫并提前挤压这些泡沫，国家规制上消除房地产“暴利”的权钱交换基础，是避免房地产金融破产悲剧在我国上演的捷径。经济发展史告诉我们，从来没有不破灭的泡沫，阻止它的唯一方法就是提前挤压出泡沫，以最小的成本消除这种隐患。挤压的办法可能就是房地产商的自行降价“挤水”，或是房地产产品结构的严格规划限制，直到银行干预下的资产托管，政府干预下的土地回收利用，把市场产品推向市场的真实消费层面，用良币驱逐劣币。国家利用利率等货币政策工具对房地产市场的调控影响度越来越小，与其单纯利用货币工具去影响房价，不如配合税收、土地等政策去解决房地产投资的结构问题，解决房地产经济运行的质量问题。实现地方GDP与土地市场的脱钩，使廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房（包括限价商品房）恢复“社会普惠”的供应格局。 房地产宏观调控和管理政策的走向 政府也许会思考，如何制订总需求和总供给的管理政策？如何制订合理的城市发展规划和土地利用审定程序？如何通过改革金融制度创造投资工具，给予老百姓作为直接投资者，投资和消费自己房产的权力？可以说，大胆发展以实物资产运营为基础的房地产投资基金，走出一条中国自己的房地产投资社会化的制度保障之路，值得认真研究。标本兼治而言，国家应该在项目用地性质调整、土地出让费、配套费、容积率、用地性质、项目产品规划限制等用地经济技术指标的核准，拆迁安置政策、房产税、增值税和所得税上形成格式化的规制，但目前政府却少有能力解决这种结构性一揽子政策和规制的出台。比较美国次贷危机和中国房地产泡沫，给了我们一个深思的机会：单纯刺激投资或单纯刺激消费都需要谨慎，不能单纯把老百姓作为消费者引入市场，而是要把老百姓作为投资者引入市场。 （联系地址：[email protected]）
