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系列专题：2008中国营销
2007年曾对全国35个主要城市的房地产价格做了一个简单的预测，当时认为深圳房产平均单价在1.8万每平方米是比较正常的。随着人们对深圳房价的不断关注和炒作，笔者认为如果关内房价达到3.5万每平方米，则房市就有可能崩溃。事实上，当深圳关内房价接近2.5万每平方米时，政府已经采取行动。 炒房客也真是大胆。深圳关内关外是有根本区别的。具体表现在房价上就是关外房价为关内30-40%较为合理。如关内最高房价3.5万时，关外不应超过1.4万。在深圳的时候我注意到，关外有不少房价达到这一界限。炒房客如果在关外买1.4万每方的房子，绝对不如在广州中心城区买合算。 我不看好深圳房产的根本原因，是2004年起的深圳城中村改造。表面看，通过城中村改造，深圳会变得更加美丽，更多人愿意到深圳安居。而实质上，深圳大规模地城中村改造之后，中小企业发展成本成倍地增长。有趣的是，也正是从那里起，对岸的中山市接收了大量从深圳转移出来的企业，惠州也因此受益不浅。伴随着产业转移，2005-2007年，中山市外贸出口剧增，外来人口增加了约100万。 深圳实施产业升级，走高科技发展之路的出发点并没有错。但以为通过赶走低端产业的企业为高端产业让路的做法则完全错了。人们忽略了经典或者权威的创新理论的基本假设：经济体中提供的中间产品越多，创新发展则越快。而我们实施让低端产业（三来一补）死了，这个提供中间产品的来源也就断了。整个广东的发展思路也有问题。广东近几年实施的产业升级策略恰恰成就了长三角，企业和熟练工人都转移了。实质上，只要有利润，哪怕是手工生产，区域照样有强大的竞争力。因此，广东或者深圳要发展，就应该牢记：低成本是最大的竞争力，要时刻关注企业成本的增长。 笔者倒不是担心广东落后，而是担心广东的产业政策造成更多的低层劳工失业，由此将低层劳工逼回农村，使得本已基本好转的农村环境重新遭受严重的破坏。广东这种表面上是产业升级、产业转移、逼死低端产业的做法，看起来是实践科学发展观，以创新的思想引领经济发展。最终将会使广东落后。众所周知，中山古镇是全国有名的灯饰专业镇，这个专业镇的背后是由温州人主导的。早前温州领导并没有看起这种低生产率低利润的行业，后来却千方百计想把这样的一个专业镇搬回温州，甚至为其划出了免费的工业园区。近几年广东实施的区域政策却恰好帮了一个其他地区做不成的大忙，迫使低端企业四处奔走。 广东这样做的一个目的可能是减少数以千万计的外省劳工。怕外省人多了影响广东的现代化指标。按小学生人数占全国的比例推算，假定广东小学生占全国平均的比例，则2007年1.29亿多人，而湖南省只有5200万人。而2000年按同样的比例计算，广东省只有9000多万，湖南省有6400万。 事实上，此次全国范围内房价下跌的背景下，那么能够持续吸引人口的城市下跌幅度并不大。比如广州。不少城市房价还继续上涨。如果深圳、东莞今年产业和人口继续大规模转移，房价有可能进一步下跌。离开了制造业，一个城市的兴旺是不可能的。即使是香港这样的国际大都市、世界购物中心，制造业的大规模转移使得香港人就业艰难，生活水平下降。 将产业转移到河源等珠三角外的城市，表面上看成本低，但实质总成本高于珠三角。2007年河源不辞劳苦到河南省招劳工，好不容易才招了700人。广东应该首先给任何一个愿意到珠三角落后的广东人不但给其落户，还可以给他20平米的地供其建房；子女享受同等教育；医疗、社保都考虑解决。非珠三角以外地区的官员考核标准只有一个：环境保护。对于外来人口，完全可以实施大学生直接入户，农民工买房入户。 有了人，有了吃住的低成本，根本不用担心中国人不会自己通过劳动创造源源不断的财富。有了人气，也完全不用担心房地产不值钱。今天的农村，5万元建的房子，房租50元一月都收不到，因为少人住，更少人要租房。人的基本生存费用高了，一切竞争力都无从谈起。要救深圳、东莞楼市，首先要救企业，要留人。否则，人去楼空，高房价就会变得象农村一样的房子一钱不值。有学者提出：救股市，必须大规模地分红，以吸引人气，其道理与救楼市一样。
