爱华网《中国建设信息》2008年7月刊
近年来，随着经济的不断发展，人们收入逐年增加，生活水平不断提高，衣食住行中最大的问题“住”已成了人们生活中不可回避的大事。近十年来商品房价格总体上只升不降，而且上涨幅度超过收入增长幅度，如从1993年到2002年中，家庭年收入平均增长了1倍，而不同地区、不同地段，同质量的商品房平均上涨了1-3倍。如果以现在家庭年收入2万元计算，购买一套建筑面积80平方米一般地段、中等层次的住宅商品房约需8年左右时间，而在10年前按家庭年收入1万元计算，只要6年的时间就可以购买，因此房价涨幅过高已是一个不争的事实。
一、影响房地产价格的因素分析 从历年审核房价的资料分析，商品房价格由“本、费、税、利”四项构成。影响房地产价格最根本的就是对这四项因素的影响。 （一）影响“本、费、税”的因素 商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。 （1）征用土地费，与日俱增。由于土地的垄断和有效供给，国家将土地取得的方式已从十年前的协议出让和划拨变成了现在的公开投标竞卖，在众多开发商的激烈竞争下，土地中标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。2005年以来，深圳市国土局通过招拍挂将地价通常以标底3倍的拍出。 （2）折迁安置费，强劲上涨。造成房价过高的重要因素之一，是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本，熟地与生地费用相差5倍以上，生地居民少，安置费用低，但地理位置差，而熟地居民密度高，拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高，尽管生、熟地发生的费用高低悬殊，但该项成本总体呈上升趋势。 （3）前期工程费，上升较快。经调查，10年来上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。据统计，开发公司在砌房之前必须交纳各项费用达34项，可谓名目繁多，这其中既有行政事业性收费，也有经营性收费，最终都消化在房价中，致使房价上升。这些收费有关单位虽有文件规定，但许多收费项目都是近10年新增的，而在10年前只有其中的十项经营性收费，标准也比现在低。 （4）其它项目费，涨幅较小。如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前期工程费。 （二）影响“利”的因素 根据房地产价格成本的制定，利所占的比重越来越大。可以说，近年来房地产价格增长的最终重要原因就是利的比重增长过快。而影响利的最主要因素就是供给与需求的关系。 （1）供求关系的失衡 房价上涨过快的背后是什么？最短期的影响因素是供求结构状况的变化。在2003年前房价上涨还比较稳定，到了2004年突然从3%涨到15%呢，它的背后是供求关系的变化。大家知道决定房价的两个因素，第一个因素是成本决定的，应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是突然这一点价格发生了10%的增长，说明供求关系变化了，因为决定房价的两个因素一个是供求关系决定的，一个是成本决定的，在市场经济条件下，供求关系决定房价是起主要作用的。 雪上加霜的是，我们试图控制房地产的政策大部分只能说是“背道而驰”。为了给房地产市场降温，降低商品房的空置率，开始控制土地供应量，开始给开发商带上各种紧箍咒来防止“过热”。这跟在粮价上涨的时候不让人卖粮，油价上涨的时候开始限产一样，只会造成房价的进一步上升。是因为有了土地供应的控制，才有了开发商囤积土地的行为，而不是反过来。因此，对付此事最好的办法是加大土地供应量而不是限制。我们的土地是不多，但还没有少到几个开发商囤积几千亩地就能让房价这么涨的地步。目前也只有深圳有发展的温床。 2006年，我国城市化水平为41％，到2020年城市化的水平达到55％左右。如果以人口14亿计算，城市人口大概就是7.7亿，城市人口净增加是2.6亿。如果按照人均居住面积20平米来计算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也会进一步改善。 按照这样的需求，以2020年7.7亿人口来计算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们城市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大概就是90亿，就是说我们目前每年住房建设投资大概是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。加上绝大部分人口还得进入特大城市和大城市，所以住房的建设肯定会在现在的基础上，以更高的速度发展。而大城市的房价将接受更加严峻的挑战。 （2）住房结构的失衡 根据房地产市场信息系统数据显示，我国今年1-6月批准预(销)售的商品住房，上报数据的32个重点城市中，16个城市120平方米以上大户型住房超过50%，9个城市达到60%以上。另外，有16个城市80平方米以下中小户型住房不到10%。可以看出，高面积住房比率的比重过高。住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。 同时，中低价位住房供应偏少也是造成目前房价偏高的重要原因之一。目前房地产市场供求总量和结构的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位住房供应量下降，高档住房供应增加，使得商品住房平均价格上扬。从上面的分析可以看出，2004年经济适用住房投资继2002年之后再次出现负增长，比2003年下降2.5个百分点。部分地方经济适用住房供应量减少更加明显，一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10％，而高价房占到40％以上。住房供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。另外，部分城市商业物业投资增长过快，供应量过大，也是推动商品房价格上涨的原因之一。 （3）招拍挂等多种经营土地方式造成的地价成本上升 招拍挂近几年来在东部沿海地区施行以来在通过以地生财快速获得城市建设资金方面取得了积极作用。甚至被称为城市经营的制胜法宝，在某些方面曲解了城市经营的具体含义。城市经营绝不仅仅是土地经营，还包括城市基础建设，城市可持续发展，城市工商业发展环境等方面。建设和谐社会，积极促进健康城市化发展是城市经营的最大目标。招拍挂方式促使土地成本一般要高于标底的2-3倍。越在发达地区，成本越高，看似地方政府获得了更多的土地价值，事实上开发商会把这些成本转嫁到消费者身上，房价的楼面价自然上升了几倍。近2年来，随着天津滨海新区的开发，房地产价格从2000、3000一直涨到8000、9000千。当然这对发达地区已经拥有一定积累资本的投资者而言，也许没有多大影响，但是对当地居民，特别是工薪阶层的影响则是十分巨大的。随着内地学习招拍挂政策的广泛推行，可以说这种负面影响将会深远的影响到内地的房地产市场。 （三）其他因素 （1）中国人的购房心理 长期以来，中国人喜欢买涨不买跌，因此，这点也被开发商利用。对于新盘开放的价格并不能反映正常的楼价，而是开发商根据市场价后揣摩出的价格。定价肯定是只有涨，没有跌。 （2）中国加入WTO后的外资影响 目前，中国房地产是加入WTO后房地产价格与国际房地产价格接轨的体现。市场是一碗水端平，结束了中国大房地产的局面，房地产开发商成倍地增加，由于我国可供建设用地的面积是有限的，按照目前我们国家计划的每年出让的2亿平方米的土地，按照1.5计算，每年房屋大概在3亿平方米左右，目前我国人均居住面积大概在20－25平方米左右。按照国际惯列，人均GDP达到1500美元之后，人均居住面积应该达到47－50平方米。当房地产价格背离利润比的时候，二级市场投资的资本将直接进入一级的开发市场，比如搞改造等来增加住房的供应量。当开发增加时，市场将会平衡，价格也将合理地回归。第三，房地产价格降低是否会稳定社会？这样的判断也没有依据，20世纪90年代末期，在专家泡沫论的围攻下，海南房地产一夜之间崩溃，从1万元每平方米跌了1千元每平方米，当时也没有出现有大部分的人去购房的现象。社会资源严重浪费、严重损失，甚至出现了人为炸楼的现象，这种人为毁灭财产的行为，这是不可取的，海南经济特区元气大损，到今天还没有完全恢复起来，中国最大的经济特区从此一蹶不振。 （3）社会的一些舆论导致信息的不对称 由于房地产开发从获得土地，到开发建设，到定房价，到销售等各个渠道都不是透明的。购房者根本不知道房价的制定依据和未来房地产开发的规模和计划，加上舆论的错误引导，出现“房荒”、“地荒”等不负责任的舆论引导，让社会的房屋消费能力提前到来。甚至出现了盲目的购房趋势。 而“国六条”等国家政策的出台，所倡导的三个基本，供求基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳，到国六条的时候出现了房价上涨过快。出台国八条、国六条，归根到底一句话，就是稳定住房价格。效果的不理想也导致居民对房地产价格的期望值产生了怀疑。在一定程度上失去了信心。 二、对房地产价格的冷静思考 （一）房地产价格的市场效应国家不应过多干预 自国家提出构建和谐社会以来，和谐社会的路径问题一直是全国十分关注的话题。而正在此时，房地产价格出现了较快增长，因此国家关注房地产价格是构建和谐社会的重要体现。构建和谐社会，推行符合中国国情的中国住宅建设消费模式，赋予了更新的内容、更高的要求。国八条、国六条是因为房价的问题，但是不仅仅是房价问题，比房价问题更深层次的内容，更高的要求在国六条里已经提出来了，那就是中国住宅如何实现可持续化的问题。特别是大家看出来要推出符合中国国情的和谐建设和消费模式，中央强调的是和谐发展，房价问题是阶段性问题，可持续性发展才是房地产的问题。为什么从稳定房价的问题最后讨论到90平米的问题，实际上是这样的问题，如果我们新增的理解上有什么问题大家可以再讨论。 一般来说，一个城市的建设用地大概有30%的土地是用于工业用地的，还有30%的土地是用于城市基础设施的，比如学校、医院、政府办公大楼、广场等等，只剩下20%多不到30%的土地是商品房用地，包括商业用房用地，包括我们的住宅商业用房用地。基础设施用地不可能收很多钱，甚至还可能赔本。工业用地，有些地方政府为了吸收外资来投资，往往是把工业地价降得很低，甚至是零地价，这就是为什么国务院提出来工业用地的底价必须有底限。工业用地20%是从商品房用地当中过来的，所以必然会导致商品房价格的攀升。我认为商品房用地的买低价格会不会有影响，大不大，政府不希望涨价，我们也不希望涨价，但是未来的市场是很难预测的。这就是土地严政对房价市场可能带来的影响。因此，国家过多干预房地产价格容易导致社会过于敏感，反而得不到良好的效果。 （二）地区差异比较大，不同地区有着各自的特点 城市之间差异很大，少数城市涨幅仍然很大。城市之间的差异最终导致近2年来房价涨幅的不同。在2005年的时候重点是上海和杭州地区，长三角地区的房价涨幅很大，而现在北京、深圳的房价反而比过去涨得还快了，也就是说调控对它的作用发挥不出来。这里的原因是什么？我想有它内在的供求关系，因为各地的房价反映是不一样的。曾经有这样的比例，中国661个城市找不到两个城市的房价是一样的，更找不到两个城市的房价涨和跌是一样的。因为房地产是区域市场，有的城市需求很旺，供应量也很充分，尽管会涨，但是不会涨得很快，有些城市需求很旺，但是供应量很缺乏，这就必然导致房价上涨过快。各地土地的供应量和土地开发量以及需求量之间并不是完全一样，或者是差别很大，各个城市的表现是不一样的。原来炒楼现象比较严重的地方，通过国八条以后，炒楼情况得到一定的遏制。各地的供求关系发生变化，它的情况不一样，必然导致城市差异，少数城市涨幅仍然大，为什么国八条在这么严厉的情况下，我们的有些城市房价上涨仍然过快，因为楼盘的供应是有刚性的，不是说今天调控明天就生产出来了，不是说现在开发土地明天就供应房子了，必然导致有延续效应，所以必然导致调控有一段过程。有少数城市房价涨幅很大，这是在我意料之中的，不可能降下来。 （三）户型政策对房价影响并不大 从70%政策出台以来，各地房价普遍上涨。深圳更加加强了政策的落实。但是发现户型政策对房价的影响并不大。如2005年7月28日，在深圳住房新政后的首次土地拍卖中，位于宝安中心区的一块住宅用地，以楼面地价6452元/平方米被深圳市天健房地产公司中标，这次拍卖被媒体称为“风口浪尖上的第一拍”。地产届人士分析后说如按照可售面积计算，该项目住宅楼面地价更高达7680元/平方米，这一地价不仅超过了原宝安中心区整体的房价，甚至超过了市区内最著名的“香蜜湖一号”所创下的最高住宅楼面地价。据业内人士推算，3年后现售的价格有可能达到1.6万元/平方米，虽然都是90平方米的户型，但这样的价格显然不是中低收入者可以承受得了的。如此看来，新政的调整只是对于户型限制起了作用，使户型趋于合理，但对于房价却似乎没起任何作用，反而使房价在拍卖的棰声中应声而涨。这一结果可以认为是政府和开发商双赢，一方获得可观的地价，另一方获取了稀缺的土地，而中低收入者什么也没盼到，只能干瞪眼，不知这是不是符合调控者的初衷。 （四）金融市场对地价的上升有推波助澜的作用 还有一个因素，就是银行对房地产的影响，但是基本上不怎么变动。房地产自己的自有资金，占有的比例也是30％左右。这块基本上是个人消费信贷。房地产自有资金基本上还是银行这块。比如说买了一块地以后，马上就抵押，这就说明我们整个房地产发展完全建立在国内银行的基础上。 比如说去年的上海，50％以上的租金进入了房地产行业。假如我们现在的这个房价是目前的状况，就会出现很多问题。他们如果从个人消费信贷来讲，我们这几年房地产为什么会发展？全靠个人消费信贷的结果。如果没有个人消费信贷，房地产的发展可能性很小，或者是速度没有这么快。个人消费信贷从98年到2004年，一共是增长了37％。因此，如果银行的贷款制度改变，将对国内地产的影响造成颠覆性的影响。 中国这么大，如果出现房地产泡沫，也仅仅是几个城市，房价和房地产的特性就是不动产，中国房地产的融资还没有达到80％以上。2004年，房贷按揭只有2.5万千亿，住房贷款是1.8万亿。按照房地产市场整个总价是7.6万亿，我们房地产市场还是跟发达市场相比，差距比较大。 我们国内房地产主要面临以下几个问题：第一个就是房地产融资和开发，基本上是建立银行信贷上面；第二，由于政府对金融业的垄断，房地产市场没有办法发展；第三，由于政府对金融业垄断限制了金融产品的开发。还有个人信贷，中国某些城市出现了一些富翁，马上就买一个房子。香港60平米的房子占到了72％，90平米以上的房子占了10％。我们国家有很多青年人刚毕业两年就买了一个150平米的房子。不能不说我国现有市场需求和提前消费大大扩大了房地产市场的需求。 （五）对于房地产成本价格是否公开的思考 对于房地产开发成本的是否公开社会上一直有两种态度，即赞成公开和支持不公开。除了房地产开发商支持不公开可以理解外，觉得不应该公开的理由客观上是站不住脚的。人们的居住权是在“衣食”后的第三重要满足，虽然社会上房地产投资比重占有一定成分，但是不能说他们就不对，就是房地产的罪魁祸首。因为他们所做的是在市场经济制度下的合理投资，而且也证明大部分投资的商品房是有人居住的，而且租金并没有房价涨得那么快速，因此说对于租房人而言，这个增长速度并没有超过他们不能承受的程度，而且租金的多层次性也能满足不同阶层居民的需求。 目前买卖商品房的阶层应该总体上是社会中高阶层的人，可以说是他们这个阶层的游戏，合理利润是否能实现在于他们之间的博弈，政府只需要考虑中低收入阶层的居住问题，这个居住问题的解决在于解决其居住权，并不是实现他们都拥有自己的住房的权利。因此，在这一点来说，公不公开房地产价格对抑制房地产价格的作用其实并不是说在压制房价方面一定能产生什么样的作用，但是在体现政府作为，加强信息公开化，体现政府“执政为民，立党为公”方面具有积极的社会影响。三、和谐住房政策措施指引
在以科学发展观统领各项事业的时候，房地产的健康发展是突现建设和谐社会要求最重要的途径之一。当前要使中国的房地产市场得到一个健康和谐的发展，必须重视以下几个方面的工作： （一）关注金融环境和金融改革 金融改革，我们现在存在的问题就是房地产金融滞后非常明显，我们现在的金融滞后表现在融资渠道单一性，表现在房地产融资当中的两个现象，第一就是房地产融资的错位，第二是房地产融资的梗阻。所谓错位是现在我们跟银行的关系很密切，但是存在一个问题，我需要钱的时候金融部门不能提供，而你不需要钱的时候我拿到五证了银行就跟在你后面借给你钱。梗阻就是个人有钱投资的人很难找到除银行以外第二个投资渠道，而我们的开发商很难找到除银行以外第二个融资渠道，这就是房地产金融当中严重的问题。所以我们的房地产市场要发展，必须大大加快房地产多元融资的改革。 楼市需求兴旺，为了使得供求关系平衡，我们采取的是堵的政策，我们的门槛越来越高，我们的坝越来越高，其实最好的办法是以堵为输，以输为主，把这些钱引导到其他渠道去，引导到直接参与到融资当中去，而不是通过银行进行融资，这样也可以为开发商找到融资渠道，也可以为投资者找到投资渠道。当然这样也可以促使我们企业自身素质的提升，要想顺利融资必须要提高自身素质。 （二）尊重地区差异,制定符合地区差异的地产调控政策 土地调控及城市差异，因为土地调控、土地供应量、土地开发量、土地盘活各个城市是不一样的，另外楼市发展也有不同的差异。政府要针对住房保障面、保障标准、保障方式等提出切实可行的方案，并组织相应的力量破解房地产业发展中市场保障职能缺失的难题。面对土地资源紧缺的现实，在土地资源和其它各类资源的利用要精打细算。发展和谐房地产业要牢固树立以人为本的观点。应该设身处地的考虑其服务对象的需求，人的需求更是丰富多彩，房地产的开发就应该细致入微的研究人们的需求并给予满足。要针对不同地区制定住房建设标准，制定不同地区房地产开发的差异性政策。 （三）深化房改和结构调整 住房制度改革98年有突破性进展，在房改深化过程当中有一个很重要的问题就是住房供应体系的完善和住房保障的加强。充分利用市场化手段促进中低价位商品住宅的供给增加根据社会主义市场经济的要求，应重点以市场化方式优化配置住房资源。在加大中低价位商品住宅供应量时也应按照这一要求，尽量使用市场化手段。例如可以用项目限价招标方式取代过去单一的土地招标模式。限价招标方式既是市场化的方式，同时又能有效促进中低价位商品住宅的供给增加。上海市自启动“配套商品房工程项目招标”以来，已竣工了300万平方米中低价位商品房，为解决重大工程的动迁居民安置（特别是拆迁户中的低收入居民家庭）发挥了重要作用。 行政性调整住房供应和税收调整住房需求我认为是两种思路，还有一种思路是税收调整住房需求。研究专家们都在反映，希望更多从税收调整住房需求，比如说物业税的问题，比如说通过其他政策调整税收的问题。 必须加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房供应。加快住房保障制度建设；严厉打击囤积土地、圈占土地现象；严格贯彻中央对房地产市场的调控。 （四）加强廉租房供应和建设
在市场经济条件下，政府职能发生了较大的转变。政府应该更多的承担市场经济的调控者和服务者。因此，政府不能过多的干预房地产市场，特别是中高端房地产市场的发展。我们应该把精力更多的投入到城市中低收入人群的居住问题上。这几年我们的住房市场化进程当中住房市场化速度大大加快，但是住房保障性相对滞后了。我们的各地政府、我们的开发商眼光都盯在市场化方面，而在住房保障方面的力度不大。我们不可能让城市的每一个居民都能拥有自己的住房，但是应该保证他们都能住上房，因此，必须加大廉租房的建设比重。现在住廉租房的不到总人口的1%，我们的经济适用房的供应比例和供应规模这几年不仅没有上升，反而下降了。这正是社会造成房荒的主要原因，要合理舆论引导中低收入者租房，不要盲目的购房。世界各国，包括发达国家和地区在内，如日本、新加坡和我国的香港的公屋建设经验，稳步加大廉租房的建设比重。制定可持续发展的廉租屋建设政策与保障制度，实现廉租房的循环建设和健康发展。制定计划，加强廉租房申请人资格审查，保障城市中低收入真正享受到廉租房政策的实惠。 （五）加强房地产市场监管，杜绝官商勾结，增强开发商的社会责任感 房地产行业暴利的事实促使很多人通过不同渠道从事该行业，在现在快速城市化背景下，城市建设如火如荼，城市固定资产投资越来越大。而我们的房地产监管却总是滞后的，根本的问题是没有找准有效监管房地产价格的有效途径。必须发挥规划、国土、房管等各个部门的系统监督，杜绝官商勾结哄抬房价。目前，国内对国有土地进行的“招拍挂”往往会导致土地的市场价格比标底高2-3倍，在经营土地方面，短期的确为城市筹集大笔资金，但是地价的上涨最终会转嫁到购房者上，并引起连锁反应，因此，其负面影响客观上是存在的。这刚好与近几年房价上涨太快有同步发展的嫌疑。加强开发商的社会责任感，要制定科学和合理的行业准入制度，特别是开发商的性质、实力和背景等方面，加以合理的利润率引导和宣传。 （六）实行包含性分区制住房计划 包含性分区制住房计划又称作Inclusionary Housing，它起源于20世纪70年代美国首都华盛顿DC大都市区域，是一种地方政府利用区域规划手段，实现建设更多数量“可承受住房”，促进社区的多样化发展，防止种族隔离、避免低收入家庭过于集中居住等目标的较新的住房政策。包含性分区制住房计划计划要求或鼓励当地房地产开发商在开发建设新的房地产项目的同时，需在该项目中拿出一定比例的住房数量作为“可承受住房”，以低于市场售价或租金的标准售租给中低收入家庭。为此，政府推出一系列的经济的和制度方面的刺激手段补偿房地产发展商的成本损失。这样可以弥补政府自身建设廉租房的成本和压力。同时还可以实现和谐社区的人群组成关系。
作者：于今，东中西部区域发展和改革研究院执行院长
