爱华网宏观调节后的房产“真英雄”即将“华山论剑”
2004年以后，国家土地与资金将进一步进行严格控制，使房地产开发商遭遇前所未有的最严峻考验，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。但一些操作规范、管理科学、以企为家、具社会责任感的房地产企业借时势造英雄，真正成就一番伟业。因为以后的房地产市场，是“真英雄”的时代。 一、如何驾驭市场 第一波：比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。 aihuau.com1第二波：比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。 第三波：比战略——有战略规划的企业才能留下。 第四波：比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。 第五波：比品牌——品牌效应，增加发展的无形资产基础 第六波：比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。 二、房地产面临的机遇 1、市场规范，更适合具有“真英雄”实力与胆识的企业 那些追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，一些没有土地储备的企业在土地资源上的弱势地位将逐渐淡化，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给这些企业越来越显著的优势。 2、市场空挡进一步深化 最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有资金实力的开发商可能没有地，可资金基本充足，市场专业化强，若适时地抓住市场空挡，收购、合作一些有土地储备但无实力开发的企业进行投资或兼并，对房产项目运作将有相当大的利好，双赢锁链进一步紧密形成。 三、可能出现的风险 1、2005年是不可确定的一年，需慎重决策 国内宏观政策还在调整，有很多不确定的因素可能产生；外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此开发商须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。 2、关注央行的一些措施。 去年，金融调控存在一些问题，调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。 四、战略上市场为“乾” 1、提升综合实力 未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，故房产企业须凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。 2、拓宽融资渠道 新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。 3、调整项目运作模式。 针对企业特点，灵活调整项目的运作模式，如合作开发、股权合作等。 4、尽可能降低风险。 为了降低风险，要停止扩张、战略收缩，实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。 5、牢牢把握差异性
“房地产地区性很强。政府的主导性，加之地区政府对土地供应的把握不同，造成地区供求关系不同，使地区的差异性进一步加强。所以房产企业要充分认识到地区的差异性，在宏观调控当中，牢牢把握住差异性。 五、战术上产品做“坤” 1、 做减法：抛掉公司不擅长的项目，专心经营住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，不搞投资大的商业地产，不盲目追求大盘； 从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；适当放慢销售速度，化1-2年短期目标为3-5年中期目标。 2、 金链：协调好个项目间资金链的关系，把握好开工时机，节约开发与管理成本；进行多种渠道融资，尽快上市，运作资本市场 ，启动民间资本，快速托盘信托业，寻求多方合作，使资金链得以有效而健康的运转。 3、 拿地是关键的选择。在对地块作研判时，既要考虑经济原则（贵不贵），也要对地块挖的深一些：有什么原生资源可以在规划设计，营销推广中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生树等，或者近旁有优美的自然环境（湖，公园，古建筑等），或者正好政府的重大项目（如不夜城，大公园，欧洲城等），另外，拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼，方能胜利，诸如此类。总之，地的升值空间要大。为此，可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才，却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业，开发与运作100—500亩的小型房产项目，作为企业“细水长流”式的土地资源。 4、 从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化，大家都在吆喝绿色生态住宅，有的楼盘什么都吆喝，健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型，铺的很开，可没一样做精做透，在产品设计时要注意的，要请优秀的设计师结合市场作产品，烂房子还卖个好价的时代早过了，以“好、特”产品取胜。拿地时就要考虑，这块地能不能做出好东西来，从研究“消费者”转向研究“产品”。 5、 施工质量：专家指出，每一个质量问题后面都隐藏着三百多个不利因素，在购房人要求越来越高的今天，开发商与业主对簿公堂的事时有发生，企业和项目形象一旦受损，代价即经济效益，更不说品牌了。 6、 配套先做，景观先行，物业先行。要有“门里的为第二，门外的才是第一”的配套思想。房地产进入比小分时代，在比小分上花功夫，愈发取悦消费者，而获得市场的主动权将更大；考虑到房屋的升值保值，物业必须与规划同步，如此增加产品的延伸价值。 7、 单一变复合。房地产开发不是简单的建筑产品的营造，而是生活方式的营造，地产与其他产业的复合，符合人们生活方式以及质量的追求。如此在运营资本的背后，同时也在经营地产品牌，甚至还在运营城市未来。 8、 培养一支职业经理人队伍。优秀的管理班子和善于执行的团队，也是开发商的法宝，毕竟，所有的所有，都要靠团队去做，专业的人才是企业第一竞争力，因此职业经理人必须是一个九段整合师，不一定会看病，但必须会检药，因为房产开发与管理的整合能力是其首要条件。
