民众抗议移民新政 新政前的风光与原罪



2003年,中国有两个排行榜问世,一个是“十大盈利行业”排行榜、一个是“十大暴利行业”排行榜,房地产业双双高中状元、真真羡煞旁人。在中国三百六十行中,房地产业颇有一种独孤求败的落寞,在斜阳下拉长着高傲的身影。

从全世界范围来看,房地产业的利润一般在5%左右,而中国房地产业的平均利润率则在15%以上。在中国福布斯2002年度公布的100名富豪中,涉足地产业的占据半壁江山;而在福布斯全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地产商,比例不到10%。如此悬殊的比例,问题被很自然地提出:中国房地产怎么变成了“聚宝盆”?

中国房地产行业态势

 民众抗议移民新政 新政前的风光与原罪

中国房地产业是一个高速增长的伪市场化产业,集中表现为高速度与竞争性缺失。

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1、中国房地产增长速度明显高于同期GDP增长速度

2000-2004年间,房地产投资的增长速度一直保持在20%-30%左右,明显高于固定资产投资和GDP的增长速度。从2004年开始,由于国家采取宏观调控政策,房地产投资和固定资产投资增长速度与上年相比有所回落。

2、中国房地产业的竞争性缺失

首先,行业集中度低,全国房地产企业前十强的国内市场占有率不到3%(而美国最大的房地产开发公司在其国内市场所拥有的占有率高达4.6%),在这种情况下,单个企业的市场占有率就更低了,作为房地产业老大,万科2002年45.7亿的主营业务收入也只占国内房地产销售总金额的0.9%左右。中国目前的房地产业尚未经历过市场大洗牌,而一个行业市场似乎经历过一轮又一轮的行业大洗牌,由高分散走向行业大集中,正是衡量一个产业竞争是否充分的重要标准。

其次,房企稳定性奇高。为什么这些企业长时间没有项目运做,也愿意担负成本不愿注销与申请破产呢?因为在他们看来,房地产业还有的是获得单个项目高利润、做完一个项目就能过上好日子、再滋润活上若干年的机会。这本身就从一个侧面说明了房地产业由于竞争不足,所通过竞争构筑的行业准入门槛不高这个事实。

第三,僵而不死。不少房地产企业开发的项目在社区规划、户型结构上存在与市场不对接的严重失误、销售滞缓,但就是这样的项目也是很少死掉的。因为,1年销售不了,那就3年;3300元/平米卖不动,那就2980元/平米。就这样,这些 “死项目”最后还是活了过来。当然,就房地产业而言,这个原因还和土地资源有限,致使一些原本区位并不占优的楼盘,在经过一、两年后,地块周围又变得社区成熟、配套完善有关系。

第四,众赢之地。在沪深两个证券市场的上市企业中,仅仅是房地产开发利润占到公司总利润的25%以上的上市公司,就占到了两地上市公司总数的接近10%。这说明了什么?说明了只要手里有资金、只要能圈着地,不管专业不专业、主营业务突出与否,都可以往房地产市场凑,而且大多能有所斩获。

第五,奇货可居。购房合同不利消费者的“霸王”条款多,房地产产品的消费问题多,成为了近些年来的消费纠纷及投诉热点。在全国众多的城市中,因为交付房屋与期房广告和效果图不符、建筑施工质量、物业管理争议等问题,有关房地产的消费纠纷及投诉,一直都位居投诉热点中的前三甲甚至是第一的位置,呈现出典型的卖方市场特征。  

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