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在房地产行业有一个比喻：地方政府是“老子”，开发商是“儿子”，购房者是“孙子”，虽然这样的角色定位有些牵强，甚至是混帐逻辑，但现实中的中国房地产大片中，的确有不少事情在按照这样的编剧发生，所以，姑且按此引用一下。
最近，“老子”和“儿子”闹得不可开交，“儿子”显得很不买“老子”的帐，大量的土地流拍，不断传出的“退地风波”，以及相互之间的责任推委，可谓为蔚然奇观。上海“普陀地王”被抛弃，更是将这一场“父子战”引向高潮，很让迷惑的是，一直看起来相当要好的“父子”之间，怎么会说翻脸就翻脸呢？这其中究竟隐含着什么样的背后故事？“父子”二人之间的结局又会如何呢？
让我们看清楚“老子”和“儿子”的身份与嘴脸。
如果说“老子”是岳不群，那么，“儿子”就是林平之。“老子”手里掌控着“儿子”最需要的土地资源和最需要的社会关系资源，很多开发商都是大同小异的“皮包公司”，一心想着用公关手段讨好“老子”，送红包，买礼物，极尽“孝道”。而地方政府从来也没有尽到自己应尽的职责，微观层面的知错犯错尚且可以衡量，而宏观层面的失策却最终导致整个盘面处于完全失控的边缘。房地产系及民生，政府必须构建住房保障体系，应积极采取公建、私建、合建等多种方式为居民提供合适的住房，但面对民众的需求洪流，地方政府却撒手不管，或者是假装糊涂，放手让开发商以市场化的方式去折腾基本的民生保障问题。深层次的原因，还是“无法可依”，因而“无天可管”，也就“无剑可悬”。
“儿子”手里也有“老子”最需要的“辟邪剑谱”，那就是政绩，地方财政，功名与私欲。客观的讲，开发商在最近十年里，真是赶上了好时候，有些做了一些正事，绝大部分都发了横财，但爆发户的心态还是中国地产商们最主要的一种心态，知恩图报的少，花言巧语的多，高瞻远瞩的少，急功近利的多，因而背负着“坏儿子”的声名。“老子”心里其实也心知肚明，但受不了“辟邪剑谱”的诱惑，自然要放纵“儿子”，自然要狼狈为奸。
其实，“老子”与“儿子”从来都是面和心不和，“老子”一直是披着羊皮的狼。
“老子”对待儿子的方式一直是“一手拿着桂花糖，一手挥舞着棒槌”。在“国八条”和“国十五条细则”出台后，聂梅生曾经断言说，地产开发商在一年之内会破产50%，后来的事实证明，地产开发商不但没有破产，反而数量以万为单位激增，还占据了中国富排行榜人前100个中的46个席位。但最核心的问题是，最大的赢家是房地产开发商吗？答案是否定的，最大的赢家是地方政府，“儿子”始终还是斗不过“老子”的，因为“老子”不仅有桂花糖，也有棒槌。而土地资源的转挂拍恰恰就是地方政府手里最大的一张底牌。有人这样计算：“房地产涨价直接带动土地升值，从农民手中花一两万元圈来的土地可以卖到一两百万元，甚至更多，利润率高达百分之一万”！因此，地方政府一直是房地产“看涨”的最积极推动者，高额的土地收益既高效、简单，又便捷，还无本万利。地方政府趋之若鹜搞房地产的土地拍卖经济，主要原因还是因为手里的其他“牌”越来越少，而贩卖土地又没有风险，土地是农民的，贷款是银行的，责任是开发商的，“老子”只等坐地收钱。
“儿子”不听话，“老子”其实没办法。
“老子”是官，儿子是“商”，“儿子”总比“老子”更精于计算，所以，儿子也经常不听话，只不过，“老子”没有办法而已。房地产调控措施出了这么多条，“国十五条”中对于土地资源的使用也采取了严格的宏观调控措施，主要的目的自然是为了稳定房地产市场，并不希望房地产市场发生大的波动，开发商看准了这一点，因此，“老子”即便出台再严厉的措施，“儿子”感觉也不过是隔靴搔痒，高枕无忧，当然总要做出一副无辜和痛苦的样子，这样才能瞒天过海的。
“90/70”的政策，信贷的限制政策，土地空置的处理政策等等，对于一些资金比较弱的开发商打击是非常巨大的，他们喊痛理所当然，但对于资金雄厚的大型开发商而言，却正好是一个契机，凭借手中的资金，大量吸收土地，尤其是在07年，在全国一片“涨“声中，开发商们把几乎全部的利润和血本都拿出来在全国范围内拿地。至于“国十五条”中说的“进一步加强市场引导和调控”、“控制住房价格过快上涨”等等，“老子”装模作样的说说，“儿子”如何理解，“老子”没有办法管，也管不到。
当“老子”和“儿子”都挥刀自宫以后，“儿子”和“老子”在利益冲突下必然反目成仇。
2007年岁末至今，中国地产的“辟邪剑谱”已经被地方政府和开发商练到大成境界，这种阴阳怪气，不男不女，终于惹来民间和江湖的集体讨伐，更重要的是，在国家整体经济局势非常困难的局面下，“老子”也被中央政府一而再、再而三的严厉点名批评，地方政府很难在私下有所动作。一直以来的“父子之间”的利益共同体在很短的时间内分崩离析，“儿子”在自己吃不饱的情况下，“老子”又要过多的干涉，“儿子”走投无路，只有造反。
在新的局面下，“老子”和“儿子”的斗争，“老子”是非常被动的，“儿子”也并不会一定要怎么样，最多是“搧两耳挄子”，减少更多的自身风险，争取到更多的自身利益，最起码，要利用这样的民生讨伐的机会，改地方政府利益独大而为利益更多向自己倾斜。
其实，“老子”和“儿子”都很明白，中国房地产一旦崩盘，市值将缩水30%以上，中国的小资阶级和中产阶级将被成功消灭，贷款购房的白领一族将成为名名副其实的“负翁”，不仅国家的金融业成为直接的受害者，各自的自身利益也将再无所依托，还会被千夫所指，长时间成为被口诛笔伐的罪人，谁也承担不起这个责任。为了保住自己，“老子”必须要想办法继续卖地，而“儿子”则要继续观察“老子”的态度，长期以来“老子”的自身不作为与对“儿子”的监管不力，导致如今惨淡的下场。
至于“老子”与“儿子”之间的这次退地风波究竟该如何收场，则一要看国家整体的经济走向，二要看国家整治与规范房地产行业的决心，三要看二者的反省，归根结底还是要看中国房地产市场的管理能否真正走向“法治”。
需要提醒所有的行业同仁以及广大百姓的是，中国房地产无论出现的怎样复杂诡谲的情况，都不可能采用“突然死亡的休克疗法”来医治，只可能是一个稳健的渐进的治疗过程。对于土地使用的管理政策是治疗过程中的最关键步骤之一，一是要有合理而科学的拍转让机制与价格，并且将获得的利益让失地的个人、集体、地方政府、国家财政共同分享；二是对土地有必要进行物业税的征收，当然要因地制宜；三是尽可能把房地产行业的税费进行一次完整的清理，整饬，与土地开发后的收益进行直接挂钩；四是不管是那种形式进行土地使用，都必须有严格的开发计划的考核；五是在实际操作中，必须尽可能界定清楚“老子”和“儿子”的责权利，把政策落实，因为，无数的事实已经证明，土地政策的执行，关键不在于政策的缺失，而在于执行混淆且无力。
我的预言是，当哪一天，房地产行业的比喻换成了：购房者是“大爷”，开发商是“儿子”，地方政府是“孙子”的时候，这样的退地风波就自然平静了。
