爱华网8000亩土地急寻买家
重庆土地市场正在迎来寒冬。
5月1日下午，深圳会展中心6楼桂花厅，来自重庆的数名土地官员齐聚一堂。借深圳春季房交会的东风，重庆地产集团强推8000亩土地。此次在深圳春季房交会上推介土地的还有成都等多个城市，但是只有重庆地产集团推出的土地量最大，城乡统筹实验区和规划的调整让重庆有了更多的土地推向市场。
前来进行土地推介的官员告诉记者，为了推销这8000亩土地，重庆提出了谁拆迁谁受益，谁来参与土地整治，按照市区的比例分成，可以把优惠政策体现给参与土地整治焦点装修家居网的企业，一平方米就可以免掉2.5平方米的土地出让金和2.5平方米的城市建设配套费等多项优惠措施。
参加此次土地推介会的聂先生告诉记者，尽管主办方拼了命吆喝，但是真正的土地成交量少得可怜，大部分投资者还是持观望态度。
在目前的重庆，卖地已经不仅仅是土地储备机构的事情，不少个人和地产开发商企图将自己手中的土地卖一个好价钱，可是房地产市场疲软，土地市场也就有些唇亡齿寒，土地成交也就成了新闻。
“要是在去年，8000亩绝对是小菜一碟，可是如今市场不同了，开发商销售回款减少，已经不在热衷囤积土地，” 重庆一位不愿透露姓名的土地官员表示，2008年的土地市场仿佛已经进入了寒冬，要组织一个象样的土地拍卖会都比较困难，只有卖家没有买家的土地市场正在让重庆土地储备企业有些始料不及。
尽管重庆市国土房管局做出新规定：2008年每宗土地出让面积不超过300亩，价格不超过楼面单价的1/3，单宗土地超过300亩未经有权机关批准的将不能上市交易，但是土地交易依然清淡。
据统计，今年一季度，重庆市房地产开发企业本年购置土地面积２１０．８１万平方米，较去年下降３０．６％。4月，重庆则只出让土地面积达20万平方米，与去年同期相比简直就是天壤之别。
60万亩土地储备压力
市场的暴饮暴食正在使重庆土地一级市场的可持续发展面临挑战。
重庆容磁房地产经纪公司提供的土地报告称，从2003年到2006年末，重庆通过招拍挂出让的土地总量为4810万平方米，相当于48平方公里，如果按综合容积率2.5计算，可修建1.2亿平方米房屋，如果按照每套房屋100平方计算，可以修建120万套，以每套房屋满足2.7人居住计算，可以满足320万人居住。而重庆官方的统计数据显示，仅仅是2007年1至12月，该市供应土地2824宗，面积88437亩。
按照新的城市规划，未来重庆主城将由目前的400平方公里扩大到800平方公里，人口也将由目前的500万增加到800万。目前,高速扩城进程中的重庆仅仅是主城每年就将投放10-15平方公里的建设用地供应指标，但是卖给谁却成了问题。
记者调查发现，8000亩，只是重庆地产集团土地储备的一个零头。重庆市地产集团总经理彭正均介绍，该集团目前有控制性土地储备14万亩，外受委托管理的土地不下20万亩。这些土地的价值超过1000亿元。而除了重庆地产集团，重庆其他的土地储备机构也有大量土地储备：其中，重庆城投集团有土地储备5万多亩，重庆渝开发有土地储备5万多亩，重庆高投司有土地储备3万多亩。另外，渝富集团、重庆市高速公路发展有限公司、重庆市建设投资公司、重庆市水利投资有限公司、重庆开发投资有限公司、重庆市水务集团等手中也握有大量土地。
据当地媒体报道， “九大集团加上渝富公司目前拥有的可转让土地可能在60万亩以上。
重庆海特国际财务咨询公司首席合伙人孙健告诉记者，土地是重庆10大投资集团财富增长的中介。九大投资集团及渝富公司，利用土地抵押贷款、利用土地进行置换搞基础设施建设、利用土地来解决国有企业的破产所需资金。而在不断的置换中，这些国有大集团手中的土地就越来越多。
高额土地储备后遗症
当资金链出了问题，开发商首先想到的就是卖地度日，卖地困难的时候开发商就想到了银行。
重庆某地产权威网站披露，单是5月7日，重庆就有18家房地产及相关企业将自己手中的土地抵押给银行换取现金。业内人士认为，这样的情况将来会更多。
尽管土地被银行视为优良资产，但土地毕竟不是货币，重庆各大土地储备机构的资本增长和基础建设的投资最终都必须将这些土地转让变现才能够最后实现。大量的土地在手，出路只有两条，一是自己开发房地产项目直接对终端销售，二是转卖给开发商，再由开发商开发商品房卖给购房者实现价值升值。
“事实上，重庆的土地价格本来已经很高，有的甚至高达500—1000万/亩，”业内资深人士王先生，对如此高的地价表示忧虑，做什么产品才能支撑如此高的地价呢？他认为，目前重庆储备大量土地并非明智之举，而且土地储备期间支出的成本也不低。以长安集团地块为例，长安集团江北地块1553亩以28.5亿元卖给土地储备机构，单是利息，每年土地储备机构支付的成本就高达12万元/亩。
“坦白地讲，重庆地方政府并没有太多的资金用于土地的炒作，但是直辖之后的重庆土地储备模式却让他们难以割舍一地生财的巨大诱惑。”重庆房地产界一位不愿透露姓名的人士就这一敏感话题声称，直辖后政治地位的提高让当地政府的炒地热情高涨。
4月3日，中国建设银行利得盈信托贷款型(定)08年第33期理财产品在重庆地区定向销售，规模5亿，该产品募集到的资金将与新华信托股份有限公司设立“重庆市地产集团贷款资金信托”，由新华信托股份有限公司以其名义向重庆市地产集团发放信托贷款，从而让广大投资者分享到地产集团的收益。信托贷款已经成了重庆地产集团解决土地储备资金缺口的一个重要通道。
在重庆，各区级政府还以地方财政提供担保发行信托产品融资的资金募集形式来解决土地储备机构资金缺口。官员们认为：“工业园区的发展关键要靠‘银根’和‘地根’。最初,有地无钱,政府财政出面担保融资用于基建；然后地变成钱,基建完成后地价飙升,财政从园区土地的出让中得到收益；最后,大量企业入驻,为当地带来数以万计的就业岗位。”可是没有人思考，一旦地价无法按照政府所预计那样如期升值,这些信托产品对于地方财政将是毁灭性的打击。
在过去几年中，各开发商都囤积了大量的土地，有的开发商手中的土地甚至计划开发8-10年时间。“市场的饱和让重庆土地市场的成交量在将来较长一段时间难以保持过去的增长速度，”重庆蓝筹地产主编胡斯然表示，这可能让土地储备机构的如意算盘落空。
孙健也认为，如果土地交易不畅，势必导致土地储备成本猛增，从而导致各集团的财务状况恶化。
一方面市场走势不太妙，商品房和土地销量畏缩；另一方面政府利用信托、银行贷款等储备了大量的土地待售，随着销售周期的拉长，政府的土地成本越来越高。
谁能预料重庆高额土地储备的未来
