爱华网甲级写字楼市场回暖 2013年第一季度深圳经济增速加快，其中最为明显的是外贸出口大幅回升，1月至2月深圳出口总额同比增长56.2％，一定程度上带动了IT和贸易类中小型企业利润的增长。但由于全球经济复苏前景的不明朗性，大部分外资企业对写字楼扩张仍持谨慎态度，租赁市场仍以承租能力较强的内资公司和国资企业为主导。 仲量联行研究发现，来自IT、石油化工和金融类企业的需求继续支撑一季度的租赁市场，一季度还有不少位于罗湖和南山的部分中小企业为减轻租金压力，迁至租金低廉的其它甲级写字楼、乙级写字楼、工业用地写字楼，使该区部分项目空置率上升。 虽然一季度甲级写字楼租赁需求上升，但受到其他片区企业外迁增加导致空置率上升的影响，市场净吸纳量仅6700平方米，维持较低的水平。由于无新增供应，需求上升使全市空置率从12.7％回落至12.4％。不过，业主对租赁市场恢复信心，纷纷小幅提升租金，特别是福田区，其平均租金环比增长约1.5％；而受空置压力影响，罗湖、南山区的租金继续下调。总体来说，全市平均租金环比微升0.3％，平均净租金是每月每平方米171元。售价方面，同样出现止跌回稳，深圳甲级写字楼平均资本值一季度录得环比上升1.2％的增幅，达每平方米43700元。
仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅分析说：“随着本地经济逐渐改善，我们预计整体租赁需求复苏势头比之前预测大为改观，业主心态较为乐观，短期内提高租金报价的可能性高。其中位于福田区的优质项目需求持续活跃，该片区租金的上涨将推动整体市场平均租金上涨。此外，受到二手买卖市场交易税费影响，更多用家将转买为租，一定程度上有助于需求的进一步增长。受以上因素支撑，我们预期2013年全年深圳甲级写字楼市场租金将呈继续回升的势头。” 优质零售物业需求平稳 2013年1月至2月，深圳社会消费品零售总额同比增长7.9％，增速较2012年同期的11.5％回落3.6个百分点。零售消费增长乏力，一季度国内外零售商虽继续呈现扩张态势，扩张步伐却较谨慎，零售地产市场复苏较缓慢。租赁需求主要为餐饮和时尚品牌零售商，成交集中在核心区的优质商场。另外，一季度有部分商场继续调整租户，但效果未理想，空置率没有太大改善。 受部分表现不佳的商场和新竣工商场的空置影响，一季度深圳优质零售物业空置率达8.4％，较上季上升3.5个百分点。一季度深圳优质零售物业首层平均租金出现三年来的首次下降，环比下降0.4％，至每月每平方米1150元。不过，今年前三个月一手商铺销售成交量约达13万平方米，比上年同期高出2.33倍。 仲量联行深圳零售地产部副董事程怡认为，未来零售商的扩张态势仍将持续，但扩张步伐会继续放缓。“大量新增供应推出市场，但零售商对新商场租赁需求较谨慎，目前未开业的优质零售物业预租情况未理想，预租率较上季没有明显提升，业主的预租压力增加，部分项目将有延迟开业的可能性。因此，我们预测未来全市优质零售物业空置率将有急升的可能，从而影响整体租金升幅。现有核心区的优质项目租金将继续稳定增长，支撑全市平均首层租金平稳上升，但因零售商需求谨慎，预计租金上升空间有限。” 仲量联行广州及深圳研究部高级经理曾丽指出：“虽然国内经济呈现稳定增长的信号，但整体复苏势头仍然受到国内其他因素影响，例如来自通胀压力、房地产市场发展过热以及消费零售增长放缓的隐忧。这些不确定因素将导致外商投资者、外资企业以及零售商短期内对扩充需求仍维持谨慎态度。因此，零售商铺市场方面，零售商扩充需求增长乏力令市场忧虑，再加上供应量今年将处于历史高位，我们预期深圳商铺整体发展放缓。但另一方面，相比去年末，深圳甲级写字楼需求改善的情况较为突出，扭转我们对租金的展望，预期其止跌回升的势头将继续。” 工业地产市场增长相对平稳 在保税物流园方面，一季度传统上是业主调整租金的季节，加上租赁需求活跃，本季平均租金涨幅势头较强劲，达到每月每平方米33.3元，环比上升6.4％，比2012年全年租金涨幅还要高出1.6个百分点。 随着全球经济逐步回暖，出口增长有望继续支撑深圳保税区物流园的租赁需求。仲量联行深圳工业部副董事陈剑锋表示：“由于年内再无新增供应，现有的空置面积可望被逐步消化，空置率稳定下降。一季度保税物流园平均租金已有较大幅度调整，我们认为未来租金暂不会再出现较大波动，增长相对平稳。” 受零售消费增速下降影响，一季度深圳非保税物流园租赁需求暂未出现明显起色。陈剑锋介绍，一季度成交租户多为国内大型零售商或国内物流企业，但承租能力不太理想，部分业主甚至轻微减租来吸引大租户进驻以降低空置率。一季度全市非保税物流园租金为每月每平方米31.2元，环比下降0.7％。 展望未来，深圳的零售消费增长将继续支持非保税物流园的租赁需求，然而大量新供应量将导致部分片区甚至整体空置率快速上升，陈剑锋指出，新增供应大增可能为整体非保税物流园租金增长带来压力。而位置优越和低空置率的非保税物流园租金涨幅受影响较少。
