爱华网最近半年来，大众媒体提的最多的一个名词就是“次贷危机”，那么，究竟什么是次贷危机以及次贷危机的根源又是什么呢？
在美国，次贷市场也是一个相对较新的市场。由于以前借贷的标准比较严格，对低收入、高信用风险的人群，买房子会比较困难一些。在最近一二十年里，这种情况发生了变化。这个过程当中，实际上，美国政府在这方面施加了压力，你们也知道，美国是资本主义社会，拥有不动产是这个经济体制运转中很重要的一部分，因此，尽可能地鼓励人们拥有住房就变得很重要，于是美联储制定了一些计划，鼓励银行推出次级贷款的方案。之前，没有什么问题。但在全球房地产泡沫产生时，次贷就变成了很严重的问题。因为次贷的信贷标准相对较松，当次级贷款证券化后，被打包在全世界范围内出售。这个打包的证券化的产品，给商业银行、投资银行、对冲基金等带来的利率大大超过这些机构之前所见过的。主要因为美国的房产价格还在不断上升，当时被银行收回抵押贷款和拖欠还贷等比例相当小。所以在当时的情况下，证券化产品确实能够带来高回报，而且风险看起来也是可以控制的。因而对冲基金等对次贷证券化产品的需求大大增加。这使贷款者极大地依赖次级贷款的借款者。这种情况越演越烈，因为越来越多的银行受高利率回报的驱动参与到次贷的热潮中，而把住房贷款发放给越来越多不符合借贷标准的人。在房屋价格不再往上走的时候，出现越来越多的拖欠还款和银行收回抵押权的案例（格林斯潘也是这样解释次贷危机过程）。
同时，我们要注意一个重要事实：证券化放大了这一问题。刚开始主要是在发达国家，然后就像滚雪球般，在美国很小的次贷市场产生的问题就发展成为始料不及的全球性的金融危机。当2007年8月9日造成的损失开始浮出水面的时候，很多地方都同时发现了问题。
在账面上，次贷产品有大约9000亿美元的价值，在次贷危机发生之后，证券化产品的大部分价值已经被一笔勾销了。这个损失非常大。因为房屋价格继续下降，这个损失也在继续扩大。与次贷有关的产品在迅速失去其原来的价值，那些仍在持有这些产品的机构赔了很多钱。这种情况只有美国房屋价格企稳后，才会得到根本改善。
这就是人们所说的“次贷危机”的具体表现，它的演变过程基本上就是这样的。
特别有意思的是，在次贷危机酝酿过程中，格林斯潘是最重要的发动者，但是，这为“金融沙皇”却对次贷危机的到来毫无察觉。格林斯潘在接受美国CBS采访时曾经表示，他在离任前夕已经对美国次级抵押贷款的问题有所察觉，但未能及时认识到该问题的严重性。在任期间他已经发现次级抵押贷款市场存在问题，那些选择浮动利率贷款的借款人很有可能因为利率上调而面临还贷困难。但是他当时并没有认识到问题的严重性，直到2005年末至2006年初自己准备退休时才发觉。
现在，格林斯潘对次贷危机发表高见，其实，也算是“事后诸葛亮”，因为，次贷危机就是源于格林斯潘宽松的货币政策。也就是说，恰好是格林斯潘的持续降息政策为次贷危机埋下了种子。自2001年初以来，美联储相继13次下调利率。降息政策确实发挥了刺激美国经济增长的作用，但同时也助长了房地产泡沫的形成和膨胀，并最终导致房市泡沫破灭。另外，格林斯潘在任期间鼓励浮动利率抵押贷款，也为次贷危机埋下了隐患。
2006年初期，我在《身边的经济学》（市场出版社，2006年4月）一书中曾经告戒买房人：如果中央银行加息，对于那些贷款买房的人将会造成什么影响？随着贷款买房的居民日益增多，这个问题越来越具有普遍的意义。人们需要关心利率变化对自己收入和支出的潜在影响，以便合理选择自己的投资和消费。我在该书中引用了一个例子说明：当抵押贷款利率从5.5%提高到8.5%时，还款人每月就要多支付1005.62元，这对于还款人来讲，实际增长幅度为35.42%。此时，20年的利息差额扩大为362024元，比最初的利息负担增加了69.35%。可见，这种幅度的加息对于借款人几乎是一场灾难了！从这个实例看出，中央银行加息2个百分点，对于那些借长期贷款的个人来说，就等于让他们每月的还款负担提高23%。这是一个非常不成比例的压力，肯定会对家庭消费和整个市场形成巨大的打击。
事实上，随着2004年到2006年间美联储17次加息，抵押贷款借款人的负担大幅增加，导致借款人逾期还款和丧失抵押品赎回权的比例显著上升。美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶，此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落。自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房，其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩，主要是投资者拥有的待售住宅。在市场迅速萎缩的影响下，住宅建筑商无意中给“空屋待售”市场增添了额外20万套新建房屋。在这种库存压力下，住宅价格出现了迅速回落。自2006年初以来，单户住宅的新屋开工率下降了60%，但只是在最近，才降至单户住宅的需求以下。随着新屋开建数量的进一步下降，出清库存的速度可能更快。一旦出清库存的速度达到极限，住宅价格水平就有可能企稳，而这远远早于最终出清过剩库存的时间。
格林斯潘在挥舞大棒将利率调上调下的时候，万万没有想到，房产市场居然成倍地放大了资产价格并把大量的金融机构卷进来。当宽松的信贷与资产证券化达到极限状态之后，其副作用就显示出来。这样一个在目前看来非常简单的市场互动过程，连“金融沙皇”格林斯潘都毫无预感，说明金融市场各种资产和行为主题之间的关系已经越来越复杂，越来越难以掌控和驾驭，最终结果就是失控——金融市场惊慌失措并成脱缰野马。
