爱华网二、房地产业发展过热对城市发展的负面影响
不可否认，房地产市场发展对城市发展起到了推动作用。回顾住房体制改革的历程，几乎是以政府不断刺激商品房消费为核心的改革。中央政府从金融、税收等方面为房地产业发展提供各种优惠政策，地方政府更是不遗余力地用举办房交会、进行大规模的旧城拆迁等措施刺激房地产业的发展。在一系列政策措施下，我国各地的房地产业轰轰烈烈地发展起来，成为当地的支柱产业和政府最大的税收来源。同时，许多城市通过发展房地产业，城市建设得到了较大程度的提升。但2004年以来，随着房地产业的不断发展和房价的持续高涨，房地产发展过热对城市经济的抑制作用逐渐凸现。主要表现如下：
1．导致城市产业结构性失衡
房地产业属于基础性产业且与其他产业具有较强的关联性，在城市的发展过程中是可以优先发展的行业。但是需要注意的是即使是可以优先发展的产业其发展速度也必须与城市其他产业的发展状况相适应，与居民的收入水平相适应。近年来，我国地方政府出现了房地产市场开发过热，造成城市产业结构性失衡。
首先，房地产业的投资过热会挤占其他产业投资。房地产业投资过热会占用大量资金，降低社会资源、特别是金融资源的配置效率，并严重扭曲生产资源的配置效率，挤占其他产业的发展空间，造成一个城市各产业结构不平衡。就我国而言，在房地产产业之外，机械、化工、轻工、煤炭、电子，众多工业产业部门的利润越摊越薄，许多龙头企业都困难重重，寻求外资收购兼并，竞争异常激烈残酷。许多行业利润率只有2-3%，与房地产业超额利润大相径庭。房地产业繁荣带来的高利润率使大量社会资金和物质资源向房地产行业集聚，对其他产业尤其是实质性生产行业的投资产生强烈的挤出效应，加剧他们的资金紧张，影响他们的生产效率，并削弱他们的竞争力,从而影响城市的整体竞争力。
其次，房地产业属于资源消耗型产业，将其作为城市发展的支柱产业不利于城市的可持续发展。我国现阶段的房地产业是一种资源消耗型的产业，本质上是一个依附型的行业，是一种被动的而非主动性的产业，因此，房地产业本身难以作为当地经济的支柱。部分大城市将房地产业定位为支柱产业发展只是看到了其对GDP的贡献，而没有看到房地产业的消费本质特性[1]。城市经济如果过度依靠房地产发展，一方面，一旦资源消耗殆尽，房地产业趋冷，经济发展就会受到诸多限制。长三角的发展就是一个很好的例子。2005年初，长三角经济减速楼市低迷，原来那种资源消耗型的发展模式已难以为继。这与当地经济过度依赖房地产业有关。到2005年三季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是近10年来，长三角经济首次出现整体疲态[i]。另一方面，过度依赖房地产发展会使房地产业要挟整体经济的发展，宏观调控陷于两难的境地。过热发展的房地产业如果因调控导致崩盘，整个城市经济就可能发生危机，甚至会影响全国的经济繁荣。日本房地产泡沫破裂所带来的十年衰退就是很好的教训。
2．不利于建设和谐城市
首先，高房价不利于满足居民“住”的基本生活需求。房地产业属于基础性产业[2]，房地产市场能否健康稳定发展关系到千家万户的切身利益，关系到金融和经济的可持续发展，已经成为构建和谐城市的重要内容[3]。过热的房地产则会对城市和谐形成较大的威胁。众所周知，房地产具有消费品和投资品的双重特性，从“居者有其屋”的消费属性来看，房地产还可算是一种准公共物品，而不是纯粹的商品。在一味考虑房地产业商品属性的现实背景下，由于缺乏有效监管和有力惩戒机制，在房地产业丰厚利润的诱惑下，其商品属性被无限制地放大，公共产品属性则被弃之脑后，使得“买房难”成为社会问题。2006年，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》中指出，中国70%的城市居民在现有收入情况下基本无力购买商品住房。
其次，高房价的财富转移效应加大了贫富差距[4]，严重影响了和谐城市的构建。高房价并不会使一个城市变得更富裕，房价的上涨只是把收入在居民中进行重新分配，主要是将年轻人的收入重新分配到老年人手里或将消费性购房者的收入重新分配到投资性购房者手中。房价高涨导致的财富重新分配显然不利于中低收入阶层。诸如徐滇庆教授（2006）[4] 、刘建江（2005）[5]等还充分论证了房价飞涨带来的五个财富转移效应，即社会财富向富人、城市、投机者、房地产商和政府转移，不仅扩大了贫富差距和城乡差距，而且不利于提高生产效率和资源配置效率，不利于社会公平。由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
第三，居民难以安居乐业。房价居高不下，广大城市居民买不起房或沦为“房奴”，是城市地方房地产业发展过热造成的后果之一。房价高涨，超出普通居民的承受能力是房地产业发展过热的特征之一。房地产业对于地方GDP的贡献是不言而喻的，而在“支柱性产业”的定位之下，地方政府顺理成章地担当起为房地产快速发展保驾护航的使命。于是房地产投资增长过快，并出现了房价和空置率都居高不下的怪现象。面对着不断高涨的房价，普通百姓想要完成自己的“安居工程”，仅靠自身的力量显然是不可能的，必须要从银行贷款，承受每月还贷的压力。相关调查显示，我国98%的房贷消费者有精神病症，可见高房价已经对消费者的心理健康造成了严重影响[ii]。部分贷款购房者虽然有一定的经济实力，但每月还贷款的份额却在总收入中比例过高，以至于应付日常生活都捉襟见肘，因买房而被迫改变了原来的生活，被称为 “房奴”[iii]。
3．不利于城市的合理规划
随着我国土地制度的逐步规范，经营性土地招拍挂出让制度逐步在全国范围内实行。该制度一方面使市场在土地资源配置中的基础性作用进一步得到发挥，但另一方面土地出让金的上升也增加了房地产开发商的成本。房地产商在无法降低土地出让及相关税费等开发成本的情况下，加之受利润最大化目标的驱动，只能通过加大建筑密度、容积率和缩小建筑间距等方式来实现经济效益。在很多大城市出现了楼层越盖越高，但绿化面积却没有相应增加的现象。这与国外发达国家开发高层建筑的目的相悖，国外许多大城市开发高层建筑是为城市腾挪更多的公共绿地和休闲场所，提高城市的居住环境，而我国房地产企业片面的追求自身效益致使城市的合理规划不能切实落实，严重影响了城市的整体形象和城市整体的合理化发展。
4．削弱城市竞争力，抑制城市化发展
房地产业过热将最终导致城市竞争力下降并会抑制城市化发展。主要表现为：
首先，房价的持续上涨会大幅提高城市中企业的商务成本和投资成本，并产生“挤出效应”，降低城市对投资者的吸引力，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。例如，近年来不少制造业逐步迁出上海，除了上海产业结构调整因素之外，亦与上海高价高企相关。中国社会科学院发布的2006年城市竞争力报告显示，我国“大中城市房地产多数不健康”。根据中国社会科学院的调查，深圳、杭州、上海、北京、厦门五城市房价相对竞争力最不协调[iv]。从这个角度来看，较低的房价可以增强城市整体经济的竞争力，降低经济体系中的运行成本，给企业的发展提供有利的条件。
其次，高房价加大了城市的居住成本，不利于优秀人才的引进。人力资本是城市竞争力的重要组成部分，是城市发展的决定性因素。房价过高会降低城市对人才的吸引力，不利于引进和留住人才，例如现在许多大学生考虑到高房价对生活质量的影响选择去其他城市就业。这种城市对人才吸引力的下降会损害城市的长远发展，最终抑制城市化的发展。
第三，房地产业过热不利于城市金融稳定。目前，房地产业的开发投资资金主要依靠银行贷款，表2给出了我国2001年以来国内贷款占房地产开发企业资金来源的比重。
表2 2001-2007年6月国内贷款占房地产开发企业资金来源的比重
资料来源：2006年之前数据来自于中国房地产市场年鉴，2007年上半年数据来自于中国货币政策执行报告。
从表2可以看出，我国房地产开发企业的资金来源中，2003年以前，国内贷款所占比重在22%以上，2004和2005年有所下降，但是从2006年以来所占比重又开始回升，2007年上半年国内贷款占房地产开发投资的比重达22.1%，加之考虑个人住房抵押贷款的不断增长，银行对房地产业的贷款总体一直保持上升趋势。商业银行贷款向房地产业过度集中将增加城市金融风险，一方面一旦房地产市场出现吸纳速度放缓，吸纳周期超过同类商品房开发项目的平均建设周期，将严重影响房地产开发企业的资金周转，导致商品房开发贷款风险迅速上升；另一方面，多数城市居民购房采用住房抵押贷款方式，一旦其他行业出现不景气，居民收入无法保证，将直接导致居民还贷能力下降，如果房价出现较大幅度下跌，居民还贷意愿下降，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，银行呆坏账增加，进而对城市经济增长和金融稳定产生负面影响。2006年以来美国次债危机的爆发就是很好的佐证。
注释：
[i]长三角资源消耗殆尽 过度倚靠地产引擎显恶果［J］.中国房地产报，2006-04-03
[ii]张良如.98%的房贷人有精神病症？心理诊所被房奴挤爆[J]. 2007-09-14
[iii] 中国新闻周刊.究竟是谁让我们成了房奴[N].http://house.sina.com.cn 2006.5.25
[iv] 社科院调查.房价高企让部分城市竞争力失衡[N].http://www.soufun.com ，2006-04-24
参考文献：
[1]易宪容.房地产业作为支柱产业可持续吗[J].中国房地产，2006(7):11-13
[2]叶剑平、谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].中国人民大学出版社，2005：10-11
[3]王秀兰.谈城市化进程中房地产业的和谐发展[J].商业时代，2007（2）：94
[4]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社，2006：181-187
[5]刘建江.浅议房地产财富效应[J].中国房地产，2005(5): 68-70
On the Adverse Effects of Real Estate Overheating on Promoting Urban Development
LIU Jian-jiang, LIU Wen-ping LUO Chi-cheng
（School of Economy,Changsha University of Science and Technology,Changsha,Hujan 410076,China，Management School,Hunan University,410082 ）
Abstract: Urban development requires the coordinated development of various industries, and the excessive development of any industry is disadvantage to upgrading of city‘s competitiveness and the overall development. Currently, China’s real estate market shows a overheating trend, which brings some negative impacts on urban development, that include leading to imbalance of urban industrial structure, being disadvantaging to building a harmonious city and the reasonable city planning and weakening the city‘s competitiveness, thus inhibiting the process of urbanization. So, the parties should take effective measures to control the real estate market, and realize the coordinated development of real estate and the overall economy.
Key Words：real estate overheating; industry competitiveness; industry structural adjustment; urbanization
基金项目：本文得到湖南省社会科学基金“房地产市场价格波动影响消费的机理及实证研究”（05YB83，刘建江主持）资助。
