爱华网当前，高房价已经成为政府官员、学者、老百姓关注的重大问题。但房价高企的根本原因，大家也不甚清楚；如何降房价，大家也没有找到办法。
希望能与各部门、各级政府一道，积极解决住房这一重大的民生问题。
一、高房价下的众生相：被误导的公众、受煎熬的开发商、快乐的地方政府、迷惑和难过的中央政府
1．被误导的公众
当前，公众不断从报纸、网络等媒体上获悉，住房的平均房价又上涨了10%，15%或者30%，接着就把房地产开发商骂个狗血淋头。说开发商是高房价的罪魁祸首，他们没有良心、无耻透顶，恨不得掘人家祖坟，把他们死去的祖宗拖出来鞭尸。
公众被严重误导了。
第一，平均房价不是城市房价的风向标，劣等住房的价格有用性比才是城市房价的风向标。
平均房价不是城市房价的风向标。住房的平均房价和城市住房价格水平是两回事。新增住房平均价格升高，不等于城市住房价格水平升高。即便城市住房价格水平下降的同时，住房的平均房价也可能上升。因为平均房价是城市所有新建住房的价格的平均值。比如，有一年，城市新建的多数住房不是建在城市周边的待开发地段，而是建在市中心拆掉旧房子所得的地段上，这一年的平均房价的相比上一年就可能会高出许多。但是相比上一年，城市房价水平并没有相应地提高。
住房的有用性，是考虑到住房面积、结构、新旧程度，以及住房所在地段的交通条件、治安、教育等所有因素之后，对某套住房的居住舒适程度的综合评估。劣等住房是城市所有已建住房中，所处地段最差的住房。劣等住房的价格有用性比，就是指劣等住房的价格与劣等住房的有用性之比。
劣等住房的价格有用性比才是城市房价的风向标。当劣等住房的价格有用性比增高时，城市中所有住房的价格都会上升，当劣等住房的价格有用性比下降时，城市中所有住房的价格都会下降。
第二 高房价的根源，是地方政府的越位（对土地供给的过分控制）和缺位（没有及时改善城市待开发地段的交通、教育等条件），与开发商无关
当前，我国高房价的根源，第一是地方政府越位，地方政府的越位主要体现在对土地的过分控制；第二是政府的缺位，地方政府本应该承担起改善城市周边的交通、治安、教育等条件的任务，但地方政府往往没有做。
总之，高房价的根源在政府，与房地产开发商一点关系都没有。
2．受煎熬的开发商
当前，开发商却备受煎熬。
开发商要发展，就需要土地。可是，土地可不是想买就买得到的，有时候，开发商有再多的钱也买不到地。房地产开发企业们深知只有讨好负责土地审批的官员，才会打通“关节”，得到土地。为了企业发展，为了得到土地，房地产开发商绞尽脑汁、千方百计地在地方政府官员面前装孙子，送礼品、送钱，千方百计和地方政府官员搞好关系、交好朋友。房地产开发商们往往有很多负责土地审批的官员“朋友”。
为了企业发展，而不得不讨好地方政府官员，不得不和地方政府官员“交朋友”，这是何等痛苦、何等受煎熬的事！
开发商得到几块土地后，可以运作几年，企业可以存活几年。可是，几块土地用完之后，接下来怎么办？如果接下来没有土地，公司业务量就是0，与倒闭没有区别。这阵子和某位官员关系好，可以得到几块好地，公司可以饱餐一顿。过段时间，官员调走了，或者被别的开发商公关走了，土地没有了，公司就只能挨饿。有上顿、没下顿的日子，真不好受、真是煎熬。
有时候，开发商没有办法，只有想法设法囤积一点土地，为未来做一些打算。可是，获得土地很艰难，囤积也囤积不了多少土地。况且囤几块土地，还被政府批评。真是煎熬。
3.快乐和不负责的地方政府
地方政府坐拥土地的审批权，城市规划权等，等着开发商们前来送礼、送钱，等着开发商前来攀关系、交朋友，被人求的感觉真是爽!
地方政府的官员们是快乐的，虽然工资不高，但是，但发商成天前来献媚、前来公关，一家开发商的一次送礼，就挡几年、甚至几十年的工资。
当方政府是不负责任的。地方政府坐拥土地审批权，不及时地以合理的价格把土地供应给开发商，导致土地供给长期不足，导致住房供应量远远跟不上住房的需求量，导致贫者、富者都无立锥之地。作为地方人民间接选举出来的父母官，这是典型不负责的行为。
地方政府不负责任，按法律规定，地方的老百姓可以让地方政府下台。可实际上，地方的老百姓根本不知道地方政府是否负责，政府的大楼气势宏伟，谁知道大楼里的官员们在干些啥？况且，就算老百姓知道官员工作不负责任，老百姓又能把他怎么样？实际上，地方的老百姓影响不了官员的任命、升职、降职。
4、迷惑和难过的中央政府
眼看着全国各地城市房价的飙升，大多数人买不起住房而无立锥之地，中央政府很难过，想法设法降低房价。提高住房贷款首付比率，《国八条》等都是专门应对住房价格飙升的措施（2007年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，提出了高度重视稳定住房价格、切实负起稳定住房价格的责任、建立政府负责制、大力调整住房供应结构等八条意见）。国务院总理温家宝2007年3月5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，要抑制房产价格过快上涨。广西北海房价涨幅高，建设部还要求做出解释。
可是，中央政府出台了很多政策，都没有在降房价中起到多大的作用。北京一位知名的房地产开发商总经理甚至公开批评中央政府的政策是“隔山买老牛”，不切实际，也不会有效果。
中央政府也很迷惑，为什么采取了那么措施，房价总是降不下来？迷惑之余，中央政府更是难过—眼睁睁地看着百姓无立锥之地，但没有办法。
二、当前高房价的直接原因：旺盛的需求和受限制的供给
1，造成当前高房价的直接原因，是旺盛的需求
当前旺盛的需要来源于三个方面：一、人口由农村向城市转移，二、城市年轻人需要购房，三、收入增加使得城市无房、少房的人购买住房。
近年来，经济发展加速，但工业经济发展速度远超过农业经济。比如，2006年工业总产值增长率为13%，农业生产总值增长率仅为5%，工业经济增长率比农业高出整整8%，工业经济增长率远高于农业经济增长率，意味着越来越多的人需要从农村移居到城市。从农村移居到城市的人，他们迫切需要住房。
同时，经济体制的转轨，国民经济中国有企业比重大幅度减少，民营企业和外资企业大幅度增加，使得城市中年轻一代参加工作时，他们的雇主不是国有企事业单位，而是民营企业、外资企业。民营企业、外资企业没有单位建房、没有福利分房，员工们只能自己花钱买房子。因为种种原因，城市中新参加工作的年轻人不能住父母的老房子，他们需要购买新房。
近年来，经济发展还使许多人收入增加，他们需要改善自己的居住条件，需要购买更多的住房和更大的住房。
以上三种原因，使得对住房的需求量保持在很高的水平。
2．高房价的直接原因：受限制的土地供给
目前，在旺盛的住房需求下，住房的供给却受到了限制。住房供给的限制又来源于土地供给的限制。
我国宪法规定，城市土地归国家所有，但实质上是土地归政府所有。
在土地归政府一家垄断时，土地供给在三个方面受到了限制：一、土地的供给不能及时跟上市场的需求；二、地方政府故意造成土地短缺，从而牟利；第三、个别政府官员坐拥土地审批权，为难缺地的公民和企业，索贿、受贿，降低了土地供应的及时性，提高了供地的成本。土地供应受到限制，其结果自然是住房供应受到限制。没有土地，哪来房子？房子总不能建在空气中。
当土地控制在政府一家手中时，政府就处于完全垄断地位。此时，土地的供给量就不能及时跟上市场需求。当土地的需求量很大时，政府还没察觉，从而不能及时增加土地的供应，结果造成土地短缺，老百姓、企业想用地却没有地可用，结果是穷人、富人皆无立锥之地。当土地的需求量减少时，政府还没有及时察觉，结果政府大量出售土地，造成少数个人低价购进大量国有土地，造成国有资产流失。
一些地方政府还故意先少供应土地，使得地价不断上涨，然后，再高价卖地，获得更多的收入。当前，许多地方政府的财政收入40-50%来源于出售土地。东北某市的一个区，一年卖地的收入达18个亿，是该区一年政府收入的好几倍。地方政府卖地怎能卖到这么多钱？原因是，政府垄断土地，高价出售。一些企业和公民为了用地，费尽心思，花费多年的积蓄和存款。
有两个选择，其一是长期大量供应土地，从而土地价格将一直很低，结果政府卖地收入极少；其二是少量、适量地供应土地，从而土地价格一直保持较高的水平，政府卖地收入将会很高。当前，地方政府毫不犹豫地选择了后者，结果造成了城市房价居高不下。
当土地这一重要的商品归政府所有时，负责土地审批的官员们就拥有了很大的权力。个别地方政府的官员坐拥土地的审批权，为难房地产开发企业，并且直接索贿和变相索贿，这降低了供地的及时性，也提高了供地的成本。当需要用地的房地开发商求他们办事的时候，如果这些官员按规定办事，他们什么也得不到，从而及时、顺利地把土地批给企业，很难成为他们工作的实际目标。为了自己的利益，掌握重权的这些官员往往会为难房地产商，使得7天就可办完的手续，需要办3-6个月，甚至好几年，这损害了土地的供给及时性。些官员还会明示、暗示房地产商，要房地产商“出血”，送给他们各种好处（现金、礼物等）。
3．旺盛的住房需求和受限制的土地供给下，房价只有一路飙升
早在100多年前，英国的经济学家马歇尔就提出，供给和需求的均衡点确定价格。这叫供求均衡价格论。供求均衡价格论正确反映了商品价格决定的现象（虽然没有正确反映商品价格决定的本质），现实中，许多学者都用这一理论。当需求不断高涨，供给受到限制时，商品价格就会不断上涨。
我国住房的价格正是这样。当前，由于人口由农村向城市转移、城市年轻人就业和结婚生子、收入增加等三个因素使城市住房需求大幅度上升，而另一方面，政府土地供给不及时、地方政府故意造成土地供给短缺、土地审批官员刁难房地产开发商，使得土地供给大大受到限制。在高涨的住房需求和受限制的土地供应两方面的夹击下，住房价格只有一路飙升。事实正是如此。
三、高房价：城市发展受到阻碍的表现
城市发展的过程，实际上，就是城区向周边不断扩展的过程。而城区向周边扩展是否顺利，又直接决定于城市周边待开发地段的土地供给是否及时，和待开发地段的交通、教育、治安等是否得到及时地改善。城市发展越快，这些工作就越迫切。
如果城市周边的土地供给不及时，或者城市周边待开发地段的交通、教育等迟迟得不到改善，从而使得该区域无法发展起来，那么，大量和居民和企业只能用拥挤在有限的城区中，由于城市的面积有限，从而能够建造的住房数量也有限。大量的企业和居民都希望有一定的住房以供居住和办公，结果，大量的企业和居民只能互相出高价购买有限的住房，结果房价一路高涨。企业的经营成本提高了，居民的生活质量下降了，城市的发展速度却受到了限制。
实际上，高房价正是城市发展进程受到阻碍的表现。
四、政府降房价的短期根本措施：开发城市周边
城市发展往往是从市中心开始，逐步往四周发展。从而，城市住房建设主要集中在城市周边。对多数处于内陆的城市而言，城市周边的土地几乎是无限的，几百万、几千万套房子都可能建。
房地产开发商要在城市周边建房，首先需要土地。如果政府让开发商在城市周边每年都能及时、顺利、轻松地到土地，那么，降房价就迈出了艰难的第一步。
光让开发商在城市周边拿到土地还不够。因为短期内，办公的地方都在城市中心，从而人们都在市中心上班。如果没有通畅的交通，人们是不会到城市周边买方的，他们宁愿挤在市中心。试想一下，如果住在城市周边的房子里，上班需要4个小时，下班需要4个小时，谁愿意住？只有把城市周边的交通条件、治安条件、教育条件等改善了，使得居民能够在较短的时间内上下班，城市周边的住房才能够居住，也才能够卖出去。但是，改善城市周边的交通、治安、教育耗资巨大，这不是单个开发商所能完成的，这也不是开发商的本职工作。改善城市周边的交通、治安、教育等公共设施，只有政府才能够做，也正是政府的职责所在。
如果政府改善了城市周边的交通条件和治安、教育等，那么，降房价就迈出了关键的第二步。
如果政府能够让开发商及时、顺利、低价得到城市周边待开发地段的土地，并且积极改善城市周边待开发地段的交通、教育、治安等，那么，大量的住房就会在城市周边待开发地段拔地而起，从而住房的供应量就大幅度上升了。由于城市周边交通方便、治安良好、环境优雅，大量的人们就会到此购买住房，安居乐业，想法设法居住在市中心的人就减少了。由于城市周边可以无限扩张，从而城市周边的住房供给量可以很大。虽然需求很旺盛，但供给可以更旺盛。在城市周边住房大量供给时，城市房价不但不会上升，甚至还会下降。
经济学可以严格证明，只有改善城市周边待开发地段的交通、教育等基础设施，并且及时以合理的价格把城市周边待开发地段的土地出售给开发商，城市房价才会降下来，城市的发展也才会走向正轨。
可惜，当前地方政府在开发城市周边上，步履蹒跚，作为太少。一方面，是地方政府没有认识到开发城市周边的重要意义，另一方面，是开发城市周边需要花费很多钱，并且短期对官员不一定有回报。
五、降房价长效措施：土地私人处置或地方政府直选，二者必选其一
如果土地可以私人自由处置和出售，那么，土地的供给就不会长期短缺，土地的拍卖价格就不会长期居高不下，那么，房价也不会不断上涨。因为在土地私人自由处理的情况下，拥有土地的人会互相竞争，土地的价格将是一个合理的市场价格，这个市场价要比政府垄断下的拍卖价格低很多。我们完全可以在土地国家所有的前提下，实现土地私人处置。
如果地方政府是由老百姓直接选举产生，那么，纵然土地归政府所有，政府在老百姓的监督和压力之下，也会及时按合理的价格供应土地，也不会不出现土地长期短缺，不会出现房价高速上涨。
只要土地私人处置和地方政府直选两者有其一，我国的高房价就可以控制下来。
但是，土地私人处置和地方政府直选两者中，我们目前一者都不具备。我们的宪法规定土地是国家所有，结果是土地由政府控制，与政府所有无异。我们的地方政府是间接选举的，间接选举的结果，是政府不对老百姓负责。高房价损害了老百姓的利益，但地方政府无动于衷，甚至高唱“高房价有利于改善城市形象” — 改善了城市形象，却把老百姓推进了火坑。
从而我们的房价就像风筝，地方政府努力使风筝飞得高，中央政府努力使风筝飞得低。地方政府在实施使风筝飞得高的措施，中央政府找不到使风筝飞得低的办法。
六、房价是当前考验党和政府的重大问题，我们一定要向人民交一份满意的答卷
房价是当前考验党和政府的重大问题，我们一定要向人民交一份满意的答卷。要抓住问题的实质，动真格，解决真问题。
我们要做的，包括以下几个方面。
一、政府工作的定位要清晰，既不要越位、也不要缺位。当前高房价的根本原因，其实就是政府在越位的同时，还缺位
高房价的根本原因，在于政府的越位（对土地的垄断和对城市发展的不合理控制）和缺位（不积极开发城市周边的待开发地段）。可惜群众不明真相，许多政府官员也不明真相。但是少数房地产开发商们很冷静，看得很清楚，比如北京华远房地产公司的总经理任志强。我觉得任先生有一定的经济学基础。
首先，地方政府在越位，不该做的事政府在做。对土地垄断和过分控制，对城市发展的过分控制，是政府不该做的事。这些事情应该努力让市场去解决。虽然宪法规定城市土地归国家所有，这需要政府在土地管理中扮演一定的角色，但是，地方政府切不可认为宪法规定需要政府发挥作用，就大搞审批，大搞卖地赚钱。地方政府完全可以在土地国家所有的前提下，让市场在土地供给中发挥作用。
其次，地方政府也在缺位，该做的事政府没有做。改善城市周边待开发地段的交通、教育、治安等工作，是政府的本职工作，使城市快速发展中政府的迫切任务，当前，地方政府却没有做。
当然，也有利益的因素。地方政府越位的原因，是因为越位后可得到钱—把土地控制起来的，地方政府可以得到很多钱。地方政府缺位的原因，是因为缺位就可以少花钱—开发城市周边政府需要花费大量的精力和经费，不开发就少花钱、少操心。
二、进一步完善社会主义市场经济，建立社会主义土地市场和房产市场。
当前，我们没有在房地产行业建立社会主义市场经理。土地政府垄断和过分控制不是社会主义市场经济，也不是属于计划经济的范畴，它是计划经济打破后，由于种种原因和种种顾虑而遗留下来的历史问题，是历史旧账。我们要在房地产领域建立社会主义市场经济，在土地国家所有的前提，打破土地政府所有，建立社会主义土地市场。
只有建立社会主义土地市场，才能建立社会主义房产市场。
三、进一步加强地方百姓对政府的监督和控制，建立民有、民治、为民的地方政府，完善社会主义民主政治
当前，在名义上，地方政府对地方百姓负责，受地方的百姓的监督和控制。实际上，地方政府并没有多少制度上的、起作用的为百姓负责的驱动力，地方百姓对地方政府的监督和控制可视为不存在。这是铁的事实，希望同志们要尊重这个事实、面对这事实，并且努力改变这个事实。我们要逐步推行县、市长直选，让地方的百姓选择对自己负责的县、市长。
当前，在实际工作中许多干部只对上级负责，很少对百姓负责。甚至在公开的场合，许多领导都仅对上级负责，不对群众负责。政府普通雇员对上级负责问题不大，如果政府的领袖也只对上级负责，问题就很大，后果也很严重。
附1：
一、四类商品和政府的工作重点
商品分为四类，分别是：
一、便宜的生活必需品，饮用水。没有饮用水人会渴死，但饮用水很便宜，从而没有人渴死。
二、便宜的非生活必需品，如鲜花。鲜花比较便宜，几块、十几块钱一朵，不过没有鲜花人照样生活。对人而言，鲜花一般而言不是必需的，除了对追求姑娘的小伙子。
三、昂贵的生活必需品，如住房。没有住房人很难受，但住房很昂贵，很多人为此发愁。
四、昂贵的非生活必需品，如豪华汽车。豪华汽车价格几十万上百万，但老百姓可以不买，因为没有豪华汽车人照样生活。
政府工作的重点，是第三类，即昂贵的生活必需品。因为这类商品是生活必需品，买不起这类商品，来百姓会很难受，甚至无法生存。而且这类商品很贵，老百姓买起来不轻松、很困难。这类商品的价格如果太高，老百姓的福利损失会很大，社会稳定也会受影响。
