爱华网《中国房地产报》社评
王子鹏
房价问题不仅群众关注，更是得到了中央领导的重视，地方政府的压力陡然增大。房价问题控制的好坏，不仅显示了当地的经济发展水平、健康状况，甚至显示了地方政府的态度。在这种压力之下，个别地方政府不惜采用行政命令的手段直接干预房价，这不仅不符合经济规律，甚至可能误读了中央的精神实质，不仅不能解决实际问题，甚至会损害房地产市场的正常发展。
行政干预的最极端形式是政府定价，这种价格是脱离市场的一种表现。价格是市场供求关系决定的，是供需双方力量博弈的结果。政府定价，实际上是政府剥夺了市场对价格的决定权，行政命令代替市场机制成为资源的配置工具。这样做，等于在一定程度上，“替代”或者“取消”了房地产市场。价格被扭曲，不能反映真实的市场供需状况。不管是直接规定价格，还是按照某个系数对市场价格加权，本质上都是把政府部门当作了市场的主宰，历史经验告诉我们，这些都是自作聪明的愚蠢行为。价格降低之后，需求增加，这部分需求并不一定是政府想惠及的中低收入家庭，但是，政府定价和市场价格之间的差价，却成为投机资本争相追逐的利润空间。由此带来的，只能是投机活动的增加，市场更加混乱。如果要控制这种状况，政府部门势必要在这一环节的上下游不断增加行政性限制措施，包括购买资格、转手价格、转手时间等等，结果只能有两种：第一是回到全面的价格管制，第二是政府部门不堪“技术性陷阱”而自动放弃。
这显然都不是我们希望看到的结果。个别地方政府之所以采取比较强硬的行政干预行为，既是一种“路径依赖”，又是对房地产市场缺乏信心的体现。房地产市场从上世纪80年代初开始探索，1998年正式建立，到现在不到10年，很多计划经济时代的烙印还没有完全消除，对市场规律的认识还不够深入，遇到难题很容易“穿新鞋走老路”。同时，对政府部门的权力来说，市场经济是“减法”，计划经济是“加法”，权力扩张往往出自本能。至于这种行为到底将会产生何种影响，往往缺乏经济学方面的考量。从市场角度解决问题既困难又费时，对急于表现政绩、态度的地方政府而言，有点远水不解近渴。这种短期内的房价下降很容易制造，再加上我们习惯上“宁左勿右”的习惯性思维，很容易导致行政权力的滥用。应该看到，房价高低，是一个相对值而不是相对值。之所以大家觉得房价高，是因为房价上涨的幅度大大超过了收入上涨的幅度。房价之所以上涨过快，主要在于供给不足，需求旺盛。由于房屋这种商品的供应特点，供不应求是城市化进程中的常态，房价上涨也是这种进程中的固有特点。但房价之所以成为社会问题，乃是因为房价门槛以下的群体人数过多，房屋供给结构不合理，房源向中高收入集中。这种供给结果不合理体现在两个方面。第一，市场中商品房供给结构失衡，户型偏大，定位偏高，总价偏高。即使在“90/70”政策近一年之后，90平方米住宅投资仅占商品住宅投资的17.2%，政策的执行力再次被质疑。第二，保障性房屋与商品房供给失衡。在1998年国务院“23号文件”中，明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，这实际上以免对中低收入者为主的供应体系，但是，地方政府在利益驱动之下，本末倒置，实际上变成了“以商品房甚至高档商品房为主的供应体系”，从而导致了社会保障性住房供应不足，大量中低收入者买不到保障房、买不起商品房。因此，解决高房价问题，仍然要从这两个症结入手。在市场上，坚决贯彻“90/70”的政策要求，调整供应结构，增加市场供应，用市场手段平抑房价；在社会保障方面，补上历史欠账，大力发展以廉租房为主的住房保障体系，保证居民的基本居住条件，促进社会稳定。这些办法，相对而言，更加符合市场规律，符合全体人民的长远利益。虽然无法取得立竿见影的效果，却是真正解决房价问题的必由之路。话说回来，房价问题非一日之寒，不可能毕其功于一役，需要耐心和时间。
2007年6月5日星期二
