爱华网随着我国房地产市场的发育，地产交易日益活跃。城市地产评估已经成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。然而，城市地产评估工作量和信息量都大，尤其是其中的土地定级。涉及面广，计算复杂而繁多，因数转换要求高。因此，研制地产评估信息系统确实是当务之急[1]。 一、系统的需求分析 系统是为估价人员服务的，根据实际估价中估价人员对系统的要求，对系统功能和性能两个方面进行需求分析。 系统功能分析 ①计算机业务流程分析。任一估价信息系统建立都是以实现估价业务自动化为目的的。但是无论多么高级的信息系统也不可能按照实际的业务流程完成估价任务，所以就出现了实际估价的业务流程和计算机估价业务流程差异[2]，分析两个业务流程之间的差异，明确计算机业务流程要完成的工作环节，分析在各环节中系统要实现的具体功能是系统开发的关键。数据管理阶段，实现数据录入、储存、编辑、查询、打印等功能；估价阶段，提供估价方法选择，自动从数据库中提取估价所需数据，对不合适的参数、系数也可以进行人工修改并储存到数据库中，自动测算待估宗地地价；估价完成后，可以实现对数据库记录，估价项目情况等的查询、打印，报表、土地估价报告、估价技术报告的输出功能。 ②算法分析。在待估宗地地价测算中，主要是按估价方法进行。不同估价目的下的地价评估，可以采用多种估价方法，但在方法的收录中为了避免重复，相同的方法只存储一遍，使用时调用所需方法即可，不同估价方法适用的范围不同、计算的难点不同。 系统性能需求分析 系统的性能需求主要指系统的运行速度、稳定性、可扩充性、可恢复性和保密性等方面。系统的运行速度要满足工作的需要是系统最基本的要求；系统的稳定性主要表现为系统投入使用后无法正常运行，导致投资失败，在现代软件中系统的稳定性已经成评估软件质量好坏的指标之一[3]；系统的扩充性是指开发出的系统要有根据环境、技术和需要的变化进行功能扩充的功能，以延长软件的生存周期；而系统的保密性，主要是针对系统数据而言的，要求系统有对数据库访问权限的限制，保证需保密的数据不泄露。 二、系统总体设计 根据以上对系统功能和性能两方面的分析，在模块化和结构化系统设计原则指导下，自顶而下经过系统总体设计和详细设计两个阶段，分别实现了软件需求向数据结构、软件总体结构的转换和每个模块相应的算法、块内的数据结构。
三、数据库 定级估价数据库是区域内关于一定定级估价要素特征的数据集合，包括原始数据、定级估价基础数据、定级估价过程数据、面积量算数据、统计数据等。原始数据包括因素权重表、定级估价空间因素数据及定级估价相关的工作底图、辅助数据等[4]。定级估价基础数据，是将原始数据编辑组织和派生后得到的可直接用于定级估价的数据，包括各定级因子的作用分值、因素复合值以及其他属性数据和辅助数据。定级估价过程数据包括预分土地级别界限数据、级差收益测算数据等。影响待估宗地地价的区域影响因素和个别影响因素中每个项目都有好几个影响因素，每个影响因素下又有好几个影响因子(如图1)，在确定各影响因素、因子对待估宗地地价影响的系数中，需要通过多位专家对其打分。 图1 影响因子图 数据的层次关系转换为关系型的方法为：把上边层次关系转换为关系型，转换为两个关系，即项目与因素的关系和项目、因素和因子的关系。把项目-因素-因子三个层次各设一个表，三个表间通过关键字连接，连接一层和二层的关键字为项目编号[5]，二层和三层之间连接字段为项目编号和影响因素。 四、系统的结构 土地定级估价信息系统要经过数据采集、定级因子分析、因素复合、级别划分、地价测算、成果输出等技术，整个系统由相应的子系统组成， 数据输入子系统。数据输入子系统是作为系统各种数据的入口，由采集、录入和编辑模块组成。采集和录入的对象是定级地块的点、线、面图形及其相关属性。 空间分析子系统。专门设计空间分析子系统用来对定级因子进行分析，以确定各因子对定级单元的作用分值。 级别划分子系统。级别划分子系统是由定级因素复合操作两部分组成。定级因素复合操作是由数字叠置模块完成的，将因子层作用分值进行复合，生成因素层作用分值；然后，再将因素层作用分值进行复合，得出总分值。 地价测算子系统。地价测算子系统是在级别划分子系统的基础上进行级差收益测算的，以校验等级划分；然后，采用收益还原法、剩余法、成本法、比较法等对城镇土地基准地价进行测算。 数据管理子系统。数据管理子系统是提供系统数据文件的统一管理，包括文件目录显示、修改和删除。 成果输出子系统。成果输出子系统是由输出设备将等级估价成果(表、图件等)以各种方式输出，满足用户要求。 五、系统的功能 数据输入功能。系统可提供表格数据输入、图形数据输入等方式，并能实现数据转换和数字拼幅等功能。因子扩散分析和分值自动计算的功能。系统可根据《规程》的要求，将因素、因子扩散方式进行分类，配置相应软件，全自动进行扩散计算，自动生成相应的作用分值矩阵。数字叠置和分级图、地价图、样点分布图输出的自动化功能。提供机助制图、图廓整饰的功能。提供土地级别和基准地价图斑面积自动量算功能。 六、界面设计 系统界面是用户和计算机系统交流的中介，所以系统应该提供友好的可视化操作界面。在界面具有简单、易懂、美等特点，在符合计算机设计需要的前提下，尽可能的符合估价规程的操作流程，以满足估价人员习惯性的思维方式。在系统界面设计中，主要依据了以下几个基本原则： 一致性。界面就和用户的思维方式一致，界面的概念、表达方式应尽可能接近用户的想法，系统的风格、面壁及颜色以一致的方式给出，使用户能很自然地操作；灵活性。界面必须灵活可变以适应不同用户的需求，提供多种方式供用户选择；可读性。界面应清晰简洁、易于阅读。便于用户理解，以最简洁的方式提供用户所需的信息；本系统成功开发了集数据管理、土地定级、地价测算于身的城镇土地估价信息系统。该系统的核心功能包括采用三种不同的方法(特尔菲法、层次分析法、专家权法)确定因定级因素的权重，大大提高了工作效率和权重的精确度。由于目前我国使用的土地估价信息系统都是各地区根据自己的实际情况在AutoCAD平台或GIS平台开发相应的系统，适用范围比较窄。而像其他具有特殊城市构架的城市，如果继续采用以往的地价评估信息系统，将不利于城市的发展，本系统的开发可以大大提高工作效率。
