爱华网邹啸鸣，铅笔经济研究社发起人、理事。现供职于江西师范大学，从事经济学教学与研究工作。90年毕业于陕西财经学院，坚信经济理性是提升国人幸福程度的有效途径。曾在《经济观察报》、《经济学家茶座》、《权衡·新青年》等媒体发表多篇经济评论文章。
11月27日-12月3日，新浪财经把一周的时间留给邹啸鸣。----编者按
期待更合理的土地新政 11月27日 星期一
文/邹啸鸣
电影《闪闪的红星》中有个经典镜头：一大群手握空米袋的人聚集在米店门口，用拳头愤怒地捶着店铺的那紧闭的们，吼到：“老板真坏，有米不卖”。形象猥亵的老板则躲在里面瑟瑟发抖。
现在，相似的一幕正在上演，对房价上涨充满愤怒的人们将怒火喷向开发商，认定是因为他们“心太黑”导致了自己买不起房。人们坚信：“老板真坏，有房不卖”。
这种逻辑，从解放前错到改革后。
战争状态是导致根据地大米短缺的根源，而价格仅仅是短缺状态的信号。人们即使将老板杀了，既不能改变战争状态，也不能改变短缺状态和饥饿的程度。
对“有米不卖”的仇恨，则导致了私商被铲除以及农民的私地归公社的结果，进一步导致了效率下降，和平时代也饿死了人。
供给增加才能导致成交量上升，导致短缺状态解除，导致价格下降。人们的福利才会增加。无论是米市还是楼市，道理都一样。
于是问题来了：中国城市，到处在开工建楼，供给一直在增加，为什么短缺没有得到解除呢？我觉得是因为需求上升的更快，而供给增加的速率则受到抑制。
对楼市的需求之所以上升的非常快，首先是人的因素：人们为了改善自身处境而产生了对房屋的新需求。中国的工业化发展非常迅速，大量的农业人口正在迅速转变为工业人口，城里人会发现：陌生人越来越多。城里人也为了改善自身的享受而对更好的房子产生了需求。其次就是钱的因素：收入差距急剧扩大是一种事实。只有有钱的人才有能力将愿望变成现实——真实需求来自有钱的人。无论他们的钱的来路是白、是黑或者是灰。
有两个改革对刺激住房需求非常重要：一个是住房消费信贷制度，另一个是住房公积金制度。前者帮助很多的收入水平不高者提前实现了改善住房条件的愿望，当然也同时刺激了部分楼市炒作。提高利率也许会抑制部分炒作者，但同时打击了改善者愿望的实现。提高首付门槛的效果与提高利率的效果类似。
而住房公积金制度则对解决现在这些购房者的怨言尤其无效——当初设立这项制度是为了安抚当年那些没有搭上末班车的体制内的人。所以，行政、事业单位的公积金来自财政税收。企业的公积金可以纳入成本。而且这种公积金发放标准与权力系数高度相关，收入越高者从纳税人那里获得的补贴越高。私有企业，政府则只给政策不给钱。这种制度诱导人们向权力顶礼膜拜，因为决定规则的，本来就是有权的人。
人的因素和钱的因素都导致了对住房的需求的上升。而显然只有有钱的人才能实现购房的愿望。他们的需求才被称为“有效需求”。买不起的人不是没有需求，而是需求没有收入作为支撑，所以需求无效。
买不起的人很容易将怨言发泄到出售者头上，但这显然属于打错了板子：出售者没有能力决定购买者的收入水平，出售者仅仅是“认钱不认人”——所有的老板其实都一样，无论他们卖的是什么商品。
买不起的人，部分原因在自身，部分原因在社会。自身所掌握的不可替代的知识和能力的多寡，是决定自身收入水平的最重要因素。但命苦也要怪社会——垄断行业的高收入跟效率无关，但为什么难以下降？住房公积金向权力倾斜公平吗？
提高税收、提高利率、提高首付门槛，的确可以打击有效需求。但买不起的人不要跟着瞎高兴——这意味着买不起的人将更加买不起，因为压抑需求所能压抑的，就是这些收入水平不高的动心者的需求。
这意味着，即使将来房价因为这种“组合拳”而被打下来了，这些今天埋怨“价格太高”的人，也会因为“价格不太高”而买不起。他们会因为税负更沉、债息更重、首付门槛更高而对“更便宜的房子”望而却步。届时，那种心态将是哑巴吃黄连。因为正是自己所欢呼的政策，导致了自己享受不到改善住房所带来的幸福。
管紧信贷和管紧土地两个闸门，有相当部分的力量是被用来压抑住房供给的。包括土地招、拍、挂所能解决的，仅仅是土地利益不允许流到地方官员小集团的口袋。这对打击腐败非常有利，但对降低建房成本和房价无效。现在有的舆论开始将怨言向地方政府集中，清除腐败永远是对的，无论是那一级官员的腐败。但是清除腐败不要同时清除地方政府间的竞争带来的经济活力。
只要房价仍然在上升，怨言就会同步上升。三年以来的楼市调控政策是否对症，值得打个问号。对于老百姓而言，一千个部门，一万个政策，“降价”只是手段，并非最终目标，更多的穷人能买上房子才是最终目标，才是检验政策有效性的标准。
目前的形势已经比较严峻了：到底是因为越涨所以越控还是因为越控所以越涨，或者是因为屡战屡败所以屡败屡战，谁也说不明白。给下一步的政策留下的回旋余地越来越逼仄。由于收入结构的不平衡不是短期所能迅速改善的，但土地所有制度却是可以迅速改变的——我建议将现在的城市土地“公有制”改变为“土地公民所有制”。
这就要求政府放弃对土地利益的觊觎，增加供给才能有效打击价格。其实，值得炫耀的不是政策“铁腕”有多强硬，而是多么符合市场运行的规律。当社会矛盾累计到一定程度的时候，“逼”出一个更合理的制度的事例，在中国历史上屡见不鲜。
这项值得期待的土地“新政”的好处是显而易见的：将立刻导致土地供给的迅速增加；土地的迅速增加将立刻导致房屋供给的迅速增加。只有供给增加才能既导致房屋价格下降，又导致在收入结构不发生改变的情况下，更多的穷人能园买房梦。其他附带的好处是：那些通过违法的渠道囤积的土地和建设的房子，迅速贬值，而无须中央政府花费巨大的成本去搜寻。
