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可售项目断节 高息融资50亿 商业地产正成为深圳中航地产股份有限公司（000043.SZ，下称“中航地产”）的拖累。 近日，中航地产发布半年度业绩预亏公告，依旧延续了第一季度的亏损，预计亏损2800万-3600万元，而去年同期为盈利355万元，倒退幅度或达到1000%。自2007年开始，中航地产一直在加大对商业地产的布局，而商业地产也因此成为其核心业务。 然而，随着中航地产商业地产扩张速度的加快，这种资金占有率高、回报周期长的慢周转模式开始表现出弊端，中航地产资金链呈紧绷状态，依靠外界输血，成为中航地产解燃眉之急的惯例。最近一年来，中航地产通过对外担保、信托或者大股东借款等方式融资50亿元，以解燃眉之急。 中航地产豪赌商业地产，只是中航系商业布局的一着棋，但盘根错节的中航系，存在着同业竞争的困局。但也有分析认为，在当年的大环境下，中航地产有重组的想象空间。时代周报记者多次联系中航地产高层，对方称在外开会，已交由媒体部处理，但媒体部以太忙为由，截至发稿前，仍未回复。 可售项目断节引发预亏 中航地产2007年借壳深南光实现上市，当时便确定了重点发展商业地产的路线。从2008年开始，中航地产就通过收购合并的方式，获得湖南、江西等地的商业开发项目。除了发展自身商业地产品牌外，中航地产还与兄弟公司天虹商场股份有限公司（002419.SZ）联系紧密，以合作的方式拓展商业地产。 不过，中航地产的商业之路走得并不顺畅，除2010年扬眉吐气外，其余发展得并不济。中航地产2010年年报显示，受地产业务销售的拉动，2010年中航地产实现净利润2.69亿元，同比大增328.33%。而今年首季中航地产实现营业收入5.34亿元，同比增长6.85%；但归属于上市公司股东的净利润为-3989.97万元，同比大幅倒退523.63%。 开发节奏断档、可售项目断节，直接引发中航地产的亏损。“由于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。” 中航地产解释。 查阅中航地产2012年年报发现，截至该报告期末，中航地产共有项目15个，其中，中航城、九方城、中航国际广场等商业项目多达10个，且大部分项目均处于在建状态，未能提供业绩贡献。并且，值得一提的是，中航地产的大部分商业项目都位于二、三线城市，且商业项目资金占有率高，回收周期长，这也让中航地产倍感短期流动资金的压力。 “就持有型项目的市场培育期而言，是因区域而异，一个新区的话，至少要8-10年才能发展成熟，区域成熟后项目才能成熟盈利。在成熟的区域，则只需要培育项目就行，但也要3年左右才能盈利。” 高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥对时代周报记者表示。 “由于中航地产的核心业务为商业地产，而这些项目都属于前期投入较大但回笼较缓慢的项目，无法做到住宅项目的快周转，因此这与其业绩亏损存在一定关系。”而这种慢周转的模式让其陷入了捉襟见肘的窘境，只得依靠外界输血救急。 7次担保和信托筹资30亿 7月10日，中航地产发再发公告表示，为补充公司流动资金，满足其正常经营资金需要，拟向公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司申请借款最高余额不超过20亿元，期限1年，期限内支付利息不超过人民币1.3亿元。 同一天，中航地产还宣布，拟通过银行向兄弟公司深圳格兰云天酒店管理有限公司借款不超过5000万元，期限不超过1年，借款利率不超过7%，借款利息不超过350万元。 依靠兄弟公司输血只是中航地产解燃眉之急的一个渠道而已，其更多的是依靠频繁的对外担保来救急，甚至为缓解公司项目开发高峰期的资金压力，多次借道高风险信托，以补充公司短期流动资金需求。 截至2012年6月前，中航地产实际已发生的对外担保余额为人民币10.7亿元，占最近一期经审计净资产的比例为41.07%，经股东大会审议通过但尚未办理完毕相关手续的对外担保金额为15.6亿元，两项合计公司对外担保总额为人民币26.3亿元，占公司最近一期经审计净资产的比例为101.33%。 而时代周报记者粗略统计，从2012年6月份到如今的一年多时间，中航地产就累计先后7次提供担保和申请信托，筹资近30亿元。且值得一提的是，中航地产也曾为筹钱出售旗下南昌中航国际广场部分资产，得到3080万元的现金。 或再谋重组 中航地产的商业地产布局，只是中航系商业帝国的冰山一角，中航系股权关系极为错综复杂。 中航系由世界500强企业之一的中国航空工业集团公司（以下简称“中航工业”）掌舵，中航工业持有中国航空技术国际控股有限公司（下称“中航技国际”）的76.83%的股份。 中航地产是中航工业旗下唯一地产类上市公司，控股股东为中航技国际的全资子公司中国航空技术深圳公司（下称“深圳中航”），深圳中航直接持有中航地产20.62%的股份，并通过占股35.63%的中航国际控股股份有限公司（000161.HK，下称“中航国际控股”， 中航技国际持有中航国际控股39.37%的股权）间接持有中航地产的22.35%的股份，而深圳中航的全资子公司深圳中航城发展有限公司（下称“中航城公司”）则持有中航地产的7.17%的股份。 历史资料显示，中航地产曾有两次重组。2004年，深圳中航第一次启动地产板块业务重组，整合物业业务和酒店业务，2006年进行地产业务整合，将中航地产除中航城项目外的其他项目整体平移到上市公司深南光（中航地产前身），并增设下属子公司深圳中航地产发展有限公司（以下简称中航地产发展），原中航地产改名为中航城公司。直到2007年，深南光改名为中航地产。 2009年3月，中航地产第二次启动地产业务整合工作，计划将中航地产及其子公司中航地产发展，与中航城统一整合为中航地产，不过之后无实质进展。而据西南证券房地产分析师肖剑透露：“中航地产本身一直有资产注入的预期，但是一直都注入不进来。” 如此盘根错节的股权关系，不难看出中航系地产同业竞争的困局。比如中航系的招牌项目中航城，目前中航地产运作昆山中航城、赣州中航城、九山中航城、惠东中航城、上饶中航城项目等，而中航城公司官网显示，其项目包括深圳中航城、赣州中航城、昆山中航城。显然，如何理顺深圳中航城与中航地产两家公司的业务，也是中航系将要面临的难题。而另一方面，中航工业也有不少项目储备。有业内人士透露，中航工业有众多分布在全国各地的旧机场和厂房，下辖200多家子公司，由此不难想象，中航工业有着惊人的自有土地储量。 而根据公开资料，据不完全统计，截至2008年，中航工业的房地产资产就达93亿元；截至2009年底，中航地产第一大股东深圳中航拥有的土地储备超出1000万平方米，仍握有大量的土地资源尚未开发。 “不可否认，若是房地产股融资放开，能提升板块估值，但和资产注入比，在当前板块估值较低、地价高企、房价涨幅趋缓大环境下，低价发股高价拿地或会侵蚀老股东利益，而资产注入则对老股东更有利。大股东手头有近千万平方米开发物业储备，上市公司历史上也曾多次在年报和相关公告中表示‘将采取合法、有效的方式消除与公司的同业竞争,促进上市公司更加规范高效地运作’，‘包括项目托管经营、租赁经营、资产注入等’。若‘再融资’放开，作为中航工业旗下唯一的地产上市平台，中航地产将有重组的想象空间。”国信证券指出。
