爱华网在珠三角房地产经济峰会暨高尔夫邀请赛上，记者采访了该会嘉宾主持、中国著名特级策划大师、房地产思想家、社会观察家、海言创新顾问机构（广州）总裁周帆先生。
周帆先生素以见解独特而饮誉业内外，他的许多观点和理论学说为业界所推崇。
房政：是政府踩刹车，踩刹车是减速而非停车
记者（以下简称“记”）：周先生你好，近些年来，国家不断出台政策对房地产业进行宏观调控，业界对此看法不一，有赞有弹，不知周大师对此有何看法？
周帆（以下简称“帆”）：房地产有两种效应，我将其命名为“场内效应”与“场外效应”，“场内效应”主要指房地产业内市场环境、房地产政策等所产生的效应；“场外效应”主要指宏观政治、经济环境对房地产所产生的影响。你所说的，实际上是指“场内效应”，国家这些年的确出台了一系列政策，其主要目的不外乎三个方面：稳定市场、控制房价、完善产业政策（周帆 QQ：156577717）。其中控制房价，主要是控制无效需求，疏通有效需求，因为房地产需求分为三种：自住需求、投机需求和拆迁需求。后面两种需求，原则上属于无效需求，无效需求太大，会产生泡沫。
国家出台政策，不是为了打压房地产，我们应该将其理解为政策与制度的创新和完善，因为房地产业是个政策与理论严重滞后于实践本身的特殊新型产业，处于发展与完善之中。如果说国家政策是“打压”房地产，我们也应该将其看成是踩刹车现象，但是这种踩刹车的目的，不是停车，而是减速。
后宏观调控时代：规范、平稳、健康
记：有人说我们即将迎来后宏观调控时代，后宏观调控时代有哪些特征？
周：如果说后宏观调控时代会到，我认为为还有一个过程，因为房地产业的特殊性，决定了其发展过程的复杂与探索性（周帆 QQ：156577717）。对房地产的政策与理论探索，我认为才开始，还有一个较长的过程。
后宏观调控时代的特征，主要表现在市场的规范、平稳、健康几个方面。就像一个国家一样，在经历了高速成长后，就将步入平稳、规范的发展轨道，比如美国的经济发展就出现了这种状况。而中国还处于高速成长阶段。
只有营销过剩，没有市场过剩
记：业界人士普遍认为市场不看好，出现供求结构失衡的现象，并且几乎是一边倒的认为房地产市场过剩，同时还有一种观点，认为房地产的好光景不长了，你觉得呢？
周：先回答你后面一个问题，我觉得房地产产业至少在50年内会一直看好（周帆 QQ：156577717），并且永远不可能被边缘化，房地产在中国经济高速增长的阶段内，是不可能走下坡路的。因为房地产是一个高带动性的特殊产业，其带动的产业非常之广，就连汽车、家电等产业也在其带动范围内，只有买了房才会买汽车和家电，可谓一兴百兴，尤其是与城市建设密切相关，这是一。二是住房消费的更新换代速度快，一套住房最多住上十几年就会换新房，有的甚至三五年就换房，这也催生了房地产业的成长。更新换代有两种情况：一种居住升级，换高档的，一种情况是住宅的耐旧性太差，一幢建筑，经历五年之后，就尽显斑驳，褪尽风华。
关于供求关系问题，我认为在市场经济条件下，不存在产品过剩这种说法，只有营销过剩，没有产品过剩。理由很简单，房地产的开发普遍缺少策划（周帆 QQ：156577717），大家都在往同一条道上挤，做出的产品几乎雷同，产品个性的严重缺失是房地产过剩的真正原因，千人共过独木桥，自然就会出现“堵车”的拥挤现象，导致这一现象的根本原因，就是策划的缺失。没有策划，自然就很难打造产品个性，产品缺乏个性，就在同一条起跑线上拚杀，这也就是通常所说的“产品同质化现象”。比如某地开发了一个购物公园取得了成功，接着全国各地就迅速兴起购物公园热，以至这些年走到哪儿都可以看到购物公园。步行街时尚，全国各地都在开发步行街，室内的、室外的、长的、短的，五花八门，就连小小的乡镇也开发起步行街了。（周帆 QQ：156577717）
类似这种现象，怎么能不过剩呢？大家生产的是同一种产品，市场自然无法接纳。而如果聘请专业顾问机构，经过精细的调查研究，就不会出现这种跟风开发的怪现象，策划机构的一个重要任务就是挖掘或者发现市场空白点，就是如何打造出差异化产品，而不是跟在别人屁股后面跑。
许多开发商，凭感觉、凭经验开发，而没有聘请专业的策划机构做系统的策划。但在美国全球500强（周帆 QQ：156577717）企业间却形成了一条不成文的规矩：如果一家企业的背后没有一家专业的顾问机构，那么这家企业就活不长。
根据我的了解，许多开发商都在自己操作，问其为何不请策划机构介入时，回答说：我们自己做了多年的开发，很熟练了，不需要。那些全球500强企业不是做了多年，而是做了几十年甚至上百年，可他们依然聘请专业顾问机构介入。而中国的开发商们仅做了几年，就自认为掌握了其中的“祖传秘方”，最后导致失败（出现过剩）也就在情理之中了。
珠三角将迎来跨区域购房的新消费思潮
记：你在全国亲自操作了许多项目，也长期从事这方面的研究，你对消费市场的走向有何高见？
周：这得从城市经营（周帆 QQ：156577717）的角度来阐述，如果撇开城市经营来看消费走向，是一叶障目。随着市场化程度的提高，城市经营意识的觉醒，跨区域开发已经成为房地产企业扩张的一台好戏。
这些年，许多大点的开发商，动辄就说要做城市运营商。广州曾有开发商说过一句话：开发商可以竞选市长。房地产与城市经营是一种什么样的关系？房地产是城市的建设者，非经营者。在城市经营意识不断增强的今天，城市之间的功能协调将会得到加强、城市间的距离在缩短，随着珠三角一小时生活圈的成型，珠三角跨区域购房将成为一种新型房地产消费思潮。也就是说，东莞人会去珠海或者佛山购房，珠和佛山人会来东莞购房，这是消费市场的一种历史性转变，并且不久就会全面到来。
东莞的主题商城和专业市场具有巨大发展空间
记：东莞的商业地产很繁荣，但也出现了一些不可忽视的问题，你认为东莞商业地产还有发展的空间吗？
周：东莞的城市中心效应不够明显，各镇诸侯割据，这在很大程度上影响了中心城市的主导地位，消费市场也同样给瓜分开来，从而也就影响了东莞大盘、名盘的开发，尤其是影响了中心城市的大型商业的号召力。东莞做大型商业可能要慎重（周帆 QQ：156577717），但做专业市场应该是不错的选择。因为东莞是个加工制造业城市。比如富民服装城、国际汽车城等，但是东莞虽然有产业优势，却没有开发出类似于义乌小商品城那样的全国性专业市场。从事商业地产的开发，从主题商业和专业市场入手，仍有很大的契机把握与挖掘，东莞的商业地产开发商应该抓住这个优势与机遇。
房价还有较大上升空间
记：房价将何去何从？（周帆 QQ：156577717）
周：中小城市有较大上升空间，大城市的房价通常来说是波动，而不是升降的问题。
记：根据你对二级城市的房地产的观察，是一种什么状况？
周：中国地级城市房地产主要表现出几大明显的特征：多层俏销、小高层曲高在寡、高层无市场、写字楼无市场、商业泛滥。但经济相对发达的城市，比如珠三角的小高层、高层和写字楼还是有市场的。
珠三角二三级城市应采用蛙跳式发展策略
记：珠三角的二三线城市，几乎都在学习广州和深圳，对此你有什么思考？
周：珠三角的二三级城市学习广州和深圳是对的，因为广州是全国房地产的风向标，深圳也比较先进，大城市有好的东西应该学习（周帆 QQ：156577717），但是要批判地学习，学习不等同于照搬，可是珠三角的许多二三级城市更多的可能是照搬，并且有些时候将广州和深圳的一些不好的东西也照搬过来了。我认为珠三角的二三级城市在学习上注意把握一点：引进经济学的蛙跳理论。从经济学的角度来看，学习有两种模式：一是跟踪式，就是跟着别人的样子做；另一种是蛙跳式，所谓蛙跳式理论，通俗点说就是跳跃式发展，特征是不按照先进城市的发展模式，一模一样、一步一步的跟着走，而是可以跳开一些不必要的阶段，直接进入更高更新的阶段。比如广州房地产经历了长身体阶段，现在已经进入长知识阶段，下一步将进入长思想阶段，那珠三角的一些二三级城市就不一定要沿着“长身体——长知识——长思想”这种模式发展，可以跳过长身体阶段，直接进入长知识阶段，或者将长身体与长知识两个阶段合并发展。后进城市的发展，必须要采用蛙跳式发展，否则永远落后于他人。（周帆 QQ：156577717）
