房地产经纪人继续教育 房地产在50年内继续看好,30年内不会边沿化



在珠三角房地产经济峰会暨高尔夫邀请赛上,记者采访了该会嘉宾主持、中国著名特级策划大师、房地产思想家、社会观察家、海言创新顾问机构(广州)总裁周帆先生。

周帆先生素以见解独特而饮誉业内外,他的许多观点和理论学说为业界所推崇。

 

房政:是政府踩刹车,踩刹车是减速而非停车

记者(以下简称“记”):周先生你好,近些年来,国家不断出台政策对房地产业进行宏观调控,业界对此看法不一,有赞有弹,不知周大师对此有何看法?

周帆(以下简称“帆”):房地产有两种效应,我将其命名为“场内效应”与“场外效应”,“场内效应”主要指房地产业内市场环境、房地产政策等所产生的效应;“场外效应”主要指宏观政治、经济环境对房地产所产生的影响。你所说的,实际上是指“场内效应”,国家这些年的确出台了一系列政策,其主要目的不外乎三个方面:稳定市场、控制房价、完善产业政策(周帆 QQ:156577717)。其中控制房价,主要是控制无效需求,疏通有效需求,因为房地产需求分为三种:自住需求、投机需求和拆迁需求。后面两种需求,原则上属于无效需求,无效需求太大,会产生泡沫。

国家出台政策,不是为了打压房地产,我们应该将其理解为政策与制度的创新和完善,因为房地产业是个政策与理论严重滞后于实践本身的特殊新型产业,处于发展与完善之中。如果说国家政策是“打压”房地产,我们也应该将其看成是踩刹车现象,但是这种踩刹车的目的,不是停车,而是减速。

 

后宏观调控时代:规范、平稳、健康

记:有人说我们即将迎来后宏观调控时代,后宏观调控时代有哪些特征?

周:如果说后宏观调控时代会到,我认为为还有一个过程,因为房地产业的特殊性,决定了其发展过程的复杂与探索性(周帆 QQ:156577717)。对房地产的政策与理论探索,我认为才开始,还有一个较长的过程。

后宏观调控时代的特征,主要表现在市场的规范、平稳、健康几个方面。就像一个国家一样,在经历了高速成长后,就将步入平稳、规范的发展轨道,比如美国的经济发展就出现了这种状况。而中国还处于高速成长阶段。

 

只有营销过剩,没有市场过剩

记:业界人士普遍认为市场不看好,出现供求结构失衡的现象,并且几乎是一边倒的认为房地产市场过剩,同时还有一种观点,认为房地产的好光景不长了,你觉得呢?

周:先回答你后面一个问题,我觉得房地产产业至少在50年内会一直看好(周帆 QQ:156577717),并且永远不可能被边缘化,房地产在中国经济高速增长的阶段内,是不可能走下坡路的。因为房地产是一个高带动性的特殊产业,其带动的产业非常之广,就连汽车、家电等产业也在其带动范围内,只有买了房才会买汽车和家电,可谓一兴百兴,尤其是与城市建设密切相关,这是一。二是住房消费的更新换代速度快,一套住房最多住上十几年就会换新房,有的甚至三五年就换房,这也催生了房地产业的成长。更新换代有两种情况:一种居住升级,换高档的,一种情况是住宅的耐旧性太差,一幢建筑,经历五年之后,就尽显斑驳,褪尽风华。

关于供求关系问题,我认为在市场经济条件下,不存在产品过剩这种说法,只有营销过剩,没有产品过剩。理由很简单,房地产的开发普遍缺少策划(周帆 QQ:156577717),大家都在往同一条道上挤,做出的产品几乎雷同,产品个性的严重缺失是房地产过剩的真正原因,千人共过独木桥,自然就会出现“堵车”的拥挤现象,导致这一现象的根本原因,就是策划的缺失。没有策划,自然就很难打造产品个性,产品缺乏个性,就在同一条起跑线上拚杀,这也就是通常所说的“产品同质化现象”。比如某地开发了一个购物公园取得了成功,接着全国各地就迅速兴起购物公园热,以至这些年走到哪儿都可以看到购物公园。步行街时尚,全国各地都在开发步行街,室内的、室外的、长的、短的,五花八门,就连小小的乡镇也开发起步行街了。(周帆 QQ:156577717)

类似这种现象,怎么能不过剩呢?大家生产的是同一种产品,市场自然无法接纳。而如果聘请专业顾问机构,经过精细的调查研究,就不会出现这种跟风开发的怪现象,策划机构的一个重要任务就是挖掘或者发现市场空白点,就是如何打造出差异化产品,而不是跟在别人屁股后面跑。

许多开发商,凭感觉、凭经验开发,而没有聘请专业的策划机构做系统的策划。但在美国全球500强(周帆 QQ:156577717)企业间却形成了一条不成文的规矩:如果一家企业的背后没有一家专业的顾问机构,那么这家企业就活不长。

根据我的了解,许多开发商都在自己操作,问其为何不请策划机构介入时,回答说:我们自己做了多年的开发,很熟练了,不需要。那些全球500强企业不是做了多年,而是做了几十年甚至上百年,可他们依然聘请专业顾问机构介入。而中国的开发商们仅做了几年,就自认为掌握了其中的“祖传秘方”,最后导致失败(出现过剩)也就在情理之中了。

 

珠三角将迎来跨区域购房的新消费思潮

记:你在全国亲自操作了许多项目,也长期从事这方面的研究,你对消费市场的走向有何高见?

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周:这得从城市经营(周帆 QQ:156577717)的角度来阐述,如果撇开城市经营来看消费走向,是一叶障目。随着市场化程度的提高,城市经营意识的觉醒,跨区域开发已经成为房地产企业扩张的一台好戏。

这些年,许多大点的开发商,动辄就说要做城市运营商。广州曾有开发商说过一句话:开发商可以竞选市长。房地产与城市经营是一种什么样的关系?房地产是城市的建设者,非经营者。在城市经营意识不断增强的今天,城市之间的功能协调将会得到加强、城市间的距离在缩短,随着珠三角一小时生活圈的成型,珠三角跨区域购房将成为一种新型房地产消费思潮。也就是说,东莞人会去珠海或者佛山购房,珠和佛山人会来东莞购房,这是消费市场的一种历史性转变,并且不久就会全面到来。

 

东莞的主题商城和专业市场具有巨大发展空间

记:东莞的商业地产很繁荣,但也出现了一些不可忽视的问题,你认为东莞商业地产还有发展的空间吗?

周:东莞的城市中心效应不够明显,各镇诸侯割据,这在很大程度上影响了中心城市的主导地位,消费市场也同样给瓜分开来,从而也就影响了东莞大盘、名盘的开发,尤其是影响了中心城市的大型商业的号召力。东莞做大型商业可能要慎重(周帆 QQ:156577717),但做专业市场应该是不错的选择。因为东莞是个加工制造业城市。比如富民服装城、国际汽车城等,但是东莞虽然有产业优势,却没有开发出类似于义乌小商品城那样的全国性专业市场。从事商业地产的开发,从主题商业和专业市场入手,仍有很大的契机把握与挖掘,东莞的商业地产开发商应该抓住这个优势与机遇。

 

房价还有较大上升空间

记:房价将何去何从?(周帆 QQ:156577717)

周:中小城市有较大上升空间,大城市的房价通常来说是波动,而不是升降的问题。

记:根据你对二级城市的房地产的观察,是一种什么状况?

周:中国地级城市房地产主要表现出几大明显的特征:多层俏销、小高层曲高在寡、高层无市场、写字楼无市场、商业泛滥。但经济相对发达的城市,比如珠三角的小高层、高层和写字楼还是有市场的。

 

珠三角二三级城市应采用蛙跳式发展策略

记:珠三角的二三线城市,几乎都在学习广州和深圳,对此你有什么思考?

周:珠三角的二三级城市学习广州和深圳是对的,因为广州是全国房地产的风向标,深圳也比较先进,大城市有好的东西应该学习(周帆 QQ:156577717),但是要批判地学习,学习不等同于照搬,可是珠三角的许多二三级城市更多的可能是照搬,并且有些时候将广州和深圳的一些不好的东西也照搬过来了。我认为珠三角的二三级城市在学习上注意把握一点:引进经济学的蛙跳理论。从经济学的角度来看,学习有两种模式:一是跟踪式,就是跟着别人的样子做;另一种是蛙跳式,所谓蛙跳式理论,通俗点说就是跳跃式发展,特征是不按照先进城市的发展模式,一模一样、一步一步的跟着走,而是可以跳开一些不必要的阶段,直接进入更高更新的阶段。比如广州房地产经历了长身体阶段,现在已经进入长知识阶段,下一步将进入长思想阶段,那珠三角的一些二三级城市就不一定要沿着“长身体——长知识——长思想”这种模式发展,可以跳过长身体阶段,直接进入长知识阶段,或者将长身体与长知识两个阶段合并发展。后进城市的发展,必须要采用蛙跳式发展,否则永远落后于他人。(周帆 QQ:156577717)

  

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