爱华网近日看到三则消息：一是北京市有关部门对位于南三环的某块限价房用地预计房价在8000元/平方米左右，引起舆论一片哗然；二是位于北四环外拟用作限价房的“南沙滩地块”，5月份网上竞价最高出价5亿元（笔者按消息提供的可建1100套平均90平方米计算，平均每平方米房子的地价为5050元。当然，如用于“限价房”，地价或许会低于5亿元）；三是厉以宁说江西某县房价只有800元/平方米，由此否认房地产普遍存在泡沫之说，但他的这一观点遭到了某网友批判。
于是我联想到早前撰写的一篇关于马克思地租理论的文章http://www.aihuau.com/showarticle.aspx?id=4899&categoryID=1。其实，上述三则消息所说的，是地租理论的现实反映。
首先我们假定级差地租为零，即城郊边远、交通不便的地区房价中只包括最劣等不地的地价（70年租金，下同），根据多方面情况判断，普通住宅的建造成本大约为1000元左右（这只是对小城镇的估计，大城市加上所谓“配套费”和有关的税费，当在1500-2000元之间，砖混、钢混结构及辅助设施配置不同又有所不同）。由于级差地租的存在，市中心交通便利地区的房价势必高于只有绝对地租的房价。
关键是级差地租是由什么决定的。我认为如果放任市场调节，正如优等地的使用者获得的级差收益决定级差地租的水平一样，房价中的级差地租将最终取决于买房人从好地段获得的边际效用及他们对这种效用的价值判断。于是房价升高，级差地租通过开发商对土地的竞价最终归土地出让人（政府）所有。一个购房人可能会失去理性，对优等地上住房的效用从而接受的房价作出错误判断，但消费者作为整体而且是多次判断，是不会有错的。
政府当然可以通过“限价房”间接地压低级差地租，比如把那块位于南三环的房价定为5000元/平方米，等于让出了8000-5000=3000的级差地租。但这样会出现限价房的供求严重失衡，于是需要一种公平合理的方法，分配这3000元的公共资源（公共财产）。中国经过长期的计划经济“短缺时代”，对分配短缺物资不乏“经验”，可惜历史已经证明分配方法从来没有真正公平过。“经济适用房”就是一个十分不成功的例子。直到近期有关部门对某些“指标”的分配屡屡招致腐败大案，也说明行政分配弊端很多。限制条件下“摇号”是一种相对公平的方法，但差价大，中签率势必很低，无异于“博采”，且难以解决普遍问题。
此外，“分配”按不按户口，也是北京市政府将面临的一道难题。不按户口，难以阻止外地人买房（搞个在京就业证明和暂住证是很方便的。笔者不少外地的亲朋好友，有点社会地位和经济实力的，子女考上北京的大学，就打算今后在北京买房定居。都是独生子女，随子女度晚年也是人之常情。），使稳定房价的努力付之东流。而限制外地人买房，又将面临“地域歧视”的道德责难，且难以平息“老百姓买不起房”的怨言（常住人口中300多万人是外地户口，其中大部分靠租房住）。
依我看来，限价房与市场价房的价格差异不能过大，否则以权谋私、不公平分配等难以杜绝。干脆地说，不如把建限价房牺牲的级差地租用于对低收入家庭的住房补助。一个无自有房家庭今年是低收入，明年未必是，可能因为子女大学毕业参加工作变成中等收入；住房补助可以随经济状况改变而改变或取消，且相对而言易于监控，而限价房卖给他就不可能收回。
另外，还有一个降低级差地租的办法，即尽快改善交通条件，比如大力发展快速轨道交通，缩小市区与周边偏远地段的“效用”差别。
总之，公共资源如何使用使之发挥最大社会效益，是值得研究和权衡的问题。
