爱华网世间事，从来不是东风压倒西风，就是西风压倒东风。不过这话放在房地产市场里却成了不折不扣的“不是东风压不倒西风，就是西风也压不倒东风”。最近中国房地产里面又开始了一轮互掐，主题叫：住房过不过剩？结果就是相互掐在那里，谁也没有松口和松手。
住房到底过不过剩呢？从国家和各地方的统计数据来看，空置是有的，而且是大大地有。有空置，是不是就意味着住房过剩？如果认为空置就是过剩，那很好办，空置就是过剩了。
不过凡事都需要认真计较一下才能看明白本质，在空置和过剩之类问题上计较一番后，可以发现，其实空置未必就是过剩。因为这个空置是人为空置的，就是说，价格不断涨，收入没跟上买不起房子的结果。如果硬要强调当前的住房是过剩的，那只能理解为是一种虚假过剩。
今年春节去南方，就发现这个问题，地方上的人跟我说，他们的空置有多少多少万，其中包括去年空置量和累计空置量。我问他们，我说你觉得这几十万的空置在你们这儿算不算高的。对方说是高的。那这些空置怎么解决？房价如果不下来的话，肯定是解决不了的，结果就很可能变成烂尾，烂尾几十万平米的房子在一个县城来说简直就叫遭罪，所以他们政府正在想办法。
值得注意的是，空置的问题不是中国一两个城市的问题，是全部城市里都存在的问题，不过就是有些地方少一点，有的地方多一点。而空置的最主要原因还是消费能力的问题，如果按照当地收入比来计数，相信没有多少本地人会消费得了当前的高房价，因此我们可以看到，北京今年的经济适用房计划排到了远远的北五环外去了，我在地图上找了好一会儿，终于发现那个叫苏家坨的地方实在是偏僻了一点，不过价格和建设成本低了，大概北京当地收入比的居民消费能力却能够抬起来。
如果真是住房过剩了，那北京的消费者又不都是傻子，谁愿意跑那么远去买一套经济适用房？他们就不需要付出巨大的居住和工作成本么？
所以我倒是觉得，我们在争议过不过剩的时候已经走上极端了，不是正方想着打死反方，就是反方想着把正方给拿下。结果谁也没把问题争个明白。单从现有消费能力来看，不要说中国房地产空置率很高，就算所有农民进入城市，恐怕房子还是会出现虚假过剩的——空置。有人说中国自有住房有多少多少，比西方一些国家还高，我倒不这样认为，中国需要房子的人多得一塌糊涂，网上天天有人在骂，我不相信这些人都是投机份子，在这个物价日益高涨的年代里面，他们的需求算不算？
房价的异常繁荣让许多人在住房方面一片赤贫，更有许多望而却步的，如果说过剩，这是不切实际的观点。什么叫过剩？过剩无非是大家都有一套甚至两套住房后不愿意去消费了，是购买力充分释放后形成的市场现象，表示市场供大于求了，是供需关系发生质的变化的结果。可是现在的市场是这样的么？购买力是全部释放了吗？现在的购买力是被充分压抑了的！不光供不大于求，而且是欲求远远大于供给的好几十倍，在这种情况下说住房过剩，实在是一件奇谈怪论。购买力被压抑后形成一轮空置高潮，怎么能说是过剩？
过剩在中国房地产里面是不可能出现的现象，哪怕是开发量再大的国度里面，也不会说人人都买了房，人人的消费能力都得到释放了。我以为，若要判断住房是否过剩，最基本的标准有这样几条：一是开发量下滑，因为由于消费需求充分释放后，出现了住房饱和现象，这时候再出现大的开发量，开发商是在自找死路。而在中国，当前连基本的住房需求都没有得到满足，在这种阶段谈论过剩无疑不切实际；其二，市场陷入持久低迷。购买力充分释放后，消费行为包括投资和投机均会进一步萎缩和扼制，资本将不会再纷纷进入。放到中国市场来看，这也没有出现，如果说中国市场持续了近两年低迷的事实，这不是市场自然规律的结果，实在是由政策人为造成的；其三，空置量逐年增加，大面积的空置率得以出现，房子的积压且久久得不到消化，将对市场住宅的饱和度发出警告。
最后一点也是极为重要的一点，住房饱和是一个相对健康的市场表征，但住房过剩不一样。当住房过剩之后，逐年累积的一个巨大空置率必然出现，这种不能化解的市场供给格局将催生出大的房地产泡沫，而且这个泡沫不可避免将在短期内发生破灭。因此，当住房过剩出现后，房地产一定会发生崩溃。从这一点来看，中国没有发生，所以当然不存在住房过剩的问题。
