爱华网第二节 楼市中的六大危机
总结起来，楼市常存六大危机，这些危机是时时存在的。有的是表象的，有的是潜伏的。
危机一：周期性危机
房地产业和国民经济其他产业一样具有周期性，其变化的基本规律是：繁荣——调整——衰退——复苏——繁荣。房地产市场繁荣时空置率低、租金/售价提高、开复工面积增加，销售面积、土地出让面积也增加，市场供应不断加大，市场需求增加，房地产企业利润率也提高。随着市场供应不断增加，需求得到阶段性满足，供过于求的状况将产生，空置率将增加，从而导致租金/价格下降，开发面积减少，市场进入调整期。随着开发量的减少，价格的下调，需求将被刺激起来，吸引许多投资者（投机者）及大众消费者入市场，吸纳消化市场供应，房地产市场调整结束，开始进入复苏期。
就国际情况而言，房地产周期为7—10年，日本约为10年，我国内地为6—8年，我国台湾地区为7年。当然，房地产市场的周期性与国民经济的周期有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。国内房地产的市场周期与中国GDP大致一致，但波幅大于GDP，其增长期（或复苏期）略提前于宏观经济的增长期（或复苏期），而衰退期略迟于宏观经济的衰退期。房地产投资者应把握好国民经济的大势，了解房地产市场的周期，从而更好的把握房地产市场的走向。
危机二：政策性危机
所有关于金融、土地、房产等方面的改革或政策，都会或多或少地对房地产市场产生影响，机会与危机也就随之而来。
中国的房地产行业处于起始阶段，不断的改革势所必然。
中国房地产行业的制度改革分为三大部分，一部分是土地转让制度的改革；一部分是住房体制改革，第三部分是金融政策的改革。历次改革对房地产市场的影响如下：
危机三：市场性危机
由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念；地理位置、人文背景、城市战略和文明化程度等也影响着置业观念和购房动机；另外，城市建设土地的供给量，同类楼盘的供应量，竞争对手的推广力度等这些因素都左右着当地市场的局面。市场的诸多危机也就由此生变。
就购房者动机来说大致有三大类型。一是居住型，认为买房子就是为了居住或使用；二是投资性，认为买房子不但能使用，还能保值、增值才行；三是投机型，即买房就地为了卖房，这种带有投机心理的购房者，是炒楼的动力之源。这三种类型的不同构成，决定了楼市的复杂多样性，也决定了一个城市的楼市市场特征。如以投资为目的的市场空间由沿海、中部、西部城市，逐次递减。不同的投资观下的市场，其营销手段就应有所不同。这就像内地的某些房地产营销商为什么到了乌鲁木齐总是行不通他们的法宝是一样。这也是2003年乌鲁木齐的某某广场的“VIP会员制”计划最终流产的原因。
另外，城市的地理位置、人文背景、城市战略和文明化程度等这些城市引力的不同，也都影响着区域的置业观念。譬如，在以移民为主的边城乌鲁木齐，高价位＋高总价的楼盘市场就相对狭窄，因为“移民情结”“地理位置”等综合的作用，顶级富有者，买房子更看重内地城市，乌鲁木齐的房子只是一个人生过渡时的安居之所；另外，受文明化程度的影响，“白领群体”在乌鲁木齐这个城市的就是一个相对的弱势群体，提供给“白领群体”这一特殊目标群的楼盘，自然就不好卖。而在深圳、上海、北京等地，这种现象就刚好相反。
城市核心竞争力的重要组成部分，其就业机会、商业机会和投资机会，对外地人来此置业也产生巨大影响。
大到一个区域，中到一个城市，小到一个城市的片区，无不如此。
危机四：品质性危机
楼盘的综合素质大致由四大因素构成，一是楼盘环境，二是楼盘文化，三是建筑质量，四是物业管理。
从普遍的情况来看，城市大环境决定了目标群体的丰富与缺失，而楼盘小环境则以其素质的高低影响到同一消费群体的购房选择。如果项目选址失误，忽视“地段第一要素”的楼市法则。或市政资源不足，或自然资源不足，或人文、治安环境恶劣，会直接影响顾客的选择。此外，楼盘小环境，包括小区的人文环境、自然环境、各类配套设施以及与之相关的周边市政环境等，也对顾客产生很大的影响。
楼盘的概念与文化建设是软性的质量问题，这些问题多出现在区域形象与楼盘概念的错位，宣传对象与楼盘形象的错位，楼盘概念与实际内涵的错位。有的别墅建在形象很差的平民区，这是区域形象与楼盘概念的错位；有些楼盘往往概念是一套而规划设计是另一套，“形”与“神”错位，即概念与内涵发生错位。这些都会让顾客产生不信任感。
建筑质量主要包括以下要素：社区规划、工程质量、户型结构、立面风格、建筑材料、消防设施等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房信心。越是细节越不容忽视，房子的细节元素，譬如门、窗、马桶、锁具，甚至门把手等，这些与几十万甚至几百万的房子相比似乎不起眼，而往往就是这些细节出问题而影响购买心理，并且越是高档的楼房越是注重细节。北京的新新家园，就是因为每一个马桶每一个门把手都追求精致与完美，从而让人不惜掏出数百万的钞票来购买，并且价格卖到当时北京同类楼盘的最高价。而相反，一些楼盘就因这些细节遭到投诉，被媒体曝光，而成了“一地鸡毛”。
小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高品质的生活情调和健康的文化氛围。房子是为了居住，小区是为了生活，物业管理几乎决定了居民多年甚至一辈子的生活质量，因此任何一个购房者都会对小区的物业管理很关心。因此，聪明的开发商，常常聘请知名的物业管理公司托管物业，从而提升楼盘的形象，增强楼盘的竞争力。
与楼盘相匹配的配套设施，是支持楼盘概念的重要部分，也是社区居民生活的重要补充条件。诸如学校、幼儿园、超市以及健身娱乐等等设施，是客户关注的重要层面。这在城乡结合部的大型社区表现的尤其突出。如果配套设施不健全，特别是影响到居民生活的方便性，势必影响楼盘的销售。
危机五：诚信度危机
市场上经常发生的诚信危机现象有以下几种：承诺不兑现，合同欺诈，建筑质量问题，物业管理不配套。
有关房地产消费投诉，在近几年的消费投诉中总是排在前几位。而作者在某诚市参与的一项市场调查中，开发商的诚信问题，是购房者继价格、地段之后的第三大关注的问题。这影响了整个房地产行业的形象。
有人认为，开发商太多，行业规模过大，企业规模偏小，结构不合理，市场、资金分散，项目不成规模，没有品牌意识，过度的无序竞争等都是导致市场诚信危机的原因。也有人认为，其开发商在卖方市场造就的“急功近利”的思维方式和行动取向；没有可持续发展的战略思路；只认经验不认市场；“务虚”；决策失误；危机估计不足，资金保障不力等才是其诚信危机的根本。
不管理其根源是哪儿，市场诚信问题如果不是个案，而是一种市场普遍现象，就会让购房者望楼生畏，购房信心大损，整个市场就会陷入市场危机之中。
危机六：技术性危机
尽管操作风格多种多样，营销形式五花八门，促销花样层出不穷，但对于楼盘销售影响最严重的几项包括价格动向、销售策略、宣传推广、房源管理等。概念建设、入市时机、促销方式、广告宣传、新闻运作、销售管控等等。
第一节中提到的某名盘，作为“惟美生活社区”，无论规划设计、施工建设、园林园艺，还是物业管理、配套设施在疆内均属一流。规划设计更是出巨资请国际著名设计单位设计，物管单位则是新疆五星级酒店物管，甚至建设单位也是从内地请来的全国著名建设企业。强势组合，疆内罕见。但自2001年10月推广，到2004年8月，三年时间销售率不足40%。楼盘销售陷入迷局。那么，这种迷局究竟如何产生的呢？
我们可以结合其广告操作思路来深入了解一下。
2001年10月，该盘以“尊贵仰止”的态势进入新疆房地产市场。其思路很明确，以最尊贵的姿态，“嫁”与疆内最高端的市场人群。
然而，到了2002年，似乎按捺不住寂寞要下嫁白领。
2002年10月，广告语：城市精英和白领阶层高尚居住领地。
2002年11月，广告语：白领置业浪潮势如汹涌，现在买进正是时候。
名门究竟要嫁名门还是要嫁白领？市场迷茫。
这一广告举措，把本来最高端的市场定位下降到了中端市场。广告风格也明显带有对内地沿海城市楼盘广告的模仿痕迹。这一模仿原意或许不是“降格以求”，而是把内地大城市里的“白领”与新疆的“白领”等同了起来。而新疆的“白领”购买力是无论如何也消化不动这一最高端楼盘的。自己找不到自己的目标对象，最后当然也就不好“嫁”了。
楼盘危机是市场常态，但不管是哪一类危机，它总是与机遇同时共存，这才是操盘者的快乐之源，也是我们探讨这些危机的意义。
