爱华网二手豪宅售价涨至两年高位 2月份颁布的“新国五条”大幅增加未来二手住宅的购房成本，导致今年一季度广州二手住宅市场的交易量大幅上升。据仲量联行统计，一季度前两个月广州二手住宅交易达约87.4万平方米，是去年同期（43万平方米）的两倍。 随着二手物业交易成本上升，间接令一、二手物业价差迅速收窄，促使部分买家从二手市场回流到一手市场，间接推动了一手市场销售量上升。一季度全市新建商品住宅市场总成交约230万平方米，为去年一季度总量的将近两倍。政策性因素也同样影响豪宅市场，大户型的豪宅受税费影响更大，导致部分改善型的刚性需求流入一手市场。一季度一手豪宅净吸纳量为789套，较上季约500套总量环比上升58.0％。 “改善型的刚性需求从二手转向一手豪宅，因为价差小了，税调了。开发商对一手住宅的信心也上升了。”仲量联行广州战略顾问部总监唐文杰称。 自去年末一手新建住宅销售市场持续回暖，减轻了部分大型项目开发商的库存和资金压力，珠江新城和天河北等核心片区的豪宅项目因此进一步提价。加上“新国五条”使二手住宅市场需求大幅上升，业主纷纷提升了二手豪宅的报价。一季度二手豪宅售价创下自2011年一季度以来的最大涨幅，环比增长4.5％，达到每平方米34700元。 投机投资将转向商业物业
不过，盛况已经不再。 “楼市成交已从‘熔点’转入‘冰点’。”唐文杰指出。 广州“国五条”细则出台后，整个六区一手住宅成交量环比减少至330套，环比降幅64.2％，占全市成交总量的比率也从0.4降至0.33，但同比成交仍暴涨148％。二手楼市从3月份火爆的末班车行情跌入“倒春寒”，有中介公司4月份前9天业务量骤降五成。一手楼市也开始“盛极而衰”，环比前一周暴跌了52％。 “20％的个税政策貌似严厉，但执行难度大。因为买入价、卖出价难以核实，原业主的装修等成本也未被合理考虑，市场上也有‘阴阳合同’的行为。”唐文杰说，这次新政对购房者的心理预期影响大于实际影响，能在一定程度上抑制投机和投资。 “由于国内投资渠道有限，新政加快住宅市场去投资化进程，将为商业物业带来非常好的市场机遇。”唐文杰进一步分析说，投机、投资将转向商业物业市场，商业物业市场面临较好的机遇。2013年商业物业市场开发量上升，供应陆续放大，投资者的关注度也在增加。50平方米以下的小户型商业公寓最受青睐。 甲级写字楼市场复苏缓慢 2013年第一季度，尽管全球经济开始呈现缓慢的复苏步伐，广州甲级写字楼市场氛围仍较疲弱。仲量联行发现，一季度租赁需求虽有小幅增加，但大多属于成本节约型的搬迁和扩张。国内企业的需求继续是一季度市场的驱动力。跨国企业在租约到期时重新制订房地产计划，其中大部分因受制于全球经济不确定因素而对扩充仍继续持谨慎态度。 本季IT行业在租赁市场上表现较积极，主要成交有中国移动和IBM，分别在高德置地广场一期承租和扩租了2200平方米。 一季度广州甲级写字楼没有新增供应，预计2013年全年将有新增供应量45万平方米。受2月的农历新年空档期和新供应短缺的双重影响，一季度租赁市场净吸纳量仅为2.7万平方米，是自2008年四季度以来的最低点。 仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，尽管全球经济危机风险逐步减小，由于跨国企业仍继续持谨慎态度，广州甲级写字楼物业市场在一季度仍呈疲弱态势，需求主要来自国内企业，而预计现金流充足的国内自用买家将继续作为今年投资市场的主要动力。 仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为，短期内广州的甲级写字楼需求不会大幅增加。 “2013年45万平方米的新增供应可能为空置率增加上行压力，加剧业主间的竞争。因此，我们维持上季的预测，2013年租金同比下降将达5.0％。” 零售地产租金将稳步增长 一季度，机构投资者对广州零售消费和零售物业租金未来增长的信心持续，同时，随着整体信贷市场环境改善，开发商的财政压力减少，加上市场较缺现有可售的优质零售物业，优质零售物业的售价继续坚挺，资本值环比增加1.7％，达到每平方米127100元。仲量联行广州零售地产部总监林世松表示，“虽然国内外经济复苏预期乐观，广州未来的零售消费增长有望继续支持零售物业的租赁需求，但我们预期零售商将继续放缓扩张步伐。” 2013年全年新增供应约64万平方米，这将推高优质零售物业的整体空置率，非核心片区或将面临较大的预租压力。林世松认为，受核心片区的租赁需求支持，2013年广州优质零售物业平均租金增幅可达5％。 “零售商扩充需求增长乏力，再加上供应量今年将处于历史高峰，我们预期广州商铺市场将从高速上升阶段进入平稳发展阶段，2013年平均租金年增幅将从8％-10％回落至5％-8％。” 仲量联行广州及深圳研究部高级经理曾丽指出。 电商零售商定制仓库需求增加 由于国内零售消费市场快速增长，大型电商及零售商定制仓库需求活跃，继续支撑非保税物流园租赁活动。一季度，南方物流园专门为亚马逊华南营运中心定制建设非保税物流园——黄埔区状元谷国家电子商务产业园一期；苏宁则在该项目二期租下约8万平方米作自用。 仲量联行广州工业地产部总监张宁预计，未来一年国内零售消费市场将继续保持双位数增长，支撑着非保税物流园的租赁需求；从年初数据来看，欧盟区和美国经济逐步复苏也为中国出口贸易增长提供稳定因素。2013年全年新增供应主要集中在非保税仓，约为42万平方米（建筑面积）；同时，保税物流园租赁需求预期也将随出口贸易增长持续上升，但由于供应量较少，预计空置率将平稳回落。 一季度，部分国内企业出于成本考虑将写字楼选址于产业园，使产业园的需求较上季增加。例如， UC优视在位于珠江新城的广电平云广场二期租下约16000平方米，作为写字楼。这一现象在京沪也有出现。由于CBD地区写字楼租金高达每平方米5000元，有制药公司将写字楼搬到非核心区，甚至是大厦硬件不错的产业园。 预计未来一年，广州产业园市场将有新增供应约28万平方米，而新增供应的租赁压力将在短期内限制产业园整体租金升幅。
