爱华网“最严厉”调控持续的2012年，凭借全面革新而迸发的巨大力量，世茂房地产成功实现变革与超越。 全面变革成功，2012业绩增负债降 3月26日，世茂房地产（HK000813）2012年报在香港公布。2012年，世茂房地产累计销售面积409万平方米，合约销售金额达人民币461亿元，创造世茂年度业绩新高，其销售额51%的增长幅度亦远超全国商品房销售额10%的行业平均增幅。在TOP10房企中，世茂2012年销售额增幅也远高于30%的平均增幅，位列十家领先房企增幅前列。年报同时显示，世茂房地产2012年确认收入为人民币286亿元，较2011年同期上升10.1%。其中房产销售收入为人民币266亿元，较2011年增长约8.2%；商业地产实现合同签约额人民币85.3亿元、合同签约面积63.9万平方米，分别同比增长68.2%和86.3%；旗下酒店业务收入约人民币10亿元，同比增幅为12%。得益于业绩大增，2012年每股派发股息港元55分，比2011年增加37.5%。 在近日公布的“2013年中国房地产开发企业500强测评成果”中，世茂入围百强， 在“企业综合实力10强”中排名第九。这表明，世茂已充分通过产品、运营、管理、品牌等综合竞争力的打造，巩固其作为领先房企的成长模式。 2012年，世茂持续推动全面革新，一系列运营与管理优化变革成为业绩全面提升的根本动力。在管理结构方面，世茂根据地域和业务归属将旗下项目划分到旅游地产、苏沪、杭州等8个区域，缩短管理半径，增加产品与区域客户匹配性，极大提升了决策效率与执行能力；并推行 “三级联动”、“飞行检查”、“五方查验”等一系列措施提升品质管控，实施“服务价值年”战略，全面升级物业、客服服务品质；并通过“新世力计划”、“中生代计划”和“社会精英计划”等强化人才团队建设。 销售策略方面的灵活调整也成为全年骄人业绩的重要推手。因应市场形势，世茂制订快速去化的销售策略，在上半年立刻取得显著成效。2012第一季度，世茂迅速实现70亿元签约销售额；此后，4月销售40.6亿，5月销售51.12亿，6月签约销售60.5亿，销售业绩连攀新高。 销售业绩高位攀升同时，世茂亦实现利润率的明显改善。8月份，世茂旗下项目平均售价为每平方米10069元人民币，9、10、11月份平均售价分别上升到每平米11007元、11563元人民币、12057元，有效改善其全年利润状况。年报显示，2012年世茂全年平均毛利率33.5%，接近2011年的平均毛利率。 以二三线城市为重点的提前全面战略布局成为世茂制胜先招。业绩来源看，2012年世茂全面开花，这其中龙头项目表现尤为突出，全国37个项目明星频出。上海世茂滨江花园、昆山世茂东壹号、昆山世茂国际城、厦门世茂湖滨首府、常熟世茂世纪中心、福州世茂天城、苏州世茂运河城等均单盘销售超过10亿元。而南京世茂外滩新城前十月即实现销售金额20亿，杭州滨江世茂、福州世茂御龙湾业绩突破21亿；晋江世茂御龙湾更以全年销售金额36亿位列集团销冠。 2012年，世茂房地产资金状况显著改善，负债率降大幅度低、资金结构明显优化。年初，世茂将降低负债率作为重要目标，为此采取了严格措施，负债率半年降到68.3%，年底净负债率进一步降至55.9%。 此外，2012年领先房企均制订了销售量优先的策略，导致2012年房企平均销售价格普遍有所下降。已公布业绩显示，领先房企中万科2012年销售均价为每平方米10901元，较2011年、2010年分别下降4%和10%；恒大地产销售均价为每平方米5962元，同比下降10%左右。2012年世茂平均入账销售价格从2011年每平方米人民币11,786元下降至2012年每平方米人民币10,251元，降低4.9%，利润率降低的普遍特征在世茂亦有体现，但其降幅远低于500强企业净利润18.64%的平均降幅。世茂表示，“自2012年开始，本集团部份项目以优惠促销老库存，以及在二三线城市项目的销售比重大幅增加，导致平均入账销售价格有所下调。” 持现充足，后势蓄力充分，2013延续强势增长 世茂表示，预期2013年房地产市场将会进入新一轮调整周期。董事局主席许荣茂表示，世茂房地产会因应市场的变化而调整自身的销售策略，同时整合产品，务求产品配合政策及市场需求。实际上，全年销售飙升、资金充裕的世茂已提前布局，为2013年业绩继续攀升充分蓄力。 在土地储备方面，世茂连续出手，增加土地资源储备，于海南文昌、上海、福州闽侯、武汉蔡甸、南京及南通、宁波、杭州及济南等地增加住宅土地达255万平方米，新增土地平均楼面地价约为每平方米人民币4,382元。截止2012年底，世茂房地产以3,622万平方米的土地储备位居房企前列，集团土地成本为每平方米人民币2,082元。从地域来看，2012年世茂房地产新增土地主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会级二三线城市，确保了项目的发展空间及抗风险能力。世茂表示，将秉承稳健经营的一贯作风，审慎扩充土地储备，综合平衡发展与风险控制。
世茂重点区域与业务板块优势进一步强化。这包括在福建、长三角及中部地区的区域优势，以及在中国旅游地产板块的领先格局。在福建，世茂业绩一马当先，全年实现销售金额逾150亿，成为福建市场首个突破百亿大关的房企。长三角及中部区域，世茂苏沪区2012年销售额达百亿规模。近期，世茂新增土地储备亦集中于上海、福州闽侯、武汉蔡甸、南京及南通、宁波、杭州等地。在旅游地产板块，随着世茂“旅居模式”的加速推进，旅游地产各项目纷纷发力，2012年为集团贡献逾百亿销售业绩。日前，旅游地产今年代表性项目上海“纳米魔幻城”正式亮相即推升市场热度，将与大连御龙海湾、晋江御龙湾等主力项目共同推动旅游地产板块业绩新高。 年报显示，2013年世茂将增加约510万平方米的可售面积，连同截至2012年底256万平方米的可售面积，2013年可供出售面积约为770万平方米，比2012年供应增加36%，这将为2013年的业绩持续增长提供充足供应。此外，目前世茂在建面积共约1,000万平方米，亦为未来两三年集团业的绩持续奠定坚实基础。 另一方面，持续优化的资金成本与充裕的现金规模提供给世茂以资金保障与利润空间。2012年上半年，世茂陆续偿还了20多亿元信托并全面暂停所有高息融资，随着2013年陆续到期，信托资金将继续减少。2012年11月，世茂房地产获得约6.7亿美元等值银团贷款，2013年初发行8亿美元高级票据，延长整体债务期限。利息成本由2011年的7.9%减至2012年的7.7%。此外，集团持有现金充足，截至2012年底，持有现金约人民币181亿元，未提用贷款额度约为人民币100亿元。 提前筹谋与充分蓄力之下，世茂房地产2013年销售目标剑指550亿元。据悉，目前世茂累计未入账合约销售额超过人民币400亿元。此外，2013年世茂已展现强劲销售势头。1月1日，晋江世茂御龙湾新一批房源正式推售，当日实现销售逾10亿元，成为2013年世茂攀升业绩新高的“开门红”。截止2013年2月28日，世茂房地产2013年累计合约销售金额为73.3亿元，累计合约销售面积60.65万平方米，较去年同期分别升151%及137%。晋江世茂御龙湾、福州世茂御龙湾、南昌世茂天城、南京世茂外滩新城等项目的销售额均过亿，其中仅福建地区单月销售近6亿。成功实现全面变革后，2013年世茂将确定持续增长基调。 日前有报告指出，在房地产宏观调控常态化背景下，房地产告别高增长时代是不可阻挡的行业趋势，行业内企业竞争格局日趋激烈，房地产产品逐步回归居住属性，企业更多的回归到品牌、产品、周转等诸多自身能力的打造和建设上。世茂表示，将“继续不懈的进行内部管理提升工作，包括管理变革、加强团队、产品创新、服务增值及加强财务结构”。
