爱华网一直很关注房地产，因为我觉得有责任心的经济学人都该思考这一关系民生的重要产业。但很少参与房地产业的讨论，一则觉得这门水太深，自己水性不好，躲开为妙；二则觉得自己理论功底浅薄，计算油盐茶醋到更为擅长，实在不敢班门弄斧。今天，我想破例一次，评一下近期比较活跃的两位“牛人”，一吐为快。
1、关于供求论者董藩先生。董教授的核心观点是：在整体经济增长条件下房价不太可能下降，中国的房地产基本没有泡沫，因为刚性需求摆在那里，如果一定要控制住房价的话，最好的办法是抑制需求。该教授还一直认为调控政策频出对房地产市场很不利。
诚然，供求决定价格是市场经济的基础，有人愿意花高价去买，自然就要高价出售，这一点我完全赞同。而且中国有很多因素促成房价高企——人口众多，中国经济增长快速，城市化步伐加快，“居有定所、安家乐业、置业留后”传统思想等等。笔者也认为，在相同情况下，中国人对房屋的需求会比别的国家更强烈。但是，上述这些因素是无法用数字来衡量的，要说多大就多大，需求可以说是无限大，这也是董教授认为谁都无法彻底驳倒他的根基吧。问题在于，我们对这中间的供求关系该怎么认识。房地产商出价以后，有人愿意出钱买，就是符合市场经济原则了吗？做一个假设，如果北京所有的房地产商统一商定，从现在开始，北京的房价全部调到50000元/平米，有人买吗？答案是肯定的，一定有人买，因为北京每天都会有新的百万富翁、千万富翁诞生，而房屋本身是人们生活需求的重要部分。但是，个体性的买卖双方自愿讨价还价最后成交，不能说就是市场经济，更不能说是社会主义市场经济。董先生还认为：“房屋作为一种商品，遵行一般商品的价格供求规律，因此如果房价过高将会影响需求，价格因此下降。”但是，房屋能够满足人们的居住需要是其价值的根本，也是引起需求的根本，需求只会随着社会的发展不断扩大，中国社会的主要矛盾是落后的生产力与人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾。董先生所谓的最好办法——抑制需求，其实是一个很荒唐的想法，需求是抑制不了的，供给也同样是抑制不了的，都由市场来决定。必须回归房屋的本身属性，我们首先要承认房屋的商品属性，其次不能忽略房屋商品的社会属性。房屋商品的社会属性决定了我们不能用简单的供求关系理论来判断目前的房价合理与否。笔者认为，合理的房价是城市中等收入水平者能够买房而且其还贷压力不影响自身生活质量。如果房价高企到中等收入水平者都买不起房子，那么整个社会酝酿着动乱的潜在危险；如果中等收入者买房后生活质量大幅下降，那么社会的持续发展将会受到全面影响，甚至会带来经济危机、经济停滞等。政府当前要做的就是要去掉其中的泡沫，让市场健康有序的发展。泡沫是什么？就是多数人民的合理的支付能力与目前居高不下的房价之间的差距，这种差距也是事实存在的。说当前我国房地产业没有泡沫，认为当前的高房价是正常的，是巨大需求决定的，无疑错误的。
2、关于成本决定价格论者张寅先生。作为虎杰投资顾问公司首席分析师的张寅先生，经常提的一个论调就是“在中国特殊的体制下，开发商并不完全根据市场需求，而是根据成本来确定供应的产品”，“如果以强硬的政策实现硬着陆，初期可能会有很多人支持，但长远来看所有人都是输家”。张先生也同样担心，政府过于关注房价，着急解决房价问题将会对市场带来负面影响。
张寅先生的这些观点，实在不敢恭维。我国要建立市场经济体制，就是要打击操纵市场、哄抬物价，不按市场规律来生产经营的企业。开发商为什么可以根据成本来确定供应的产品的价格？有人分析，自从银行按揭贷款以后，开发商不怕房子买不出去，成本2000，可以开价20000，根据第一部分的分析，一定有人买，买不出去也可以抵押（或者假按揭），从银行贷出80%来，20000的80%是16000，利润率可以达到700%，难怪哄抢而上搞房地产了。这一例子固然有夸大的成分，但也同样是存在于房地产业界之中。银行似乎成了冤大头，但银行不怕呆帐坏帐，一则老百姓还是要买房子，二则可以剥离不良贷款，所以银行的不正当放贷在某种意义上成了推动不良发展的因素。在市场经济条件下，任何产业都应存在风险，目前的房地产业，绝大多数企业只要能够上项目，基本是无风险的，有风险只能说是“市场背后”的风险，这个问题也值得深思。
总而言之，董、张两先生的理论水平一定比我高，而且一定高出许多，但为什么老发出这样的言论，联想每次他们的观点都抛在政策出台前后，“学术研究气氛”不浓的时候，也只有把两位先生归结“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”这句话了,如此而言,两位先生委实只能算打着学术研究的幌子,为朱门高呼万岁,充其量只是“伪专家”、“伪经济学人”。
未来该怎么办？这方面大家研究得很多，政府相关部门也有很多拟采取的措施，我觉得很多办法都有用,关键在于下不下猛药。笔者认为，必须认识房地产不良发展这一问题的严重性,可以说是积重难返而且影响深远，多年来沉淀下来的惯性很大，背后的利益格局是关键。怎么样去解决这一难题？挡是挡不住了，利益集团已经形成，与之相紧密联系的银行、地方政府等等，已经足以抵挡任何软政策。目前，民众与地产商是价格博弈的两个主体，而政府作为关键的中间人履行监管职责。现在的问题是，政府监管的缺失导致民众与地产商直接博弈，而个体的民众与已经形成利益集团的地产商两者信息上存在严重的不对称，这种不对称导致了博弈的非均衡性，使得两者的博弈根本不是在一个平台上进行，这就是前几天有房地产大佬喊出“成了房奴你活该”的勇气所在。当前，建设中国特色社会主义市场经济，建设和谐社会，最基本的也是要满足广大的人民的基本生活需要——能够丰衣足食、居有定所。目标就是要按照市场规律，削弱房屋的商品属性增加其公共性，促使房屋的商品属性从投资型回归到消费型，使房地产市场能够满足广大人民群众日益增长的物质文化生活需要。看来，只能动硬刀子才行了。
