爱华网摘要：近几年的房地产市场一直在变化，以往的以住宅为主的发展方向已经不适合了，而转变为以商铺为主的形势了。发展商铺乃大势所趋。
关键词：商铺、住宅、写字楼、市场、宏观调控
从最近几年市场表现可以看到，地产业发展如火如荼。虽然有时受国家宏观调控的影响，局部地区房价会出现下滑，但地产商仍是有利可图。而从全国来看，房价仍是稳中有涨，地产业发展势不可挡。国家的一些政策，只能是让地产业在一个良性、健康、市场化的环境中成长。或许这给一些地产商带来了年度毛利润或单个项目的利润下滑，但阵痛过后，将会是产业的一片光明。地产业的高回报，人家看着会两眼放光。据有关部门统计，地产业的投资回报在全国各行业中是数一数二的。商人就是冲着钱而来的。不过对于房地产中的住房,商铺和写字楼,应当如何投资,投资哪个，投资者应当如何抉择呢？
在这个风云变幻的房地产市场上，住房和写字楼的投资热潮应该告一段落了，我觉得接下来投资的热点将会转向商铺的投资。
一、下面让我们看看这三者现在的状况：
表1：按用途分的房地产开发企业（单位）新开工房屋面积
（表内资料来源：2005中国统计年鉴）
表2：按用途分的商品房屋实际销售面积
（表内资料来源：2005中国统计年鉴）
表3：按用途分的商品房屋实际销售额
（表内资料来源：2005中国统计年鉴）
由这三个表中，可以看出，住宅，写字楼和商业用房的每年的新开工面积、实际销售面积、实际销售额都在上升，房地产整个产业是处在发展之中的。
二、对于住宅而言，其上升速度很快，不过从表的数据中，它这两年的上升速度已渐渐放慢，而且其中的经济适用房的面积还趋于减少。虽然住宅的面积是三者中最大的，但其开发潜力已大不如前了。
（一）住宅的主要作用是用于居住。试想，一个人如果找到了他居住的地方，而且他对居住的地方感到满意的话，那么他就不会，至少一段时间里不会考虑再买新的房子，同理可得，对于现在都有房子的人，如没必要，一般都不会再去买新房的了。还有，现在用于住宅建筑的面积已经很大了，土地资源是有限的，要再找这么多的土地面积用来建住房，已变得相当困难了。中国的人口是有限的，对于住房的需求也是有限的，基于现在的情况，人们对住房的需求已不大。因此，其开发的潜力已经变得不大。
（二）国家的宏观调控的影响。特别是住房改革，近年来出台的一系列有关住房改革的政策措施中，缩小住房双重价之间的差距就成为其核心内容，即一方面提高公有住房的销售价格，另一面努力促使商品房的市场价格有所回落。应该说，这是深化经济改革的必然趋势。住房价格和居民年收入之比在三倍至六倍之间较为合适。但中国内地的实际情癋则往往在十倍以上乃至二十倍左右。假如把住房价格控制到和居民年收入之比是在三倍至六倍之间，那么开发商的利润将会少很多，很多开发商就会退出住房市场。
（三）现在的住房价格对大多数人来说还是过高了。目前全国空置商品房面积已达八千万平方米，这也从一个侧面反映了居民购房能力同住房价格之间的不适应。住房的高价格，会使得很多想买房的人望而却步。
（四）人们对房价爆跌的预期。因为房价太高，买的人变少了，房价就会跌。高房价是开发商牟取暴利的结果，如果房价真的爆跌，给开发商带来的损失是不可估计的，任何开发商都不希望这种情况的发生，所以大都不会冒这个风险。
所以，住房的开发前景并不令人期望。
三、写字楼的面积比起商铺，显得太小了，虽然目前随着经济的发展，写字楼的需求还比
强劲，然而也有许多不确定的因素会影响开发商。
（一）进入门槛高。以深圳为例，2005年1—9月，写字楼买卖成交1053单，其中第一季度成交515单，第二季度385单，第三季度共153单，均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地产新政的冲击下再度下滑，降幅达67.31%。 2005年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个，一是因为目前写字楼供应量集中在中心区，随着中心区日渐成熟，写字楼价格水涨船高，而且门槛越来越高，普遍把客户定位于国内外大中型企业，造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面；二是新政出台，使整个房地产市场处于观望状态，成交单数自然下降。
（二）国家的政策。“地产新政”影响巨大，由于新政，使得写字楼的成交面积也在下降，同样以深圳为例，2005年1—9月共成交18.31万平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政之后，市场观望态度异常明显，使得第三季度成交锐减，同比去年下降62.24%，从而使1—9月总成交面积同比2004年下降了二成。在往后的一段时间内，这种趋势还会继续。
四、（一）、商铺投资和住宅投资相比。
商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率为８％左右，商铺的投资收益率约为１０％～１５％。
另外，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约。而商铺一次租约的租期会达到３－５年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。
商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的。但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。
（二）、商铺投资ＰＫ写字楼投资。
写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到１０％左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。
（三）、商铺现在的发展也有它自身的优势。
1、商铺贷款逐步"松绑"
最近，沪上部分银行已经对于商铺贷款“松绑”，最高可贷到商用房产评估价的7成，贷款期限一般为10年。贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行。住宅交易清淡，商用物业交投活跃，一度让银行“远离”的商铺、写字楼贷款近期也开始放宽。 2、北京商铺供应逐步放量 三大区域商铺投资价格上扬 今年国家出台了多项宏观调控措施，住宅投资热潮开始冷却；而北京商铺的供应量却正在逐步放量，为此部分投资者开始关注商铺投资。但是，由于商铺标的额相对较大，相比住宅投资来说要更加复杂、风险也更大。3、商铺的成交价格稳步攀升。
虽然目前商铺的成交面积对比起前些年没有很大的变化，甚至还有些微萎缩，但是其成交价格却一路上涨，这势必会吸引更多的人从事商铺的投资。
4、世邦魏理仕05年北京房地产市场回顾和06年展望 预计2006年中外零售商仍将继续在北京的扩张势头，优质商业市场的需求继续上升。供应方面，CBD的财富中心商场，长安街的LG大厦商场，西大望路的华贸中心水主题商场，金融街的四季商城等新增商业项目将为零售商提供更多的选择，可望缓解2005年市场供应的紧张局面。
参考文献：
1、 商铺E周刊（12月05日）
2、 http://news.soufun.com/2005-12-05/586565.htm
http://news.soufun.com/2005-12-06/587324.htm
http://news.soufun.com/2005-12-08/590237.htm
3、2005中国统计年鉴
4、《房地产经济学》中国人民大学出版社 2002年8月 第一版
5、《深圳特区报》2005年11月05日
6、广州商铺网 截至2006年2月26日星期日止
7、北京商铺网 截至2006年2月26日星期日止
8、中华商铺网 截至2006年2月26日星期日止
9、武汉商铺网 截至2006年2月26日星期日止
10、《房地产金融》陈百东 张东 中国财政经济出版社 2001年9月第一版
附：
To shop for the real estate market is the main trend
Ruiqiang Liang
(The South Center University of Economics and Law in Nanhu, Financial Institute, Postal:430074)
Summary : The real estate market in recent years has been changes in the past mainly to the residential development is not suitable, and into a shop on the situation. Development shops is the general trend.
Keywords : shops, homes, offices, markets, the macro-control
