爱华网关于商业地产，一定要有高度。
所谓高度是决定商业定位的前瞻性的问题。
我们引入一个问题，来开始今天的课程：
商业项目到底该如何定价才可以顺利并实现最大化利润？
从这个问题，我们一起来讨论今天的话题。
1、 如何顺利销售商业地产？
2、 如何最大化的实现商业地产的利润？
作为以上问题，1是关于时间的问题，如何尽快的实现销售，则证明定位的准确和运作的完善。2则是如何实现品牌运作的问题，如果品牌的含金量被挖掘，企业的理念得到合理的提升，则可实现。关键是把1和2完美的结合就体现商业地产策划和运作的水准了。1是强调对项目本身地段价值的挖掘，2则强调后期运作手法的创新和独特。
关于定位问题，有以下几个关键点要注意：
一、项目运作前期要做好充分的市场调查。这个过程是最关键的。这里面包含了3个层次。在调查清楚后，要马上明白：调查清楚=0，只有结合本项目，充分做出市场的准确未来预期和判断；才有意义；这是第一层次。在做完预期和判断后，立刻明白：预期和判断=0，只有做到3个以上的模拟项目定位方案，并准确研讨其可行性；才有价值；这是第二层次。在做完可行性报告和模拟定位方案后，立刻要明白：以上所有工作=0，只有充分研究相关的行业并准确挖掘本项目的核心竞争力；才有效果；这个是第三层次。整个过程是实现了对涉及本项目的所有相关品牌的总结、认知、掌握、分析、研究、讨论、应用。这个过程是所有商业项目运作的前提和关键；只有掌握了对市场现有的品牌的深刻研究，才具备了做创新型和特色型商业项目的前提。在这个过程里，很多的开发商都是盲目的上马，在项目运作到一定时候，出现问题了，才开始研究和学习，研究对策，这个时候，往往就造成了项目的定位失误，甚至有的项目在运作初期，就埋下了失败的种子，就是这个原因。
可通过回答如下几个问题，来确定前期运作的完善性。(1) 这个地段为什么适合做商业项目？
(2) 这个商业项目的体量大小如何确定，能最快并最大化的实现利润？
(3) 这个城市的定位和这个商业项目的运作是否协调？
(4) 和同地段商业项目相比，本商业项目的特色是什么？
(5) 在未来市场竞争中，本商业项目将能否保持品牌的持久和知名？
这个过程主要是实现项目前期设计的创新性。只有创新的设计才能从根本上体现商业运作和品牌的准确定位。所谓创新包括：建筑形式的设计创新，商业定位多角度的思维创新，品牌运作和后期管理的创新。
这个过程的工作可分为以下几个细节来完成：
2、 做好市场相关品牌的调查表格，并及时的安排相关人员做市调和汇总。
3、 及时分析汇总的结论并研讨出数据背后的市场价值空间。
4、 总结出重点项目成功的商业模型，并总结出失败的商业项目的模型，结合本项目做突破性设计，从前期设计中找到项目定位的创新和独特。
二、在完成了对商业市场的深刻定位后，要开始做市场的运作方案。上述第一是做好了前期的可行性研究方案，二则是要做好商业市场品牌运作的工作。运作的方法有很多，关键是找到适合这个项目定位的方法。同时，要充分研究以上市调所有品牌的整合，并确定本商业项目的品牌内涵、本商业项目要实现的品牌形象、本商业项目品牌的后期维护和提升等相关方案。只有最深入的研究了本项目的品牌创立，品牌形象，品牌内涵，品牌提升，品牌维护，等相关品牌运作体系问题后，才能做到稳步打造和树立本品牌的目的。同时，要频繁通过做活动来实现品牌的立体包装。这个过程是运作思维和操作能力的最好展示。只要拥有良好的团队；并强调招商和品牌运作的细节，就能立于不败之地。
三、完成了市场运作方案后，最为关键的就是要做到：如何高效的执行上述方案。再好的方案没有好的执行效果，则都=0，海阑强调的是要做到运作效果和品牌运作的效果，就要从根本上把握品牌的打造和长期维护的问题。
四、如何做好商业运作的后期管理和服务。商业项目实现了初步的盈利只是万里长城走完了第一步。关键的工作才刚拉开序幕，只有后期对品牌的维护和不断提升，才可以根本的实现商户的盈利和商业地产的根本盈利。品牌的形成，考核的关键因素是时间。而知名品牌的关键是其的影响力。只有长时间在消费者心目中形成了习惯，则会形成品牌，单单是形成品牌，只是=0，关键是要做好长期的维护，这个维护的过程是很难做到的。我们今天先谈到这里，后期的话题很多，我们陆续的展开。希望能从这个商业地产的运作思路里，找到好的建议和方法。
海阑真心期待很多地产商能有良好的表现。祝福所有地产开发商能做出良好的作品，设计决定了出路。只有拥有灵感的思维才可以创造出具有化时代意义的地产项目，而商业项目更需要独特的思维灵感。因此，祝愿所有商业运作的总裁们拥有灵动的思维，超前的眼界，非凡的创意！ 建筑是凝固的音乐，希望未来的商业界有您的卓越设计！今天的课程就到这里。 海阑。
