爱华网(2005年9月融勤国际中国研究院研究员 黄钦接受《地产新闻》采访)
从121到212
212文件一出，反应最激烈的莫过于地产商。“如果按照‘212号’文件规定的这三项条件执行，那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行‘121号’文件之后银行放贷的准入条件等量齐观，信托的利息一般都在9%以上，加上管理费用银行监管费用等，综合成本在10%以上，而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬高到同银行一样，那么还不如到银行贷款呢。”一位四证不全的地产商说。
之所以出台这项严厉政策，始自于2005年5月底，银监会再次布置全国范围内的对信托行业的交叉检查，这次严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。而此次检查使得少数信托项目的风险开始暴露，部分未到期的信托计划存在清偿风险。比如，2005年1—8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而当中，更严重的是，已经出现部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比达到61%。此外，此次检查中还发现，部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。银监会担心房地产行业的风险通过该模式向社会扩散。一位知情人士透露，正是这些情况让银监会下定决心，出台政策严格监管房地产信托。新的信托监管规定：自有资金在35%以上，二是“四证”齐全，三是必须是二级以上的房地产开发商。比起121号文件，212号文件无疑给房地产信托上了一道“紧箍咒”。
2003年6月，121号文件对房地产开发过程中流动资金贷款、房地产企业自有资金比例、土地储备贷款，建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷发放标准等7个方面的内容做了严格规定。而房地产开发企业的资金大致来源于自有资金、贷款、销售款，其中，自有资金中有30%-40%又来自银行的流动贷款，而且房屋销售款中大部分是购房者的消费信贷。
121号文件的另一拨最明显的牺牲者是住宅、公寓立项的商务楼，这些物业再也不能以八成二十年方式作按揭了，如果恢复到六成十年，绝大多数买家或投资客都会望商务楼而却步。由于银行贷款占开发资金来源绝大部分，121号文件导致房地产企业在资金上出现捉襟见肘，银行资金的截流直接催生了房地产信托繁荣。
据了解，2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿，此后直至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年基本上翻了一番。“今年的房地产信托形势本来是很看好的，甚至年初时戴德梁行预计今年的信托发行额会达到200亿元。“金融信托专家孙飞说。
金融信托专家孙飞认为，121文件对商业银行的金融风险进行了控制，212号文件对信托公司聚合资金风险进行控制。从121到212突出了中央把金融业控制风险放在第一位，国家进行宏观调控，相应的监管部门也作出了一些政策调整。
“银监会此举表现了对房地产信托金融风险的警惕以及控制。而对于在银行贷不到款的房地产企业本希望通过房地产信托来解决资金问题，此时银监会的政策也会让他们很失望。”一直研究房地产行业的融勤国际研究员黄钦说。
融资之道
在开发商忙于自救之际，黄钦却认为，地产商有很多融资渠道，不必惊慌。她认为，很长一段时间以来，银行对房地产项目几乎是一刀切，而最近一刀切的现象开始改观。工行近期推出了《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》，重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。其他银行也有类似“抓大”的行为。看来，对资质好、实力雄厚、抗风险能力强的开发商，银行会逐步放开信贷的口子。
黄钦认为，国内地产企业可以利用通过国外REITs的架构在国外上市来获得资金。“香港证监会最近放宽了REITs跨境地产投资限制，而新加坡也积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITs的架构在新加坡上市。这些都为中国开发商提供了融资的管道。”近日，李嘉诚旗下的长江实业有限公司称，公司考虑将旗下若干投资物业以房地产信托投资基金形式在香港上市。而深国投目前正致力于REITs境外上市的尝试。“一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环，三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是：以房地产开发商为核心的房地产开发循环以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产业用了20年的时间，只构造了第一个小循环。今天，另两个小循环随着产业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟开始呼之欲出。REITs的发展是一个趋势，越来越多的房地产企业开始走在实践的道路上。”
“对于中小房地产企业来说，通过银行贷款、信托计划、投资基金的方式都是很难走通的。对他们来说，比较可行的融资方式是寻求委托贷款和固定回报投资。”黄钦说。
黄钦认为，对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也乐于去做。企业间进行直接借贷行为不具有法律效力，而企业却可以通过银行委托贷款的方式贷款给企业则是一种合法的方式，通过定向的委托贷款行企业间借贷之实。委托贷款的资金成本一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通，银行一般对这种贷款形式也比较谨慎。整个委托贷款的核心是要先找到投资方。投资方通常要对企业的担保品或抵押品认可同时对企业的项目也要进行可行性判断。因此我们可以看出整个委托贷款里实际上是有四个主体：投资方、银行、担保方、融资方。融资成本的利益在前三者之间进行分配，通常总的成本会超过10%。
此外，另一种比融资方式是固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。
“这两种融资方式，对于房地产企业提出的要求没有上升到有四证的高度，只需要有有效的抵押物或担保品，就具备了初步的融资条件。对于广大的中小房地产企业来说，与其觊觎银行贷款、房地产信托、REITs等看起来很美但现实中很难实现的融资方式，不如脚踏实地的去寻找切实可以解决问题的融资方式。”
