爱华网------平民的投资经济学（1）
房价正成为当前最为敏感的话题，而不断高涨的房价已经成为人们讨伐房地产行业的最好理由。那么，作为购房者，房价下跌真的是个好兆头吗？
稍微有点财务知识的人都知道，能够反映一个企业真实价值和经营状况的就是企业的资产负债表，如果我们把个人购房比作企业的投资行为，在这样的一个假设之下，我们会得出什么样的结论？
当你以一次付清全款购买了一套住房，你的银行存款资金变成了固定资产，也许你可以通过出租这个固定资产获得经营收入，这个收入的高低可以视作你预期的投资回报率；如果是自用，就会减少你和家人一生在居住方面的固定支出。但是你却必须在住房自用的功能、环境等方面（提高你的生活质量），如装修、购买家具日用品及其升级和不断的更替不断增加支出，这些支出可以视作你要支付经常性的管理费用。在这个情形下，你的固定资产的价值受到市场价格波动的影响并不能够体现为货币的数据。也许房价上涨了，但你的固定资产由于没有变现而不具备货币价值，也没有给你带来预期收益和资产量的增加；也许房价下跌了，你的固定资产对于你的资产量而言，也不会有实际的量的减少。但你选择在房价上涨的时候出售房屋，或许你可以获得比你购买房屋所支付的货币量要多的房屋价款，但此总价款的货币购买力由于市场普遍价格上涨同步被削弱，或许你所获得价款已经不足以继续购买同样的房屋。由于在使用和居住过程中你持续的支付各种费用，而这些费用已完全在你的生活中被消耗，当你销售的时候。他们却无法回收。此时的财务结算（投资清算）将会显示，你虽然获得投资收益（房屋溢价），但是，却不会给你带来资产的有效增加。
在上述这种房屋的购买形式下，你的固定资产没有流动性和流动的可能性，我们的结论是：所谓房屋价格根本不具有一般概念的市场和经济的意义。你对于房屋价格的选择并不需要考虑房地产行业整体的市场发展趋势，特别是房屋价格的变动趋势，而是应该更多考虑房屋自身的，如环境、交通、品质、功能、管理等可以影响你的生活质量方面各种要素。
但是，当你是以按揭贷款的方式购买住房，你的购买住房的行为更像是你在经营一个企业，下面的分析就会让你明白你的选择和你的责任。
第一，你购买房屋所缴纳的首付款减少你的银行存款资金以及利息收入，你的按揭贷款使你形成一个长期债务。
根据财务的一般原理，我们可以看到下列几种财务描述：
固定资产（1） = 应收账款（2） + 应付账款（3）
减：购买房屋所支出的各种费用（4）=
交通费用+契税+物业维修基金+各种手续费等
应收账款（首付款项）（2）= 银行存款减少（现金）
减：存款利息收入减少（5）
应付账款（按揭款项）（3）= 银行贷款增加（负债）
减：贷款利息支出增加（6）
其中：
1、固定资产的原值应当为（1）+（4）；(4)属于购买房屋所必须的各种费用和法定费用，应当成为固定资产的价值构成要素，因而就成为你购置固定资产所发生的成本的组成部分。
2、应收账款改变你的银行存款额的数量，理论上没有改变你的资产总量，只是增加了你的资产形态。但是，（5）存款利息收入减少对于你资产的流动与收益的影响并不是很大。
3、应付账款（你的实际负债）的总量为（3）应付账款+（6）贷款利息，这个数据的总量分析和解剖，特别是与房屋价格变化的关联比较会使你明白你的房屋价值和你的现金流量等重要指标。
第二，房屋的价格只有在出售（变现）时才转换成为货币表现形式，也就是说，房屋要从固定资产成为你所拥有的现金，它的价格波动才会真正被体现出来。
当你要出售房屋的时候，你不可能只是考虑你的（2）首付款项和（3）按揭款项所构成的购房支出，你必须要将（4）购买房屋所支出的各种费用和（5）存款利息收入减少和（6）贷款利息支出增加等全部作为最基本的房屋价格构成。
根据房屋价格的构成，对于（4）购买房屋所支出的各种费用所占房屋价格的比例应该包括：普通住宅4%左右（其中契税1.5%、维修基金2%）；高档住宅、商业用房4.5%（其中契税2%、维修基金2%），其他费用包括：印花税（0.08%）、律师费（0.3%）、保险费（贷款额×1.2×0.1%××、按揭代办费、产权证代办费、测绘费及其他房屋附属费用统一取房屋价格的0.5%。这是一个固定的数据和比例。这一点就决定了你的房屋至少溢价4-4.5%才会使你的投资不会受损，你的现金的投入回收才不会减少。
对于（5）首付款项部分存款利息收入的减少，折合成为房屋价格的比例，应当不足0.2%，甚至更低，应该可以或略不计。
对于（6）贷款利息支出，基本上是按照年利率5.508%-6.12%之间，无论你的房屋价值是否变动，你的现金支出每年在不断地增加。这个贷款利率相对于房屋价格而言，就导致了你持续在房屋价格上的支出每年在以4.406%-4.896%的比率上涨（按照8成按揭计算）。这个数据的含义就是你出售房屋时的价格必须是以每年4.406%增幅来确定你的房屋转让价格。
这个价格的计算就是：
房屋拟转让价格 = 房屋购买价格+[（1+4%）×5.508%×0.8] n-1
这也就是你实际在房屋上总的资金支出。你购买的房屋为100平方米，单价为6000元/平方米，该房屋总购买价格为60万元，首付20%为12万元，房价的80%按揭贷款为48万元，贷款年限为25年。你付清贷款时，你购房的实际总支出约为891178.75元，其中支付利息合计411178.75元。
第三，房屋市场价格的增长率能够覆盖这部分利率支出吗？
我们有理由相信，但前市场分析机构对于房价预估和统计的结论是令人鼓舞的，无论是期望房价下跌的人们还是期望房价一路上涨的人们，都会在政府主管部门、媒体和专家的言论中找到蛛丝马迹一样的证据。至少，北京的房地产市场价格的年增长率基本保持在18-20%之间；
我们也似乎应该从对于房地产市场走势判断持续不断的争吵重中看到希望，每一套房子的价值都在会因为时间的关系而不断增加。2004年北京商品住宅期房买卖价格为每平方米5629元，比2003年同期上涨376元，涨幅为7.2％；2005年1～11月,北京市商品住宅期房平均价格为6776元/平方米,又比2004年同期上涨了1183元/平方米,涨幅为21.2%。2005年，全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。这样的增长比率似乎已经足以覆盖人们对于贷款购房所承担的额外支出，甚至可以覆盖人们在住房上的不断的追加投入。但是，结论真得有那么乐观吗？
首先人们往往忽略这样的一个基本规律，所谓的房价上涨往往体现在期房这一特殊商品上面，无论是购买期房之后的再次转让，还是成品房入住之后的转让，这已经是被称作为二手房的买卖了。在同一项目内的新房和二手房价格会是一致的吗？答案是否定的，比如，你所购买的一个项目的一期的期房，价格会是在6000元，等你入住的时候，其芳的销售价格可能已经上涨到7500元，但是你的房子转让价格却达不到7500元；在更久一点以后，你所居住的小区项目的期房价格甚至会突破10000万元，你所居住的房屋交易价格当让会水涨船高，但交易价格却总是要低于新房价格。
二手房的市场价格会因为房龄和使用的关系而逐年降低（也就是财务概念上的固定资产折旧），在同一地段甚至是同一小区的住房，期房和二手房的交易价格差异也是存在的。在北京，十年以上房龄的二手房价格超过万元的还很少见。
从投资的角度上看，由于房价的不断上涨，你的房屋得到了保值，当你转让的时候也就获得了收益，包括回收了购房款、贷款本金和利息、其他购房费用和支出等都可以回收，并将会获得投资回报。
