爱华网北京地区指导价上调 7月1日，北京住建委对各地区房屋指导价的再次调整，让更多的购房者直呼“白白多交一笔税款”。李伟就是其中一个购房者，作为在这个节点购房的人群，李伟因为网签缘故，总价300万元的房子，仅税负一项比原来凭空多出近7万元。 在地产宏观调控的手段中，北京市建委对于新房的控制力度较大，单单核发预售许可证一项，就已经让北京开发商如履薄冰；但针对二手房的调控方法，政策手段则稍显不足。业内人士预测，近期建委规范房产经纪、调整地区指导价，都是向二手房调控加码的信号。 税负增加 尽管北京市建委没有明确的通知下达，但是“暗中”上调地区指导价却是事实。 “7月1日开始，北京住建委上调了地区指导价，四环以内的区域平均上调了8000~10000元/平方米，四环以外上涨幅为2000~5000元/平方米。”中介公司我爱我家的周明说。 这一消息得到了包括链家地产、中原地产等6家主要房屋交易人员的证实。据悉，此次指导价上调，对购房者来说在税负方面有一定影响。“因为最终的缴税以网签价格为基数，所以需要缴纳的税费会提高。” 以三里河一套90平方米、房本满5年且唯一的二手房来计算，原来该地区的指导价为2.8万元/平方米，作为购房者来说，需要缴纳的税项主要包括1%的契税和2%的中介费，两项合计费用为7.56万元。且在成交模式上，无论是全款还是银行按揭，购房者只需承担1%的契税标准。
7月1日后，因为地区指导价上调后，目前该二手房售价调至3.3万元/平方米，按照规定，购房者税项内容除了上述两项外，还增加了与原指导价差额的1.35万元。 然而交易成本并不只上升了这么多。周明解释说，如果购房者全款付钱，则只是增加了差额；如果是按揭贷款，按照最高8成的评估价计算，这套房子在银行的评估价为237万元（低于成交价），那么贷款的额度为166万元，购房者需要首付131万元才会按照1%的契税标准缴纳税款；如果在银行贷款的额度高于调整后的地区指导价，那么契税的征收标准就提高为3%。 “因此，上调指导价对购房者来说，不仅仅是差额，还包括提高首付比例，且一旦达不到这个比例，后期税款必然增加。以上述为例，指导价上调后的首付需要多付4.5万元，如果贷款额度多于规定标准，契税也会增加。因此全部算下来，购房人需要多付近6万元的费用。”周明说。 在中介人员给他算完购房的实际价格后，摆在李伟面前的是上调指导价后带来的一系列“涨税”窘状。 超过4成的首付额度，以及多交的4万多元的首付款，1万多元的契税，6万元的中介费，算下来共计10万多元的多余支出，让李伟无所适从。 21世纪不动产市场分析师张磊说，虽然调价的具体标准还没有公示，但是从部分区域获得的消息来看，幅度很大，有的甚至比原价格翻了一番。“对出售二手房的业主来说，总价提高，会影响成交情况；对购房人来说，则面临着税款增加。” 暗中博弈 住建委公示网签数据统计显示，2013年7月上半月，北京全市二手住宅网签总量为4748套，与2012年同期相比，网签量相比下跌了逾三成。 同时在房价方面，7月上半月北京二手住宅成交均价为2.9万元/平方米，与6月全月的交易均价相比微跌0.28%。 受地区指导价的上涨的影响，部分业主迅速调高了二手房售价；对于买房者而言，除了售价上调，其负担的税负也水涨船高，尤其是契税有可能从1%上涨至3%，这对于交易成本而言是一个不小的挑战。 在新政执行半个月以来，二手房的交易并不活跃，业内人士坦言。目前二手房市场正在上演着看不见的博弈，上涨的税费在实际操作中究竟由买方负责还是业主负担尚未可知。 近期，北京市建委对于二手房的整顿较为频繁。 此前，北京市政府曾出台《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿，针对房产中介的20项禁令，明确规定房产中介不得吃差价、不得分割出租，禁止阴阳合同等违规行为。 对此，北京银行一位理财经理告诉《中国经营报》记者，按照通知要求，金融机构将个人住房贷款情况与网签合同紧密关联。“特别是发放个人住房贷款时，购房人需要在网签系统中标注贷款审核结果及额度，在网签合同中约定为全款支付的，银行不会对其发放个人住房贷款。” 在地产宏观调控方面，北京市建委的思路一直很明确。对于新房，其对开发商采取限制预售许可证的方式来调控房价，甚至有传闻近期会限制现房销售。 但在二手房调控方面，调控手段只有此前“国五条”的细则，即不满5年、非唯一住房缴纳20%交易个税。 显然，目前北京市建委的一系列动作，无论是规范中介、还是调整地区交易指导价，都将矛头指向了二手房市场。据记者了解，未来还会陆续有针对二手房的政策出台，目的都是将房价保持在可控范围之内。 但业内人士担忧，单纯依靠行政手段来打压房价不是长久之举。“目前最核心的问题在于土地供应量，在市场供求不平衡的条件下，无论是刚需人群还是投机群体都会预期房价继续上涨，而行政手段中单纯增加交易成本，显然不能改变市场供求结构。”上述业内人士总结说，从这个角度而言，房地产宏观调控呼吁长效机制尽快出台。
