爱华网公元2004年至2005年上半年，新旧地产豪杰纷纷亮相，中国房地产业也成为出产富翁最多的行业。万科霸主宝座是否有些飘摇？顺驰放言三年之内一扫天下；万通泰达，歃血结盟，联手对外；外来列强和黄，长江挟巨资有横扫之势，SOHO踏实地举起栋栋新盘，上海绿地更是剑不轻出，出必见血……豪门争霸，大腕角力，明枪暗箭，我往你来，直斗的房产市场，硝烟滚滚、北国江南，异彩纷呈，房市如火，一时多少豪杰。天下逐鹿，究竟谁是王者？看今朝，房产市场的争斗实际已是背后资本实力的角逐。
一． 人民币升值预期再升值将使中国房地产业进入投机运作段。麦格理管理咨询?上海?有限公司总经理章利华的看法代表了一部分海外资金的心态：“加息是海外基金希望看到的，这印证了海外对中国经济形势的判断。这次加息，取消了贷款利率上限，大部分利率开始可以自由浮动。我相信，这是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中的重要一步。尽管这个时间表目前看不出来，可以相信，这次加息是一个起点。”基强联行董事总经理陈基强更直言预测：“我们外资坚信人民币会在12个月内升值，升幅估计为8%～10%。”陈晟对记者分析：“人民币升值，外资坐拥人民币升值的好处。如果人民币不升值，政府一定会加大基础设施建设，这样又会拉动房价上涨。总之，这些外资投机者总是赚钱的。”<p><p>对于海外投资者来说，考察上海房价，汇率是重要因素。2001年来美元持续走弱，以欧元为例，从2001年最低点欧元兑美元0.827∶1，到今年11月24日已经升至1.30∶1，涨幅高达57%。总体上看，从2001年来，世界主要货币兑美元都上涨了30%～50%。
但是，由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策，一直以来对美元比价波动极小，这也意味着从2001年来，人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌。 <p><p>所以，以美元计，上海的房价在上涨；但是，以欧元等其他货币计，上海房价上涨幅度就大打折扣，依然处于低房价水平??也因此，欧洲基金在上海表现极为活跃：荷兰的ING在上海有好几个地产投资项目，瑞安地产的股东也是欧洲最大的基金公司之一。 <p><p>除此之外，上海发达的二手房市场也是海外资金敢于大举介入的重要因素。复旦大学房地产研究中主任华伟对记者分析：“上海楼市的重要特点就是新房、二手房市场均很发达。房子既是消费品，又是投资品。投资者购房后可以顺利地在二手房市场转让出去。”
但在人民币升值的预期下，再加上对于加息周期的预期，虽然国家外汇管理总局出台的一系列措施，与市场热钱流入相比，只是杯水车薪，反而更加让市场加大了对人民币升值的预期，刺激资金流入。“事实上，这是一场关于人民币升值的赌局，而赌局的核心就在于人民币汇率的预期。现在市场的预期因素已经达到了很强的程度，可以说已经成为主导因素了。事实上，对于投机者而言，人民币升值与贬值本身已经变得不重要了，即使最后人民币没有升值，热钱也可以在炒高行情后脱身。
2005年8月人民币首次升值，表示人民币进入升值周期，几年内人民币将逐步小额度连续升值，对中国房地产市场有利也有弊，国外投机资金的流入及房地产开发融资成本的提高错综复杂地影响着中国房地产业。
二． 政府政策与流动投机资本的博弈将使房地产的走势更趋复杂。政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，房地产业中的问题相当程度上应归之于政府政策存在的问题。房地产商与政府的关系最为密切。政府控制着最重要的资源??土地，是房地产市场中最大的“庄家”。 中国大陆的土地价格是在房地产商与地方政府双头之间的博弈与合谋中决定的。
1．如近期“备受房价上涨过快的责难声中，为调控发展过快的房地产市场，上海市政府使出了又一新招：土地限价招投标；出价太高者将出局。众多竞标者显然难以适应，在12月9日结束的上海一场土地招投标交易中，44块土地公开招标，有2块异常终止，11块流标，流标土地接近1／3；有备而来的和记黄浦、凯德置地等地产巨头均颗粒无收。这是自宏观调控以来上海首次举行土地招投标，是今年以来的首次住宅用地公开招投标，也是上海政府首次采用“最高限价”的做法。
2．如121号文件以整肃房地产业界“杀手锏”姿态登场。该文件通过“管贷款”的方式??严控房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款、及个人投资性按揭贷款等，以期达到对房地产市场降温的目的。
仅仅是宏观调控的起点，一时间房产商仿若惊弓之鸟。1990年代中期宏观调控的巨大创伤，使他们不得不为又一个“寒冬”来临而胆战心惊。
不过，两个月后的事实证明，121号文件并非开发商的噩梦开端，相反，它挑起的是宏观调控本身的博弈。随即出台的10号文，让惶惶不可终日的开发商和投资客完成了向“市场化胜利”的转型。
“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度。”建设部副部长刘志峰在当时新闻发布会的讲话更被视作是对整个房产市场的认可“定调”。现在已经出台的政策都只控制了房地产的供给，而没有解决房地产的需求。从我国的实际情况看，房地产需求主要来自四个方面：真实需求，即个人贷款买房；政府推动性需求，如政府进行城乡改造产生的移民住房需求等；投资性需求，目前我国居民储蓄一直处于负利率，导致资金流入到房地产等保值型投资项目中来；国际因素，由于国际预期人民币升值，一些资金都纷纷流入我国的房地产业。
以上四种需求随时都在发生变化，这就要求政策要有灵活性和针对性。“比如，政府在限制土地供应的时候会对消费者心理产生影响，甚至会造成抢购这种适得其反的结果，而放开也不能简单靠发个文件。”这就使得政府出台的政策与房地产投资商，流动资本间的博弈更加复杂，愈加微妙。
2005年5月国家出台的一系列紧缩房地产的政策明显打击了房地产业的发展势头，上海，北京，杭州，南京等前期连续高涨的房价终于低下了高昂的头颅，2005年中国房地产业进入了一定低迷期，期间南方深圳，广州珠江三洲地区却进入了一定的房价涨升期，这也表明价格还是围绕价值而波动，具有投资价值的房产还有一定空间，而泡沫充分的地区消泡运动也将继续。
三． 地房产开发商对资本的饥渴使其对资本的需求更加增大。
受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增。
首先，在经过所谓的“8.31”大限之后，所有经营性用地都必须严格按照“招拍挂”的方式进行出让。由于招拍挂要求在60天的时间内交齐所有土地出让金。这就意味着对开发商资金要求的迅速提高。以前通过滚动开发或拖欠支付地价款等方式，用很少自有资金拿地，再到银行抵押换取贷款进行开发的方式，难以再操作。
第二，2003年央行121文件出台以来，其它一系列的政策接踵而至，从
2003年8月的国务院18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商业银行房地产贷款风险管理指引》)，再到10月底央行在考虑良久之后终于决定加息，都带来了更加严格的游戏规则。比如，房地产开发资本金由20%调至35%(经济适用房除外)，必须建筑结构封顶才能销售等措施，提高了房地产开发的资金准入门槛。
第三，而严格消费信贷、加息等措施一方面起到了宏观调控的作用， 防止炒楼，减少泡沫，另一方面也确实限制了消费者和投资者的购买欲望。
第四，2003年底温总理强调的解决农民工欠薪问题，促使施工企业没 有能力再为开发商大量垫资，改变了多年以来的“潜在行规”，也增加了开发商资金的投入。 因此，受近期一系列土地、资金、信贷政策的影响，开发商最为头疼 的就是资金链吃紧，最为迫切的需求就是融资。在“地产新政”的严格规定下，催生出了灵活多样的房地产融资模式，上市、信托、基金，成为中国房地产融资的新主流力量。万科以高盈利能力和高稳定性发行可转债，中国海外顺利增发配股，上海复地“二次上市”成功，北国投的信托投资尝试，以及一些地产企业的“借壳上市”，越来越多的地产商借助资本市场的力量，在此次的地产行业政策变动中把握住了更好的发展时机。 随着“8.31”大批过关项目的运作开发，明年房地产开发商的融资需求还将继续增加。大的发展商可以通过上市、发行可转债等方式进行融资，而对于那些规模、业绩和实力达不到上市要求的中小房地产企业来说，灵活的信托和基金是其更为热衷的融资模式。苹果社区开创的“卖方信贷”的模式，很好地突破了银行信贷政策困境，保证了项目开发的顺利进行。目前市场公开试操作的为数不多的几家房地产基金之一，在为左岸公社提供“过桥资金”的成功案例中，既保证了项目开发的资金链，同时也取得了自身的良好经济效益。面对新政策的要求，房地产企业融资策略也发生了实质性的调整：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅、建立阶段性组合融资安排、实现低成本融资、确保项目资金链安全的策略转变。自2003年以来，我国房地产企业融资相继涌现了：自有资金加上银行贷款融资方式；自有资金加上信托计划融资方式；股权融资加上银行贷款融资方式；自有资金加上房地产投资基金融资方式等融资模式。此外，房地产企业还探索出了典当、股权和债券私募、开发商委托贷款、销售融资、采购融资、票据融资、资产证券化等新的多元化融资渠道。
为了适应新形势的变化，我国房地产企业融资呈现了前所未有的创新势头，房地产金融正走向融资模式多元化之路。传统的房地产金融格局被打破，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的创新新格局必将使房地产企业的竞争力得到提高.
2005年国家关于掐紧房地产融资渠道及控制个人按揭的政策也将促使某些前期激进的房地产开发商资金链的可能断裂，也就使房地产业一些后进开发商对资金的迫切性更加渴望，民间借贷的高利率有点象饮鸩止渴，也表明了房地产业进入了资本为王的实力。
4．大门的变宽将使房产市场“外资列强”，“国内诸侯”，“民间游资”群雄逐鹿。
房地产“入门”门槛提高的同时，门的宽度却进一步增加。目前在业内外和各种媒体上经常出现的一个词叫作“洗牌”。房地产开发商“洗牌论”的流行内容是指，“8.31”之后，房地产行业中有品牌和资金优势、丰富开发经验的大型专业开发商将实现大规模的土地储备，迅速扩大其市场份额；而小发展商将不得不面临被兼并或淘汰出局的境地，除非具有鲜明企业特点的小发展商是不会被“洗牌”出局的。由于这些小发展商拥有自己独特的企业文化、运作理念、特定产品和最终用户，能够始终在房地产行业的某些较小的细分市场中站住脚。
房地产行业门槛提高的同时，门的宽度却增加了：资金雄厚的“三外”企业可以更容易的进入房地产市场，从而对现有的大型房地产开发企业形成威胁。比如从最近一些项目用地拍卖时火爆的竞争场面，可以看出这种趋势的苗头，有些发展商甚至不得不为这种竞争多付出几亿元的地价款。
而土地招拍挂制度的全面实施，使得前期开发程序大大简化，“三外”企业进入开发行业后的劣势不再那么明显。比如长实、恒基等。因此，现在的外来开发商吸取了以前的经验教训，注重与业内知名的房地产顾问和服务企业建立合作关系，弥补其开发经验不足的缺点。通过与这些“外脑”的强强联合，取得在北京房地产市场立足和发展的根基。
某些民间游资也通过某些资本融合手段，将资金集中，加入房地产市场的逐鹿之中，其中最有代表作的就是“温州炒房团”。
投机性的炒作一遇到强行政策的打压必然也就引发一定的连锁反应，抛盘汹涌而接盘稀少，成交量大幅降低，相互降价促销有时也使行业进入新一轮的下跌。
5．中国房地产周期预测。
如将房地产的周期分为复苏、发展、危机、萧条四个阶段，危机来临的特征是??用家比例小，投资者比例大；期房价格大于现房价格；价格上升快，成交量逐步下滑。地价上升比楼价上升快。
萧条期的特征是：现楼、期楼齐跌，投资者退出，供过于求；租楼不买楼，地价下跌比楼价下跌快。 但因为前期中国一二手房市场的联动，以及银行利率的低息，股票、基金等市场的低迷，将现金变成不动产成为许多人的选择，极大促进了多次置业者的增多。使得购房进入了升级换代的高峰时期。再加上国内热钱流入，国外博弈人民币升值资本的投机性，致使中国房地产市场还有一段时间的高位横盘整理段，但顶部已经明显出现，预测将于2006年下半年中国房地产市场进入危机来临段。资本市场中，股市与期货都有个特点，牛市中涨会涨过头，熊市中跌会跌过头，现在的中国房地产市场也就处于相当于股市中控盘后的股市缩量下降段，因为很多开发商还在硬挺，但大势已去，被动护盘的结果就是残酷的大跌，也就是中国房地产市场进入深幅大调整的临界时刻。
