爱华网看看媒体房地产金融的栏目或版面，看看房地产行业和企业的需求，看看金融业界机构和人士的兴奋，看看专家和学者们言之凿凿的分析，你似乎不得不相信，中国房地产金融时代由于新政的施行，不期然间就来了。
2005年下半年，多家房地产媒体机构和地产顾问机构纷纷举办“地产金融”一类主题的论坛、会议、年会、培训等活动，其声势和内容、嘉宾的“档次”、“级别”正成为这一类机构招牌的标志。各路房地产英雄也都被冠盖上金融的美名，似乎那些房地产界的大佬们，不仅仅是地产高手、教父，还具有对于地产金融的先知先觉，此时也显露出“地产金融”的庐山真面目和富有远见的财技。
《新地产》杂志更是于九月份强势推出“中国地产金融50为关键人物”，如此的迫不及待，当然是试图通过这种方式表明自己对中国房地产的独到关注以及抢先占到对中国地产金融这以市场发展趋势的话语权。然而，通本杂志所述的50位地产金融英雄人物，还是原来那些地产大佬们以地产金融的名义出现的房地产豪华名人榜。
地产金融实际上已经成为在房地产新政之后的新题材和新故事，也成为媒体和专家学者分析、论述市场的新话题，成为刺激房地产行业新的兴奋剂。终于，很快就有人在其中兴奋过了头。
国美置业被冠之以“已经将地产玩成资本地产”，并将其称为“中国房地产业闻所未闻的操作模式”，在这个地产商业模式下，“国美置业走进的是一个无竞争的市场，在这个市场，项目的利润可以由他们来确定，规则也由他们来定”。这是一个视天下如无物的豪言和壮语，视市场如玩物的张扬和跋扈。终于其代表人物国美置业总经理禹晋永先生首先遭遇到资本的清洗，言论未及刊出，由于出言不慎以及泄漏公司机密，而被资本方免职。或许这只是中国房地产行业地产金融时代即将发生的无数个惨烈事件中的一个，如果禹晋永先生不是第一个，但绝不是唯一的一个。
我们无法通过这50位人物的经历和事件来探寻地产金融的概念，但是我们相信：中国房地产行业的“金融”如果仅仅是这样的几种类型，那就是中国房地产行业的悲哀。可能这50位人物具有典型事件的特点和影响力，但是，仍然只是房地产行业的事件，全部冠之以“地产金融”的名义，实在是糟踏了“地产金融”这个名称和行业。
目前，对于地产金融所涉及的和包含的是一些与房地产相关联的金融产品，基本上业内人士和专家都认同的包括，银行信贷、信托、REITS、上市、债券、按揭资产证券化、基金等类型。
地产金融时代，真的来了吗？
所谓的地产金融时代，字面的理解应该是地产行业进入了金融（资本）主导行业运行和发展的时代，而金融的重要特征就是资本（资金）的流动性，因而可以想象地产金融时代必须是房地产行业的投资、资产等具备较大的流动性，并且表现为资本金融在流动。如果只有资本的进入（不管是以基金、REITS还是其他什么名义），那也只能说是资本投资的渠道；只有资本的进入、退出、衍生、增值、交易等等综合过程才会是构成完整的地产金融的概念。
银行信贷
银行信贷一直是中国房地产行业投资资本的主要来源，长期以来其比例一直在70%左右，这也是专家学者“房地产挟持中国经济”论点的重要依据之一，央行和银监局为控制银行资金的系统性风险和给中国房地产行业降温，制定了一系列的政策措施。其中195号文《关于规范住房金融业务的通知》和121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对于房地产行业的发展和开发企业的影响特别巨大。
在2003年以前，房地产行业上演大量“空手套白狼”的财富故事，地产界的贷款盛宴一直持续到2003年上半年。
2004-2005年陆续出台了许多关于房地产行业的信贷政策，其中最主要的有，2004年4月28日，国务院下发通知将房地产开发项目(不含经济适用房)的资本金提高至35%及以上。2004年09月03日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，主要针对房地产开发行业的土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险管理。2005年3月中国人民银行宣布自2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
2004年3月份以前，我国房地产开发贷款增长速度在40%以上，到2004年年底增速降低到17.3%，2005年一季度增速进一步下降到15%。而根据央行发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》，2005年6月末，商业银行房地产开发商贷款余额为8459.45亿元，增幅同比回落7.69个百分点。
银行真正拉起了防控开发贷款风险的大旗，放贷审慎，催款有方。开发商终于感到了银行大门的徐徐关闭，银行各类报告中显示的房地产开发贷款额度开始下降。
2005年下半年，市场消息认为房地产信贷政策开始放松，中国工商银行出台了一份名为《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》的文件，其中称将“重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。”
7月8日，中国农业银行为上海最大的房地产企业——绿地集团提供30亿元的银行授信额度。同一天，复地集团也与中国农业银行签订全面“银企合作协议”。而大华集团也获得农行提供的总额为30亿元的意向性信用额度以及建设银行超过10亿元的贷款综合授信额度。至此，上海开发企业三强都通过授信额度方式与银行再次结盟，宏观调控下的资金危机进一步缓解。9月27日，阳光置业12个城市的项目负责人和农行领导齐聚北京，农行授信阳光100置业集团15亿。农业银行向顺驰置业的二手房中介服务业务授信10亿元。
对于众多中小开发企业而言，银行贷款的大门依然紧锁，信贷资金依然是“富人”餐桌上的食物和游戏。
实际上，在银行与房地产企业之间的信贷游戏中，在成功的信贷事件背后，金融业务市场规则的适用远远小于寻租的作用，因而与银行信贷部门的人脉关系就成为地产金融人士的重要符号。但是由于银行的市场化进程和风险管理监督的趋势越来越透明，这种人买的资源价值正逐步降低效用。而现有的房地产项目寻求信贷资金的努力基本上已经是无路可走的了，作为当前的地产金融，银行信贷当然不是主要的份额，也不可能成为地产金融的主流业务。
作为房地产企业在选择银行信贷作为融资渠道的时候，最重要的是应当了解银行信贷产品、工具和流程，应该对本企业是否符合银行信贷条件由一个基本的判断，人脉不可能是获得信贷资金的决定因素。
然而，就地产金融而言，银行信贷并不能够，也不应成为其核心的业务内容，或许人们还是应该注意分辨出资金掮客们的骗人伎俩。
信托
信托一直是房地产企业在信贷资金以外最主要的资金来源渠道之一，我国的房地产信托自2002年发行第一只房地产信托产品以来，在银行信贷紧缩之后的2003开始为房地产企业广泛使用。
2003年共发行65只房地产信托产品，共募集资金60.92亿元；2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。2005年第二季度发行了30个房地产信托产品，募集金额为35.59亿元，8月份发行的房地产信托产品有14个，资金规模17.47亿元。这些房地产信托的资金用途基本上涵盖了当前房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理，从民用住宅到商业写字楼、酒店等等，开发商以土地抵押的方式对信托风险提供担保或第三方（通常为担保公司或项目控股单位）提供连带担保。
数据显示，一年期信托产品的平均预期年收益率为4.21%；二年期信托产品的平均预期年收益率为5.36%；二年以上期信托产品的平均预期年收益率为5.63%。房地产企业实际支付资金成本要高于该收益率的。
信托投资公司在房地产融资上提供的融资模式主要有三种：一是贷款方式；二是股权融资的方式；三是交易的方式。此外还有阶段性购买房地产企业，然后再以卖给的方式融入资金，在一年以内提供资金安排及房屋财产转让的资金模式。
2005年9月21日，由银监会制定《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文）发布，该文件对房地产信托发行门槛进行了严格限制。文件表明，银监会为降低房地产信托风险对开发商定下了“铁规”，即必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%及资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。禁止信托公司用展期、自有资金、关联公司垫付及发新信托计划等方式，填补到期无法按时兑付的信托计划。这意味着该文件出台后，房地产信托融资门槛将大大提高。
由于信托产品发行200份限制及信托公司对项目的严格筛选，很多求助于信托公司的房地产项目并不能如愿，融资困境依然不能缓解。对于有些房地产企业由于土地已经抵押，到期不能兑付时，反而进一步限制了项目的融资能力。虽然不少房地产企业意图通过信托的方式获得资金，但是，这仍然是一个在特定的圈子内的游戏，只要注意以往发行信托产品的房地产项目和企业，就能够明白，这是属于少数人的资金工具，并不会成为一种市场，也不属于一种地产行业的经常性业务。
REITS
REITS，这是一个在2005年开始折磨了绝大部分房地产大腕的名词，几乎国内所有的大型房地产企业多会将此作为资本运作的选择，虽然，到目前的市场状况下，能够理解REITS的市场化含义和操作的专业人士少之又少，但这些房地产企业都将REITS作为本企业房地产投资业务金融化的基本目标。
限于国内还没有相关产业基金的立法和管理，国内根本就不会存在什么REITS，国内最早提出和筹备真正意义上的REITS概念的是中国住宅商会精锐住宅产业基金，但还是在香港注册的基金，但始终未能成立和募集到足够的资本。
进入2005年，北京国投推出的国内首只房地产基金将赴新加坡上市的消息，
已经至少有十家的房地产开发企业（如越秀、万达、首创、华银等）对外宣布要在香港、新加坡发行中国第一支真正意义上的REITS。实际上只要对香港和新加坡资本市场有所了解的人就可以明白，上述企业的计划和梦想只是一种自说自画的表演罢了，都是在向大众、银行、股民讲述不同题材的资本市场的故事，也期望给自己的资本运作增加几个富有色彩的创想。
最新的传说式住宅商会又将改为发起设立廉租房的建设和发展基金，无疑，在当前中国房地产市场形势下和金融体制下，选择廉租房作为REITS的落地平台是极其高明的手法，这也反映出其领军人物聂梅生会长对于中国特色房地产产业与金融的理解，以及其对于相关资源、关系的娴熟运用。也只有设立廉租房的建设和发展基金作为REITS的试验田，才会符合中国经济的发展轨迹，也就能够获得政府各相关主管部门的支持和批准。
上市
上市，也是不少企业，特别是民营房地产企业孜孜追求的梦想，虽然，国内证券市场已经对民营房地产企业关闭许久，但还有不少暴发户式企业以为这是他们募集资本的有效途径，继续选择上市作为募集资本来扩大公司规模的梦想，会成立专门的运作上市机构、部门、人员，实际上对于房地产企业的经营和管理形态而言，上市恰恰不是一个最佳的选择，反而会阻断企业持续的融资功能。
国内上市已经为大多企业无法等候的了，能够获得在香港上市资格的企业也就那么几家而已。如果房地产企业没有足够的规模，特别是项目建设和企业经营所需足够的土地储备，基本上属于痴人说梦，SOHO中国就是一个典型的事例。对于大多数以单一项目发展为主的房地产企业而言，就不应该有上市的念头。
债券
债券，在我国一直属于国家所有和垄断的金融工具，而在今年开放了企业短期债券的发行管理，让资本市场的研究者们极度兴奋，都将此作为企业融资渠道拓宽和房地产企业资金困境解救的证据。
根据《短期融资券管理办法》的规定以及已经发生的事例，债券对于大多数房地产产企业而言，还是可望不可及的。即便已经是上市公司或正走在上市之路的那些房地产企业，也只有少数如万科等标杆企业可以较为轻易的发行债券，向对于大多数房地产企业而言，几乎不该又通过债券融资的念头。
并且，还是有理由相信，债券的发行仍然会继续向垄断行业和企业倾斜，特别是那些大型特大型的属于能源、基础设施等领域的国有企业。
同时，一个重要的实施时，对于债券的发行对象，仍然是仅限于金融系统的机构投资者，我国现行企业债券由于不具备市场的开放性和流动性等资本工具的基本特点，并不能够成为我国资本市场发展和成熟的一个里程碑。
按揭资产证券化
今年对于银行按揭资产证券化的放行与试点，特别是下半年在建设银行和国家开发银行的试点，让那些金融理论人士和专家在很长一段时间里出于极度的张扬状态，在他们看来，中国的资本市场开放和完善已经是一步之遥，特别是对于紧密以来银行信贷资金的房地产行业，被这些专家们解析为由于银行按揭资产证券化的施行，给房地产金融带来的无限商机和出路。
或许我们的市场开放需要不断的试点和渐行渐远，无论是主管部门，还是市场各种主体也都习惯于逐步的开放。
当时我们还是有理由相信，银行按揭资产证券化不会成为房地产行业资金来源的出路，并不会加速和加快房地产按揭和抵押资产的流动，因而，于房地产行业的资本需求，目前的银行按揭资产证券化并不具有资本产品的市场含义。
有远见的房地产企业家们，相信会有自己的判断和选择，资本仍将会是房地产行业发展最为重要的血液和动力来源。但是，在房地产金融真的已经来临的时候，你该相信谁？有或是你该选择谁？
或答案并不是地产金融领域，而是在房地产企业本身。你们做好与地产金融时代对接的准备了吗？你们明白如何去寻找资本？或者，最根本的，你们做好为资本打工的准备了吗？
答案不是唯一的，选择也不是唯一的。问题在于不去选择，就会错过这个地产金融时代的大潮。
