爱华网房地产金融与资本服务业务已经成为我国房地产行业最为迫切和具有广阔发展前景的业务，其市场分析及论证自不必多眼，大多数学者和专业人士都有过极其详细和充分的研究，但他们往往只是提出了问题，却无法对问题提供解决方案，核心的和关键也是在于如何运用房地产金融与资本服务业务来推动房地产行业的健康发展和实现其自身的盈利。
关于海外基金对于中国房地产行业的投入，已经被认为是中国房地产金融业物的重要构成，每件案例和投资、收购等均由大量的报道，本文仅仅整理一些较为突出的本土化的房地产金融机构和人物、事件加以介绍和评述。
市场上关于开展房地产金融业物的企业或机构已经越来越多，但终究无法使房地产金融业务成为市场的主流业态，更无法实现其主导房地产企业发展的市场目标。也有不少志向宏伟的人士，将该业务定义为中国房地产行业的投资银行业务，并且是投入其中。
基强联行自称为，也被市场推认为是中国房地产行业第一家专业投行机构，并获得赞誉，但仔细研究它的业务构成、收入来源、团队成员、经营业绩，就会发现在它的主要经营业态中，物业代理一类的业务还是最重要的成分构成，看的少数几个房地产金融案例业是与其物业的策划代理密切相关，实际上，只不过是香港、台湾早期代理、策划业务在大路发展的一种延伸创业和竞争突围，基强联行的创始人陈基强先生原本就是香港第一批来大陆的物业销售代理人员，他的创业机构应该还是在原先的经验基础上增加了房地产金融的新概念，因而，基强联行始终还是房地产代理机构。
香港专业地产资本服务机构惠泽控股及其主席高广垣先生多年来一直在两岸奔波，竭力推广他的房地产资本服务概念和业务，并且与多家国际金融机构和国内的相关房地产专业机构合作。但是由于他所设计与推广的业务模式与当前国内经济与金融环境有非常大的距离，国内也没有这种业务模式生存的市场空间，每每尝试与努力换来的都是无疾而终。最终他将业务锁定在基于未来住房抵押资产证券化的个人贷款按揭服务方面（房地产贷款中介服务），并获得了国际金融公司、荷兰金融服务公司、德意志银行等国际金融机构的投资。实际上，除了最终走向住房抵押贷款资产证券化这一结果之外，他所标榜的以及几家国际金融机构看好的住房按揭贷款服务工作，在国内各主要城市已经开展了好几年了，不过不是这个名称而已，业务流程、模式、收入来源和构成都是与其惠泽控股所设计的完全一样，并且该业务从来没有被市场和房地产企业认可，相关企业和业务都在依附于房地产中介机构（处于该中介服务业务链的最末端）获得业务来源，大都在苟延残喘地生存。惠泽机构选择的这个业务能够获得几大国际金融机构的青睐，我相信这还是所谓市场信息不对称以及这些国际金融机构误解、误读中国市场与发展趋势所致。（我们也该有理由怀疑这些国际金融机构投资选择及其理由依据）
澳大利亚最大的房地产金融机构麦格里银行在上海成立了我国第一家房地产贷款服务机构，其美元贷款的利率比较低，大约在2.75%左右，而港币贷款利率基本上是在3.2%到3.5%之间，比起国内5.04%以及加息预期来说，利率的优惠多了很多，市场目标也针对外籍人士。并期望有机会在中国金融业住房抵押资产证券化的远期市场分的一杯羹，而央行首批推出的资产证券化无疑也大大抑制了所有外资银行的步伐。
麦格利银行在上海的投资最终还是成为上海众多的近万家房地产中介机构中的一个，其房地产金融的优势（资金上的、管理技术上的）根本没有被发挥和利用，其业务推广也是围绕房产中介业务进行的，主要从事二手方买卖交易中介服务和贷款中介服务的，这是一个几乎与房地产金融不相关联的业态。
2003年2月由德国住房储蓄银行业老大施豪银行和中国天津建设银行合资组成的中国首家住房储蓄银行正式成立启动。中德住房储蓄银行由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资设立，注册资本1.5亿元人民币，中国建设银行持股75.1％，德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9％。
住房储蓄贷款是存款和贷款相结合的产品，客户与住房储蓄银行签署住房储蓄合同后，先在住房储蓄银行进行存款，存款期内客户除获得存款利息外，还能得到政府奖励。在完成存款义务后，客户即可从住房储蓄银行获得低于目前商业个人住房贷款利率的住房储蓄贷款，住房储蓄银行的贷款年利率最低为3.3％、最高为3.9％。与目前其他个人住房贷款产品相比，住房储蓄存贷款利率在合同执行期内单一固定，不受货币市场利率波动的影响，有利于客户避免因贷款利率变化而引起的还款风险。这一住房贷款模式已经成为房屋按揭贷款和公积金贷款之外的第三种住房消费金融服务模式。但在中国的市场文化和金融环境之下，其市场业绩和它的预期会有很大的距离，特别是它的业务拓展仍然依托与建设银行的网点，也很难克服所谓同业竞争的弊端的。
乐成国际原总经理曾勇先生，急流勇进，退出乐成国际之后，以其任职之重和业内广泛的人脉与影响力，要开创和经营中国房地产行业的投资银行业务，一年多以来，似乎还不见开门迎客，在对外联络与业务联系上也是欲言还止，更不见其当初离开乐成国际时的豪言与兴奋，也无从了解和见识其房地产投资银行业务的发展战略、规划、业务框架以及团队和经营业绩等信息，公司注册地（不知是否为业务的经营地）仍旧在北京东部四惠桥头的一幢公寓民居内。
华银控股（银华资产）于2005年度中旬，横空出世，对外强势宣布，中国第一支在新加坡发行的房地产信托基金将于年内发行。该两家机构的投资人和实际控制人为天津永泰红墈，曾在天津成功发行过一个5亿元的房地产信托产品。该公司的相关人士认为该信托产品最终不会迟于今年11月份在新加坡上市，并且已经收购了近2亿美元的商业物业（全部为连锁超市经营物业），但是，除了这些可见于其网站的信息与宣传之外，并不能够有其他更为详实的细节和成效，该信托产品在新加坡的上市发行人星展银行（DBS）和瑞士信贷第一波士顿(UBS)对此一直也是三缄其口。市场对于该信托的由来和前景充满了疑虑，该公司高层对于该信托融资的成功满怀信心。然而，从开发商直接转换为金融投资价，仅仅是勇气和胆略是不够的，企业文化的沉淀和经营团队能够支撑这个宏图大略吗？
住宅商会于2003年9月率先发起注册于香港，运作在国内的精瑞住宅产业基金。二年多以来，对于中国房地产金融的成熟、研究与发展等方面做出了非常大的贡献，也通过自身和实力会员形成广泛的影响力，然而基金募集以及基金投资的运作却一直是只闻楼梯声不见人下楼，除了主要会员出资设立的国内运作实体，北京精瑞联盟住宅产业投资有限公司，无论是在海外的基金资本的募集，还是国内房地产项目投融资的运行，目前都还是一份空白答卷。相当多的专业人才业逐渐离职远去，不少原合作机构也鲜有参与到可以具体实施的项目中，高广垣和他的惠泽控股就是一个典型的事例。
香港政府发行的领汇信托基金，临发行前由于一个小小的诉讼而停止发行，期间导致的资本费用损失近亿港元，但期间所反映的房地产金融业务、职业道德、和行业管理等方面的贵发、审慎，也折射出我们的房地产金融业务还有很长的道路要走。
这些事件和相关人物的所思所为的房地产金融业务会是中国房地产行业、房地产企业所需要的吗？现实的结果不用更多的讨论和分析，从这些房地产机构或人物的成效看，从房地产行业的现状看，答案当然是否定的。
对于房地产企业在走向房地产金融业物的发展方向时，或是在选择房地产金融业务活动时，参照这些机构的事例、努力、现状，可以对自身的抉择，特别是投融资机构在企业发展战略规划应该由一个非常明确的定位，对于投融机构、部门的组织结构、岗位职责、人力资源等方面要进行合适而恰当的设计和管理。
所谓的融资并不是房地产金融业务的全部。
