第26节:商铺投资——一铺养三代(1)



系列专题:《成就财富人生:大萧条时代投资理财策略》

  1?8商铺投资——一铺养三代

  我国很早就流传着“一铺养三代”的说法。可见,商铺(商业地产)投资是房产投资中不可或缺的重要方面。如果将投资分为“金、银、铜、铁”四个档次,很多投资人都把商铺投资列为“金”。多年以前,在商铺投资概念还未全面普及时,悄悄投资商铺而持有商铺原始股的投资者,取得了“驴打滚”式令人咋舌的极高回报率。的确,商铺是一个好东西,好商铺收益率稳定,不会因房龄增长而降低其投资价格,好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值,商铺通常比住宅高出5个百分点的回报率。

  但商铺投资与一般的商品房投资有着较大的区别。商铺的投资,资金量往往较商品房起点要高,价格也要贵。商铺虽是一项较好的长期投资项目,但目前投资商铺,要谨慎。因为在许多已经形成商业区的闹市地段,商铺的价格早已提前透支。

  投资商铺成功的因素很多,以下三点是成功投资商铺的良策。

 第26节:商铺投资——一铺养三代(1)
  关注三类地域商铺,赢取投资先机

  在商铺投资中,把握投资先机是很重要的。要使你的投资先于别人,赢取投资先机,你可以选择国家级、省级开发新区、政府办公新迁地域和城市副商圈区域。

  1?关注于开发区、商铺。经济发达地区和国家级开发新区,一旦规划定型并正式启动后,资金的来源有基本的保障。随着当地政府和国家资本的注入,其他集团资本、企业资本和私人资本也因看好这个新区的发展前景,而纷纷抢滩登陆,由此推动这个新区的高速、稳健发展。如果先期投资这些区域的商铺,你就以较低的价格,购买到今后必然形成的旺铺,获取高额利润。

  2?利用政府动迁购买门面获利。利用政府动迁,抢占投资先机,也是投资商铺的一大策略。最近几年,由于城市区域不断扩大,不少地方政府都忙着动迁到新区。政府的动迁,是购买门面获利的最佳时机。在我国社会运行中,一切社会活动都是以政治为轴心展开的。政治中心的转移,带来了经济中心的转移,商业中心的转移,文化中心的转移。而政治中心、经济中心、文化中心的转移,又带来了社会关系的转移,社会人口的转移,社会资源的转移。所以,我国一个城市的繁华经济区域,特别是中小城市,往往都团聚在地方党委、政府所在地周围区域。只要我们稍作观察与比较,就会发现,一个原本繁华的商业区,在首脑机关动迁后,不到几年时间,这个商业区就慢慢萧条起来,显得没有些许生机与活力。而原本荒凉的地方,在首脑机关安营扎寨后不到几年时间,这个地区就慢慢地高楼多了,马路宽了,商店多了,街道亮了,人流密了,一派繁荣景象。因此,利用政府动迁购买商铺,具有较大升值潜力。

  城市商铺中,除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈,还有正在发展壮大的城市副商圈。这一类型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区,拥有足够的消费体量,并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展,处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持,在远景规划、政策导向上拥有明显的优势,也值得关注。

  另外,选择中心城市的边缘地域投资商铺,也是一个不错的思路。随着社会经济的发展,中心城市的功能往往要对外扩散和扩张。而这种扩张往往是循序渐进的,由里到外的。因此,选准地段,进行门面投资,做长线,也是能够获利的。

  预测及评估投资价值,认真估算赢利空间

  如果你的投资商铺的行动迟了,那么就必须要认真估算赢利空间。特别是想投资已经形成商业区的闹市中的旺铺,市场调查就更为重要,投资价值的评估和赢利空间的估算要特别仔细。比如:旺铺购买成本及税费支出与出租收入之间的赢利空间有多大,比长期国债投资收入高多少,比银行贷款利率高多少。

  如果投资净利润低于国债投资的净利润,那么,还不如拿这笔钱去购买长期国债,这样既省时、省心、省力,又安全、无名义收益的风险。如果投资净利润低于银行贷款利率,这说明商铺投资是不成功的,是没有赚到钱的,可以考虑进行另外的投资。

  在评估商铺的投资价值时,可重点关注如下几个方面:

  1?关注开发商业绩和市场评价。在投资返租式商铺时,投资者的风险取决于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力,所以选择有实力的开发商是关键。此时,应该充分了解开发商以前所开发项目的业绩及市场评价;如果开发商开发项目多且保留了其开发项目中的大多数商业面积时,则可以确认开发商比较有经济实力,能做到以出租为主,其承诺的投资回报就会比较有保障。  

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