爱华网系列专题：《成就财富人生：大萧条时代投资理财策略》
1?6四大高招用足优惠，提高投资收益 房地产投资是大宗投资，这类投资相关费用往往较高。因此，投资房产要多渠道地多策略地节约投资成本，从而增加投资收益。而充分利用房产开发商的优惠政策，是提高房产投资收益的一个立竿见影的渠道。 送月供：投资收益前移化 对于按揭购房者来说，在刚交完首付款之后的头一两年里，常常为每月几千元的月供所困扰。针对这一现象，精明的开发商推出了“买房送月供”的促销优惠活动。其一般的做法是：针对某一个楼盘的面积不等（从100平方米以下的小户型到200平方米以上的楼中楼）的前二三十套商品房开展活动，凡在开发商规定的认购期限内，签订购房协议，开发商就以按揭的成数和规定的按揭贷款年限计算月供，在购房的第一年或是前两年内为购房者缴纳一定的月供款。为了鼓励投资者购买面积较大的商品房，开发商一般会规定一个购房者需自付的统一月供数额；如此，购买商品房的面积越大，可享受的月供优惠就越多。宋女士在上海看准了一次买房送月供的好机会，购买了一套120平方米的房子，每平方米是1?2万元，总房价是144万元。开发商按七成、25年的住房按揭贷款（当时的住房贷款年利率5?31%）计算月供，每月的月供款为6076?15元。开发商不管购房者的每月供楼多少金额，均统一扣减一个3000元的月供基数，其余的月供由开发商来支付，赠送月供的期限为1年。如此计算，开发商每月替宋女士支付3076?15元的月供，1年下来，房屋还没有出售，宋女士已提前实现了投资收益36913?8元。 负风险：投资收益明确化 投资伴随着风险，投资房产也有风险。因此，有许多人惧怕风险而不敢涉足房市。针对这一心理，个别开发商在为投资者承担风险方面做足了文章。开发商提出：凡是在规定的时间内签订购房合同，在交房时，购房者若对所购房屋或是价格有异议的，可在交房后的一个月内，由某房地产经纪有限公司负责按合同价的百分之百以上的价格代理销售。代理销售不成的，由该经纪公司按该价格购回。 关于回购价格，一般是根据期房开盘与交付使用的预计时间间隔来计算的，例如楼盘开盘与交付使用时间间隔为1年左右，那么开发商就会按目前约8%的社会资金利润率，将回购价格定为108%。如此，购房者不仅是零风险，还是负风险。这种包赚不赔的事，投资者拍手称好。王女士在南京按每平方米为3500元的价格购买了一套面积为160平米的期房。1年3个月后，房屋交付使用，王女士对房屋的质量不满意，要求开发商按合同规定的110%的价格代销，最后由开发商指定的房地产经纪有限公司按110%的价格回购。就这样一回购，共投资56万元的王女士，在1年之后就获得了10%的投资收益5?6万元。 打折扣：投资收益增值化 一个正常的楼盘项目，利润空间一般在3%—20%之间，这个空间是置业者获得房产价格折扣的基础。 获得打折的时机有五个：一是团购打折，因为团购能一下出手多套商品房，开发商为此节约了不少的售楼费用，因此会有一个可观的折数，这个折数一般会在1?5%—3%之间。
二是开盘打折，为了吸引购买和扩大宣传效应，开发商一般会在开盘时，对期房作出让利，让利的幅度约在10%以内；或是对一个期房楼盘的最初几位购房者（比如前10位）进行折扣让利。另外，对于开盘当日认购的，也可享受一定的折扣（比如1%）。 三是熟客打折。一些开发商规定，凡是已经购买过该开发商开发的楼盘者，再次购房时可享受房价折扣。 四是尾房打折。购买尾房能让开发商尽快回收资金、解决久售不出的困扰，因此会有一定的让利折扣。 五是提供信息打折。一些开发商为了了解购房者的意愿和购房偏好，会出一些调查问卷，搜集客户的真实信息，以求下次能更有针对性地开发楼盘、定位客户。因此，对于认真填写调查问卷的购房者，开发商会给一定的折扣。 另外，还有一些开发商对于能提供潜在购房者（能提供近期有购房意向的人的姓名和联系方式等信息）的购房者，也进行一定的折扣。这种折扣一般是1%—2%之间。有时，这几项折扣可同时享受。曾女士对于折扣购房很有偏好，她去年在广州觅到了可同时享受几项折扣的楼盘。她是开发商的老客户，该项折扣1%；她又是期房开盘当日第三位签订购房协议的，享受折扣2%；同时，她又为开发商提供了一个潜在的购房者，也得折扣1%。三项折扣合计为4%。如此，一套总房价663000元的期房，节约了26520元的购买成本，等于直接增加了期房投资收益26520元。 获奖励：投资收益变相化 获得开发商的各种奖励，也就是变相的投资获利。在不少地方的房交会上或是楼花开盘之时，一些开发商为了取得宣传效果，扩大售房业绩，会对购房者进行各种类型的奖励。比如，对于前10位签订购房协议者，奖励全程免费的海外旅游，对于第10—20位购房者，奖励国内旅游。对于当场交订金者，获赠近万元的家用电器，或是免缴3年的物业管理费。家居厦门的房产投资者林小姐，对于旅游有极大的兴趣。因此，去年10月份，她特意选择了有赠送海外旅游的楼盘进行投资。她是第一位签订购房协议的，因此130平方米、总房价585000元的期房，开发商赠送了2万元的海外旅游费用。同时，她当场交付订金，也获得了免交2年物业管理费的好处。按同类的住宅小区计算，两年的物业管理费约为9000元。两项合计，林小姐共获得了2?9万元的赠送。这就等于变相增加了林小姐的房产投资收益2?9万元，挺划算的。1?7二手房——房产投资新贵1?7?1二手房投资优势凸显 购买房产有两种选择，一是新房，二是二手房。如果你购买房产是以居住为主，由于你可能不喜欢别人住过的房子，你可以优先选择新房。但如果你购买房产，是为了投资（一方面是为了享受房价上涨带来的收益；另一方面在出售之前还可以出租收取租金），那么二手房是个不错的选择。你关心的是所投资的房产能够给你带来更多、更稳定的收益。所以，许多房产投资的赢家都钟情于投资二手房。因为，二手房在投资中具有一手房不可比拟的优势。1?谁买二手房 近年来，随着各地城市化进程的加快，城市房屋租赁、买卖等一系列阶梯式的住房消费。从目前二手房供求状况来看，二手房的需求人群主要为农村入住城市人口、城市外来打工族、部分学生、其他流动人员以及没有经济实力购买新房、大房的居民。同时，城市人口老龄化的到来，一些老年人因各种主、客观原因会逐渐与儿女分居，因此他们也构成了二手房需求人群。另一方面，目前中国人的居住条件还不是很好，经济水平提高后，居民改善生活的最有效方式就是改善居住条件。这两方面因素的共同作用，以及房产投资的时尚，共同打造了目前全国火暴的二手房市场。专家预测说，国内二手房市场还将持续20年的繁荣时期。
