爱华网系列专题：《成就财富人生：大萧条时代投资理财策略》
1?4现阶段房产投资三趋势 最近几年房产市场火暴，房价不断攀升，政府出台了较多的措施来放缓高速增长的房价。早在2005年3月17日，中国人民银行就决定，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0?9倍。时至2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会又联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，将个人住房贷款最低首付款比例提高到20%—30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1?1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。 与此同时，住房贷款的利率也在不断上调，仅2007年就上调了6次贷款利率。2007年12月21日最新调整的贷款利率如下表：贷款种类年利率（%）一、短期贷款六个月（含）6?57六个月至一年（含）7?47二、中长期贷款一至三年（含）7?56三至五年（含）7?74五年以上7?83作为购房的另一个重要资金来源——住房公积金贷款，其贷款利率也在提高。2007年8月22日，央行上调个人住房公积金贷款利率：五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0?09个百分点。五年期以下(含五年)从4?50%调整为4?59%，五年期以上从4?95%调整为5?04%。 商业住房贷款优惠利率的取消、商业贷款利率和公积金贷款利率的上调、个人住房贷款最低首付款比例的提高，都直接影响了房产投资的收益。因此，日后的房产投资与之前的房产投资，有着较在原区别；并且出现了一些新的趋势。 趋势之一：炒房收益趋减。 个人住房贷款不再实行现行的优惠利率，这实质上等于是房贷利率的调升。同时，房贷利率又连续调升。这直接或间接地减少了房产投资的收益。 一方面，优惠利率的取消和房贷利率的提高，会导致以银行贷款来投资住房的投资者所支付的利息增多。利息支付增加，直接减少了投资收益。以2005年3月17日优惠取消后的5年期以上的银行商业性贷款基准利率6?12%为例，80万元的30年期的住房贷款，在优惠利率取消之前应支付的利息总额是801066元，而优惠利率取消后应支付的利息总额攀高到948987元，两者相差147921元。也就是说，优惠利率的取消，投资房产的收益减少了147921元。 房贷利率的提升，更是大幅提高了投资房产所支付的利息。2007年的6次加息，使5年期以上的贷款利率从6?84%提高至7?83%，加息幅度为0?99个百分点。据此计算，80万元的30年期的住房按揭贷款，在等额本息还款方式下，总的利息会增加193987元。 同时，银行对逾期还款的罚息也提高到“在借款利率的水平上加收30%至50%”的水平，这也偶然性地增加了房贷成本。 另一方面，是抛售商品房的数量增加而导致房价下跌。由于贷款利率的提高导致月供增加，一些已获得投资收益的人有可能会抛销房产，以减轻房贷压力或是将投资收益变现。与此同时，房贷利率的升高，会导致市场需求减弱、投资购房人群的入市意愿减弱，这会迫使房地产商降价售楼，房价格也会随之下跌。
因此，一边是贷款投资房产的成本增加，一边是商品房价格的下跌，在两面夹击中炒房面临着收益减少。 趋势之二：投资房产成本趋高。 房贷利率的连续提高，给房产投资者一个最为直接的提醒就是要注意利率风险和贷款成本风险的提高。同时，2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，这些都是投资房产成本趋高的表象。 但透过这一浅显的表象，房产投资者应当看到一些更为深层的趋势。那就是政府已充分认识到抑制房地产泡沫、降低虚高的房产价格已刻不容缓。近两年来的一系列遏制房价过快上涨的措施，充分显示了政府试图通过货币政策等市场化手段，对不断升温的房地产市场进行调控。还有一点需要注意，一旦这些措施还不能产生很好的政策效应，那将预示着房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。这已充分说明，今后以银行贷款的方式投资房产，其成本肯定会越来越高。 当投资者以自有资金进行投资时，也同样面临着成本提高的问题。因为这里边的一个“机会成本”的问题。银行贷款基准利率代表着目前社会平均利润率，这个平均利润率也就是无风险收益率。即：当银行贷款利率提高了，你的自有资金的安全投资收益率也在提高。例如，你有100万元的自有资金，当银行一年期的贷款年利率为6?12%时，你100万元的自有资金投资房产，年成本约为61200元；当银行一年期的贷款利率提高到7?47%，那么你100万元的自有资金投资房产，年成本就提高到74700元。 因此，面对这一趋势，在市的房产投资者和未入市的房产投资者都要重新规划投资计划，调整投资策略，以适应趋势的变化。 趋势之三：房产投机趋难。 2007年9月27日以后，根据国家机关政策，个人住房贷款最低首付款比例提高到20%—30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 首付比例的提高，直接增加了房产投资的资金，这将对遏制目前房地产市场的投机行为，产生积极的作用与影响。以首付比例提高一成（由20%提高到30%）为例，一套售价100万元的商品房，首付款就由原先的20万元提高到30万元。这种首付款的增幅，对于同时进行多套房产买卖以获得炒楼套利的房产投机者来说，其操作难度更大了。
