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自2003年以来，中央政府为降低房地产行业高速发展引发社会经济与金融
系统性风险，陆续出台的一系列宏观调控措施与政策。但直到此次七部委联手出台房产新政，政策对市场的引导作用才真正得以显现。
2005年3月末，商业性房地产贷款余额达到2.5万亿元，同比增长25.1%，增幅同比减缓17.1个百分点；其中，开发贷款达到8177亿元，增长15%，增幅同比减缓25个百分点。
其次，一季度房地产开发投资完成2324亿元，同比增长26.7%，比去年同期回落14.4个百分点；全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，回落28.3个百分点；新开工面积1.41亿平方米，比去年同期增长9.3%，回落13.2个百分点。房地产业计划总投资高达4.6亿元，同比增长49%，占固定资产投资施工项目计划总投资的50%左右；本年计划投资高达1.1万亿元，同比增长26%。
全国经济适用房完成投资60亿元，同比减少13.8%，占房地产开发投资的比重为2.6%，比上年同期降低1.2个百分点；办公楼投资119亿元，增长23.8%，所占比重为5.1%；商业营业用房投资282亿元，增长21.7%，所占比重为12.1%。
全国35个大中城市的土地交易价格平均上涨7.8%，涨幅比上年同期高0.3个百分点，其中6个城市涨幅超过20%，分别是大连、杭州、合肥、宁波、福州、郑州。房屋销售价格平均上涨9.8%，涨幅比上年同期高2.1个百分点，其中8个城市涨幅超过10%，分别是上海、杭州、成都、厦门、青岛、宁波、南京和武汉。
纵观中国特色社会经济发展及其变革轨迹，调控措施的出台是否能够实现政策预期，简单地运用政治经济学原理或运用市场研究分析逻辑将难以得出准确的趋势判断。在新政实施和市场反应双重不确定因素之下，中国房地产行业投资的发展将继续维持动荡和不规范的局势。
学界和媒体普遍地认为房地产已经是在挟持中国经济，认为是房价、房地产投资及其市场造成中国经济发展的恐慌情绪；但是，真正的事实时，太多的经济学家门研究成果、报告和言论正“诱拐”政府主管部门和社会大众向房地产经济和房地产企业发难，而某些房地产大佬们的“作秀”也恰恰成为发难的有利证据。
不能客观、冷静地对当前经济形势和房地产行业发展趋势加以研究和做出科学的判断，或许能够实现简单的宏观调控目标，但市场的代价特别是社会经济成本将会特别巨大，受到最大伤害还会是中小投资者。
（一）紧缩开发建设用地增长以及加大土地供应力度成为中央政府和土地、建设主管部门调控房地产行业投资规模、降低房价的双刃剑，其施行的模糊性及不确定性将大大降低政策对房地产行业投资的调控力度和政策预期。
土地供应是房地产行业及开发企业发展和营运的基础。然而，几次关于土地供应与管理政策的出台与实施都没有带来预想中的房地产行业“大洗牌”，对于房地产投资也没有真正起到降温的效果。根本的原因是政策的制定和出台属于应急，过于笼统、粗浅、草率，缺乏具体的实施细则以及保障施行的处罚措施，在实施过程中，特别是在具体的房地产项目和大型开发企业等问题上，地方政府均能够或明或暗地绕着走。
现行土地供应和土地管理政策，事实上其核心的内容和管理体制在《土地管理法》及其实施条例中都有具体而明确的规定，但政策取代了法律，低效力的行政规章以完善之名义取代法律来实施，这本身就是行政管理手段一种不严肃的补救。这种行政管理手段也就延伸出土地供应计划和建设用地指标作为国家公共资源配置和公信力在使用管理上的随意性和引发较高的寻租机率。
地方土地供应计划和农用地转用指标真正被中央冻结、收回的事例就从没有发生过；各省市及各地方政府之间买卖交易土地供应计划、农用地转用指标、建设用地指标的现象早已存在多年；土地计划、农用地转用指标和建设用地指标先用后批早已是地方各级政府娴熟惯用的伎俩。新政之下，这些现象实际上仍然都得到了中央主管职能部门和官员的默许和支持。
新政指出，提高居住用地在土地供应中的比例，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。事实上，在房地产开发行业，开发项目的规划与定位、项目策划与销售等环节基本上在取得土地之后就脱离了土地主管部门的管辖范围和权限，其中绝大部分开发商都会运用各种手段（主要指寻租）变更项目规划、建设指标、设计要点等，以谋取项目投资的利益最大化。土地供应量、结构和比例的提高对于房地产行业和市场的投资规模、项目开发与建设的结构、房屋供应总量与结构和速度、房屋销售价格的有效合理调整等并不能够产生的联动作用。
新政强调，要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。而这一规定早在几年前就已经是调控和完善住房结构的重要手段，近几年来，一方面“停止”别墅类用地供应的政策不断重复出台，另一方面高档住房和别墅项目的投资和市场供应仍然在持续增长。
新政主要的土地调控措施就是：对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。2005年5月下旬，国土资源部公布了首批普通商品住宅用地共计499.95公顷，分布在西宁、西安、锦州、哈尔滨、抚顺、沈阳、牡丹江、贵阳等8个城市。这一措施将为上述城市中低价位普通住房和经济适用住房建设提供用地保障，从而有利于解决城市中低收入家庭改善住房条件的问题。但上述地区基本上是排除在我国房地产行业的总体构成和主流格局之外的，这些地区的房地产构成基本上以中低价位普通住房为主，其投资总量和房屋销售价格的变动对于我国房地产行业整体相关指数的影响也相对微弱。对于房价较高（特别是“房产泡沫”）城市的中低价位普通住房和经济适用房土地供应量的增加是否能够实现降低房价政策的预期，其结果不容乐观。
实际上，试图通过紧缩开发建设用地的途径来控制房地产投资规模和通过加大住宅建设用地供应力度的方式来降低房价都难以达到预期目标。这一土地政策对于市场的影响只能是短期的动荡和不安，无法维持和恢复消费者对于政府调控房地产市场及价格的期望和信心。
土地政策对于房地产行业的影响不会在投资和开发建设规模和房屋销售价格等方面，从近年的市场分析，土地新政的施行主要带来房地产行业市场运行模式，特别是投资模式、融资模式、项目运作模式等有了较大的改变。
土地供应政策的实施要求房地产投资企业必须具有较强的经济实力和现金储备能够保证用于土地收购。虽然在获取土地方面，房地产企业向政府或官员寻租的现象仍然广泛的以各种形式存在和不断发生，但却极度加大了房地产投资的风险、不确定性和机会成本。拥有存量项目与存量土地的房地产企业面对市场暴涨却正逐步失去市场博弈的机会和谈判定价的主导能力。
很久以来，不少投机企业或土地寻租者通过土地的储备和炒作谋取暴利。新政中的土地供应政策以及管理措施如何实现市场的透明公开与公平公正，是极其重要的，这也是市场经济和房地产行业规范化发展的基础。然而，在房地产行业，我们仍然可以听到和了解到房地产企业（或中间人士）与地方政府通谋以所谓的“技术操作”获得项目与建设用地事例，真正市场化、公正透明的拍卖、挂牌在土地供应中的比例还只是少数各案。
严禁转让、炒卖、囤积土地，清理闲置土地，征收土地闲置费，收回2年未动工建设用地，加强房地产开发用地供后监管等措施缺乏实施细则及具体惩罚措施、手段以及引起的市场效果终将证明新政会成为无刃之剑，无力之招。
土地收益本身已经地方政府财政主要的来源渠道，土地收益在中央与地方政府以及地方各级政府之间不合理和缺乏科学分解的矛盾；趋严趋紧的土地供应与管理政策及其实施、监管；政策施行的可变通性、不确定性以及无法确保的有效性，房地产企业与政策、管理的对弈和寻租，等等。这些现象和趋势都将会加大房地产行业投资的政策风险，无疑会对房地产行业的投资规模、投资结构、投资取向、资本投入节奏、项目运营与管理等产生至关重要的关联影响；土地管理政策风险的存在及其程度（主要就是建设用地以及获得途径的合法性）将成为房地产项目投资首要的评估和考量要素。
土地供应计划、农用地转用与建设用地的指标化管理，拆迁成本与土地价格的上升，土地出让交易的严格与规范，建设项目用地预审制度，这都将会越来越提高房地产项目投资的土地成本比例，同时也就会提高房地产项目投资资金来源的自筹比例和资金成本、财务费用。
土地供应计划的能否保障实施，房地产项目建设的土地供应区位、布局与结构是否合理以及与市场消费需求和房地产市场运行规律相匹配，对于土地供应价格和房地产投资取向也是极其重要的关联因素。
土地储备成为各房地产企业首要的任务，已经成为决定房地产企业未来发展和生存的唯一基础。存量土地及项目的交易转让或重组并购在短时间内还不足以成为房地产行业投资的重要方向；北京、上海等大型城市和深圳、南京等中型城市的土地价格上涨以及项目用地规模扩大催生一些特大型房地产企业和项目，也使一些项目型公司无法继续生存和发展。
在土地管理这一事关国计民生的重要国家事务，单纯地依赖行政管理规章手段和效力是难以达到目标的，必须运用和通过法律的严格程序和严厉效力予以管理和惩罚。
（二）社会经济的发展、房地产行业的完善、投资体制的改革、房产新政的推动都将进一步使得房地产行业投资格局走向成熟的市场经济模式。
房地产行业一直被认为是暴利、暴富的行业，不仅能够聚集大量的资金，产生巨额现金流，甚至有无数的白手致富的案例。
目前我国房地产行业的投资、经营、管理等也逐步成熟，房地产行业也逐渐分化和产生了许多新兴服务行业和专业服务企业，已经形成和具备完全市场化的经营机制，市场体系与专业协作日趋完善；投资管理体制和投资经营管理水平也有了较大的改善和发展，越来越趋于专业化、科学化、规范化。房地产投资在资金及运营管理的专业化程度上已远远高于其他行业，自1993年以来，国家一直将房地产行业作为国民经济的支柱产业，地方各级政府也将推动和大力扶持房地产行业作为地方GDP增长的主要动力。
新政措施组合出击，有力地遏制了房地产投资需求，特别是能够强势阻断不同行业的企业和投资者的资本进入房地产行业的投资冲动和投机渴望。
根据房地产企业的实力和规模，房地产企业和投资项目正成阶梯状向上/下一级城市流动，特大型企业和超大规模投资向大型城市和中心城市聚合，中小型房地产企业和中小规模投资转向二三线中小城市分散。这种趋势在房产新政施行之后的很长时间内将日趋明朗，并会成为我国房地产行业的重要特征。这一趋势
一方面会带动投资资本和房地产行业经营由经济中心区域向全国各类地区的扩散，并形成新的全面经济增长浪潮和投资的跨区域流动，另一方面将改变我国房地产经济现存行业特征为由几大城市中心/区域组成的指标意义转向或回归具有涵盖全国各类地区的普遍的社会产业经济投资的含义。
房地产行业的投机性因此大大减少，更加审慎、科学、规范的房地产投资决策和操作成为行业主流，这种变化并将影响到二三线城市的房地产项目，同时将在较短的时期内全面提升我国房地产行业的整体开发与管理水平。房地产企业通过合并、重组、收购以及战略联盟、品牌输出、等实现规模化扩张；越来越多的房地产企业会将于其它与房地产消费相关的行业联合、合作，以延伸产业投资链，提高项目投资的经济价值。
无论是在大型城市、中心城市，还是在二三线城市，在土地、项目、资金、规模、销售、物业管理等方面，房地产企业都会表现越来越密集和向大型企业集合的趋势，因而对于房地产行业形成利益集团垄断经营和市场操纵（主要指价格）的可能性和危害性加大，政府主管职能部门的监督管理和政策调控的能力必须不断加强和更加灵活而强硬。
单纯地从房地产投资总量的增长和减少数据的变化来讨论行业走势是缺乏理性和科学依据的，还必须考虑房地产业的投资结构、比例、资金来源，特别是房地产企业自筹资金的比重等相关指标；也应当包括房地产企业的投资周期、偏好以及年度资金投入的时段、进度等反映房地产行业项目投资的重要标志、信息。
新政对于房地产行业投资规模与结构的影响在短时期还难以显现明显的变化。
经济适用房的土地供应、建设已经越来越偏离满足、解决中低收入和生活困难家庭住房生活需求的政策初衷，在大多数地区成为本地居民享受的最后的计划经济晚宴和投资牟利囤积的机会，也没有能够真正起到改变房地产市场的住房供应结构、档次的推动作用；实际上解决中低收入家庭和困难家庭的住房问题依赖经济价值极高的经济实用房屋，多少有点蛇吞象的妄想，大力发展廉租房以及给予相应的资金、政策扶持和优惠和金融政策、资本体系的倾斜等才能够与市场经济相适应，特别是引导社会资本和设立专门金融产品进入由政府保障的廉租房建设、运营、管理是彻底改变中低收入和生活困难家庭住房问题的关键。
加大中低价位普通商品住房的投资规模和增加市场有效供应量在新政中被作为主管职能部门实施调控手段和目标的基本要求，然而在市场运行和企业经营过程中，具体的开发项目、住房档次与销售价格等目标要素，如何通过城市规划管理部门的控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件；房地产主管部门出具住房销售价位、套型面积等控制性要求等方面来实现宏观调控市场目标？或许这些土地出让的前置条件会恰恰又成为许多房地产企业博弈和寻租的获利通道。
高档住宅与物业（公寓、大型商业设施、写字楼、酒店、度假村等）的建设已经成为一个城市经济发展速度和现代化的标志，也是房地产行业繁荣与否最为鲜明的指标，是房地产企业投资获利来源的主要构成。可以相信，高档住宅和物业的投资建设仍将不断扩大和出新，仍将成为房地产行业发展的主导潮流。也只有市场和经济周期性的波动及其风险才能够真正实现对高档住宅与物业投资的有效调控。重要的是必须要能够通过前瞻性的综合制度与管理安排将这种预期的波动和风险与整个房地产行业主流相隔离和阻断，通过市场化的机制实现减低这种投资风险对整体经济领域特别是金融领域的威胁和冲击。
超/低密度高档住宅、别墅项目与用地供应在严令之下正演变出多重/样版本不断出笼，这样的情节还将持续很长时间。市场持续升温的消费需求及其蕴含的投资暴利决非一纸禁令能够强压得了的，堵不如疏。比较理想的方法是通过增加高档别墅项目的投资成本实现和调节公共资源和土地资源在房地产行业项目投资结构和分配中的公平配置：加强别墅项目和土地供应的公开与透明，提高项目规划与建设控制标准以及投资企业的法定和公共责任，严格过程的管理与监管，加大违规违法的惩处力度，加大别墅项目投资成本（特别是法定公共成本，如规费、税收等）和市场风险，提高别墅购买和消费的法定公共成本支付（如税收）。
新政之下，我国房地产行业投资将会朝着越来越专业化的方向发展，房地产企业全程包揽的局面将会改变，很大一部分房地产企业将会转型成为专业的房地产投资商，甚至投资的项目和方向也会出现分化、细化，如商业地产投资成为追求长期回报和资产增值投资选择，高档物业、别墅成为巨额投资和高回报率的投资选择，经济实用房、廉租房成为依赖公共政策和金融政策扶持投资选择。
开发商、承建商、物业管理、销售等合而为一，一统到底的项目运营模式将逐步退出市场，投资商将独立成为房地产行业最有话语权的市场机构。他们拥有房地产项目和土地资源的竞争优势和实力，拥有房地产市场最重要的资源即资金及其来源与运作管理能力。这种投资势力对于存量项目、存量土地，项目整合、合并、收购、重组等方面都会表现投资方专业的能力和资本的贪婪，而新政正会成为这一类房地产投资资本最有力的背景和理由。
这种投资的选择不会是一个单独项目完整的投资，而会是根据项目和经济趋势选择最合适的盈利机会。全新的房地产投资结构、不同的项目组合、有区别的项目运营管理模式、差异化的操作手法与文化等都会成为房地产行业崭新的风景线。
同时，以房地产的项目资产、未来收益为投资方向的专业投资机构会不断出现，无论是在建设阶段的合作方式还是在销售阶段的购买或收购方式，这类投资者通过拥有物业并经营资产（如，出租、再投资、转让等）的方式获得投资回报和盈利。
