爱华网自2004年，国家采取了一系列宏观调控措施，进一步规范和加强了对投资建设项目和房地产市场的管理，本人从投资与市场角度就相关法律、政策进行相关了解读，希望能够给相关机构和从业人员对项目投资与运作的政策与法律环境提供参考。 本文为本人运作一个建设项目的工作笔记与业务资料。 一、 城市总体规划 城市总体规划 指综合性的城市规划。是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。总体规划还包括选定规划定额指标，制订该市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。 城市规划区 是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 城市总体规划应当包括下列内容： ⑴ 设市城市应当编制市域城镇体系规划，县(自治县、旗)人民政府所在地的镇制县域城镇体系规划。市域和县域城镇体系规划的内容包括：分析区域发展条件和制约因素，提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产的综合目标；预测区域城镇化水平，调整现有城镇体系的规模结构、职能分工和空间布局，确定重点发展的城镇；原则确定区域交通、通讯、能源、供水、排水、防洪等设施的布局；提出实施规划的措施和有关技术经济政策的建议： ⑵ 确定城市性质和发展方向，并划定城市规划区范围； ⑶ 提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及市中心、区中心位置； ⑷ 确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置、容量； ⑸ 综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局； ⑹ 确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线； ⑺ 确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局； ⑻ 确定城市环境保护目标，提出防治污染措施； ⑼ 根据城市防灾要求，提出人防建设、抗震防灾规划目标和总体布局； ⑽ 确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划； ⑾ 确定旧区改建、用地调整的原则、方法和步骤，提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施； ⑿ 综合协调市区与近郊村庄、集镇的各项建设，统筹安排近郊区村庄、集镇的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地、划定需要保留和控制的绿色空间； ⒀ 进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议； ⒁ 编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。 建设部《关于加强城市总体规划修编和审批工作的通知》 二、切实加强城市总体规划与土地利用总体规划的协调和衔接 要完善城市总体规划与土地利用总体规划修编工作的协调机制。城市总体规划的修编必须与土地利用总体规划的修编相互协调，在城市规划区内，城市建设用地的安排，必须符合城市总体规划确定的用地布局和发展方向；城市总体规划中建设用地的规模、范围与土地利用总体规划确定的城市建设用地规模、范围应一致。 城市总体规划的修编必须坚持集约和节约用地、保护耕地的原则，尤其要注重对基本农田的保护。要将规划区内已经确定持基本农田明确列为禁止建设区。修编或调整城市总体规划，凡涉及改变基本农田性质和范围的，必须按依法程序办理有关手续。修编或调整的城市总体规划上报审批或备案时，有关批准文件应当作为附件。 《中华人民共和国城市规划法》 第二十九条 城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。 第三十条 城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。 第三十—条 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。 第三十二条 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 第三十三条 在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 第三十四条 任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。 第三十五条 任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。 第三十六条 在城市规划区内进行挖取砂石、土方等动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市活规划的实施。 第三十七条 城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。 第三十八条 城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。 《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》 三、严格控制建设项目的建设规模和占地规模 城市规划区内的建设项目，都必须严格执行《中华人民共和国城市规划法》。各项建设的用地必须控制在国家批准的用地标准和年度土地利用计划的范围内。凡不符合上述要求的近期建设规划，必须重新修订。城市建设项目报计划部门审批前，必须首先由规划部门就项目选址提出审查意见；没有规划部门的"建设用地规划许可证"，土地部门不得提供土地；没有规划部门的"建设工程规划许可证"，有关商业银行不得提供建设资金贷款。 五、健全机构，加强培训，明确责任 对建设单位、个人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证进行用地和项目建设，以及擅自改变规划用地性质、建设项目或扩大建设规模的，城市规划行政主管部门要采取措施坚决制止，并依法给予处罚；触犯刑律的，依法移交司法机关查处。 二、 土地利用总体规划 土地利用总体规划 是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在实践上、空间上所作的总体的战略的安排和布局，是国家实行土地用途管制的依据。 土地用途管制制度的核心是土地利用总体规划，通过土地利用总体规划划分每一块土地的用途和土地使用的条件，向社会公告。 农用地能否转为建设用地，如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地，否则将不得转为建设用地。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 第二条第六款： （六）严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修改的管理。在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照布局集中、用地集约和产业集聚的原则严格审核。严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也不得擅自修改。 《土地管理法》 第二十一条 土地利用总体规划实行分级审批。 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。 第二十二条 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者少占农用地。 城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。 在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。 第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。 土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。 《土地管理法》实施条例 第八条 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。 第十条 依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。 县级和乡（镇）土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等；其中，乡（镇）土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。 三、 土地利用年度计划 土地利用年度计划 是指国家对计划年度农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等的具体安排；它土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用的审批、建设立项审查、用地审批和土地开发、土地整理审批的依据。 土地利用年度计划是国家根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划中，包括了农用地转为建设用地的计划，是政府审批农用地转用的依据，即政府批准农用地转用必须在土地利用年度计划控制指标范围之内，不得超计划批准农用地转用。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 第二条第七款： 加强土地利用计划管理。农用地转用的年度计划实行指令性管理，跨年度结转使用计划指标必须严格规范。 《土地管理法》： 第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。 土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。 《土地管理法》实施条例： 第十三条 各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。 土地利用年度计划应当包括下列内容： （一）农用地转用计划指标； （二）耕地保有量计划指标； （三）土地开发整理计划指标。 《土地利用年度计划管理办法》 第十条 全国土地利用年度计划下达到省、自治区、直辖市以及计划单列市、新疆生产建设兵团。
农用地转用计划指标只下达城镇村（包括独立工矿区）建设占用和由省审批农用地转用的建设项目占用农用地的计划指标。国务院及国家发展和改革等部门批准、核准，并由国务院审批农用地转用的重点建设项目占用农用地计划指标不下达地方，在建设项目用地审批时使用。 第十一条 地方人民政府国土资源管理部门可以将上级下达的土地利用计划指标分解，经同级人民政府批准后下达。 省级人民政府国土资源管理部门在分解下达计划时，应当将国务院批准土地利用总体规划的城市的农用地转用计划指标单独列出，并报国土资源部备案。 四、 农用地、农用地转用 农用地 是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 农用地转用 是指依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限批准后，将现状的农用地转为建设用地的行为。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 第一条第二款： 严格依照法定权限审批土地。农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。 第三款：占用耕地补偿 严格执行占用耕地补偿制度。各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充的，必须按照各省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。耕地开垦费要列入专户管理，不得减免和挪作他用。政府投资的建设项目也必须将补充耕地费用列入工程概算。 第二条第八款： 从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导，凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。为巩固土地市场治理整顿成果,２００４年农用地转用计划指标不再追加；对过去拖欠农民的征地补偿安置费在２００４年年底前不能足额偿还的地方，暂缓下达该地区２００５年农用地转用计划。 《土地管理法》： 第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第四十五条 征用下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。 《土地管理法》实施条例 第十九条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见： 二、规范农用地转用和土地征收审查报批工作 （五）城市分批次建设用地严格按法律规定报批。分批次范围内的用地要提供土地开发建设整体方案，有控制性规划的，还应提供控制性规划。分批次范围内已有具体建设项目的，应附具项目名单，列明项目名称、性质、规模和用地面积。 （六）能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔２００４〕２４号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。 （七）各类建设的用地必须符合土地利用总体规划。确需单独选址建设的项目，依法可以改变土地利用总体规划的，规划修改方案可以在报批用地时一并报批；其他项目用地涉及修改规划的，按法定程序修改规划后，方可报批用地。 （八）建设项目的可行性研究报告或其他有关文件没有明确分期建设的，应一次性报批农用地转用和土地征收。城市分批次建设用地，市、县每年报批应控制在５个批次内。 （十一）补充耕地实行边占边补的，耕地开垦费必须列入工程投资概算，补充耕地的土地开发整理项目须按有关规定验收；建设单位缴纳耕地开垦费的，报批用地时应附具耕地开垦费缴纳证明和代其补充耕地单位的证明。经依法批准占用基本农田的，耕地开垦费缴纳标准按当地最高标准执行。补充耕地实行先补后占的，报批用地时应附具补充耕地验收文件和资金来源情况的说明。 三、强化农用地转用和土地征收批后监督管理 （十二）城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，国土资源管理部门应全额下达新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书，由市、县人民政府按有关规定缴纳后，再下达批复文件。 （十六）对一个成片开发项目中包含多个建设项目的用地，在一次报批农用地转用和土地征收后，供地时应区分各个建设项目土地用途和用地性质，依据法律规定和国家供地政策分别供地。 五、未利用地、未利用土地开发 未利用地 是指农用地和建设用地以外的土地。 未利用土地开发 是指在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内对未利用的土地进行整治、加工和配套建设，使其变为可供建设或农业使用的土地。 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，其审批权限分别是： (一)不足一公顷的，由县(市)人民政府批准； (二)一公顷以上，不足四公顷的，由设区的市、自治州人民政府批准； (三)四公顷以上，由省人民政府批准。 《土地管理法》： 第四条 国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《土地管理法》实施条例 第二十四条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。 五、 建设用地、建设用地指标 建设用地供应政策 国家通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可以优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。建设用地政策将由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。对国家明确禁止建设的项目，要禁止为其办理农用地转用和供地，对国家鼓励投资的建设项目，应当优先为其办理农用地转用和供地。在国家对建设用地供应不足的条件下，优先保证国家急需的建设项目用地，使建设用地供应政策对国家经济起到调控的辅助作用。 土地用途 包括：商服用地：商服设施用地、商业性办公楼用地、其他商务用地；住宅用地：高档住宅用地（包括别墅用地、高级公寓用地等）、普通商品住房用地、经济适用房用地、廉租房用地、其他住宅用地；工业、采矿、仓储用地；其他用地(指城市基础设施用地、公益设施用地、能源/交通/水利用地以及法律法规规定的其他用地)； 建设用地 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。 建设用地指标 是指根据土地利用年度计划和城市建设总体规划，有土地主管部门下达的可用于建设项目的实际用地指标，各类新建、改建、扩建工程项目必须严格执行用地指标。城乡规划行政主管部门在审批建设项目用地申请时，要依据国家规定的建设用地指标，对建设用地面积进行严格审查，对超过国家规定用地指标的，不得发放建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 第二条第九款： 加强建设项目用地预审管理。凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。发展改革等部门要通过适当方式告知项目单位开展前期工作，项目单位提出用地预审申请后，国土资源部门要依法对建设项目用地进行审查。项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。 《土地管理法》： 第二十二条 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者少占农用地。 城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。 在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。 《土地管理法》实施条例 第十九条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 第二十条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。 第二十三条 具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。 建设用地审查报批管理办法 第二十条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。 第二十一条 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。 以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。 北京市国有建设用地供应办法（试 行） 第七条 本市实行国有建设用地供应计划管理制度。本市国有建设用地供应均应纳入年度土地供应计划管理。未纳入年度土地供应计划的土地，不得供应。 年度土地供应计划中包括征收的农民集体所有土地、转用的国有农用地和现有国有建设用地。新增国有建设用地要严格按照国家批准的计划执行。 第十五条 征收农村集体土地用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目建设的，由政府土地储备机构或者委托的具有房地产开发企业资质的单位按照《北京市建设征地补偿安置办法》的规定进行征地补偿安置和对被征地进行一级开发后，方可供应。 六、 土地划拨 土地划拨 是国家在符合土地划拨条件的前提下，将国有土地使用权无偿交付予土地使用者使用，土地使用者无须为此支付土地出让金，但该土地只限于土地使用者自己使用。 划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转。如果需要转让、出租、抵押等，应当办理土地出让手续或经政府批准。土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权。 对划拨土地使用权用途不得改变，要改变用途要经批准，并重新签订合同。不属于划拨范围的，要实行有偿使用。 《土地管理法》实施条例 第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： 1．国家机关用地。包括，国家权力机关，指全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，指各级人民政府及其所属工作或职能部门；国家审判机关，指各级人民法院；国家检察机关，指各级人民检察院；国家军事机关，指国家军队的机关。 2．军事用地，是指军事设施用地，包括：指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施。 3．城市基础设施用地。是指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。 4．公益事业用地。是指各类学校、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园，托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。 5．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。是指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目，铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库、防洪、江河治理等水利项目用地。 6．其他项目用地，法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。 八、土地出让 土地出让 是指国家行使国有土地所有者的权利，将国有土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者要为此支付相应的土地出让金，土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让出租或抵押。 土地使用权出让 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 出让方式 是指国有土地的出让人，将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权，目前主要包括招标、拍卖、挂牌、协议四种方式； 招标出让国有土地使用权 是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让方），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引（或招标须知）、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同（含土地使用条件）等。招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。 拍卖出让国有土地使用权 是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权（也可以委托拍卖行拍卖），由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞买者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进了竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要对土地先作好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等 挂牌出让国有土地使用权 是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为； 土地出让金 是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”，包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。 土地使用权出让最高年限按用途分：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、 文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。 转让、出租、抵押划拨土地使用权补交的出让金、 由市、县人民政府按不低于标定地价40％的比例确定。 国有土地有偿使用的方式 包括： （一)国有土地使用权出让； (二)国有土地租赁； (三)国有土地使用权作价出资或者入股。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 第五条 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。 第十条 市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 第十一条 出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。 第十六条 竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 第十九条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 北京市国有建设用地供应办法（试 行） 第十六条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。在招标、拍卖或者挂牌出让前，市土地行政主管部门应当会同发展改革、规划、建设、交通、环保等有关行政主管部门确定规划条件、土地用途、年限等土地出让条件。 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让应在土地交易市场公开进行。 第十七条 除本办法第十六条规定应当采取招标、拍卖、挂牌出让的情形外，其他用地包括工业用地、基础设施用地、依法设立的开发区和科技园区内的科技产业项目用地等，可以采取协议方式出让。 第十八条 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的标底或者底价由市土地行政主管部门会同市价格管理等部门根据土地估价结果和政府产业政策确定。具体办法由市土地行政主管部门会同市价格管理等相关部门制定。 协议出让国有土地使用权的，出让价格不得低于本市规定的最低标准。 第十九条 国有土地使用权出让的，由市土地行政主管部门与受让方签订国有土地使用权出让合同。 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的，在确定中标人、竞得人后，由市土地行政主管部门与中标人、竞得人签订成交确认书，按照成交确认书约定的时间与用地者签订《国有土地使用权出让合同》。 第二十条 通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权后，受让方凭土地出让合同或者土地使用权证书依法办理项目核准或者备案以及规划、交通、市政、环保、建设等相关手续。 第二十二条 以出让方式供应土地后，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件的，依法应当提前取得市土地行政主管部门和市规划行政主管部门批准。市土地行政主管部门应当根据本年度土地供应计划、土地供应方式等因素决定是否批准。 七、 项目用地审查 项目用地审查 是指建设单位在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。 土地管理法 第五十二条 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。 第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。 《土地管理法》实施条例 第二十一条 具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 第二十二条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理： （一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 （二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。 （三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。 （四）土地使用者应当依法申请土地登记。 通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。 建设用地审查报批管理办法 第三条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的申请受理、审查、报批工作。 第四条 建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。 十、项目用地预审 项目用地预审 是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查，是用地审批的前置关口，项目建设单位向有关部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 （九）加强建设项目用地预审管理。凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。发展改革等部门要通过适当方式告知项目单位开展前期工作，项目单位提出用地预审申请后，国土资源部门要依法对建设项目用地进行审查。项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。 建设项目用地预审管理办法 第四条 建设项目用地实行分级预审。 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。 需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。 第五条 需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。 需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。 第七条 建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： （一）建设项目用地预审申请表； （二）预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案； （三）需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。 本条第一款规定的预审申请表，由国土资源部统一规定。 第十条 预审的主要内容： （一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件； （二）建设项目是否符合国家供地政策； （三）建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定； （四）占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障； 第十三条 预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求，建设项目初步设计阶段应当充分考虑。 建设用地单位应当认真落实预审意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。 北京市国有建设用地供应办法（试 行） 第二十一条 建设项目进行可行性研究论证时，建设单位应当向市土地行政主管部门提出用地预审申请。市土地行政主管部门应当依法对建设项目用地进行审查并提出意见。 建设单位向市发展改革等部门申报核准或者审批建设项目时，必须附具市土地行政主管部门的用地预审意见，没有预审意见或者预审未通过的，不得审批或者核准建设项目。 十一、项目的投资立项 项目的投资立项 指由国家发展与改革及经济计划主管部门根据投资规模、经济类型、经营行业等对投资项目的管理、调控等手段。 国务院关于投资体制改革的决定 （一）改革项目审批制度，落实企业投资自主权。彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制，项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。各地区、各部门要相应改进管理办法，规范管理行为，不得以任何名义截留下放给企业的投资决策权利。 （二）规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。 企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。 （三）健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。
