爱华网国际知名投行机构摩根、高盛在六个月的时间里各自发表了两篇观点完全相反的关于中国房地产市场发展的研究报告；摩根在上海和北京的房地产投资也渐行渐显，国内的媒体及经济学人士都以此指出海外资本越来越关注中国房地产市场。最近几个月，美林在北京银泰中心的项目投了3000万美金，摩根与富力集团、盛融（为摩根与上海国资经营公司合资企业）出资4亿元人民币购买富历城项目的双子座TOWERⅡ（摩根占56%的股份），日本东京三菱银行给予上海永龙集团永新花园项目8亿元人民币的组合贷款。更早一些时候，德国的HYPO与万科就广东中山开发项目融资3500万美元，摩根在上海与绿地集团（9000万美元）、复星集团（5000万美元）、金地集团（3000万美元）开展房地产项目合作，荷兰ING、新加坡吉宝置业和嘉德置地等也都是海外房地产投资基金在中国直接投资相关房地产项目。目前海外资本在中国房地产市场的投资总额还没有一个准确的统计数据，但相信，海外基金类资本近年来在中国房地产市场的实际投入的总额不会超过5亿美元。这与国内房地产投资总体规模和住宅产业资产规模相比都还无法得出主导性的投资结论和趋势；即使是相对于房地产行业民营资本，其结构性权重也小得多。
[资料]相关统计数据（根据国家统计局或行业主管机构的统计数据）是：2003年全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元（10106亿元），同比增长29.7%；2004年1-11月房地产开发住宅投资实际完成10738亿元，同比增长27.1%。2003年累计发放全国房地产开发贷款4060亿元，同比多增1006亿元。
2004年江苏省房地产开发资金到位1746亿元，同比增长46.5%，其中本年到位资金1520.74亿元。在资本来源构成中，销售定金及预付款及其它（如垫资等）为 666.14亿元，占43.8%；国内贷款98.11亿元，占19.6%；自筹451.03亿元，占29.7%；外资15.78亿元，占1.04%。
2004年北京房地产开发资金实际到位1475.22亿元，同比增长61.11%。在资金来源构成中，销售定金及预付款及其他（如工程垫资等）为722.38亿元，同比增长6.74%；国内贷款446.11亿元，同比增长74.72%；自筹279.89亿元，同比增长47.33%；外资26.83亿元，同比增长184.82%。从投资用途看，１至８月住宅完成投资３９７．２亿元，同比增长１６．７％；办公楼完成１０２．１亿元，同比增长５６％；商业营业用房完成４３．６亿元，同比增长５５．７％。
2004年国内房地产企业股权融资（上市融资）的有华发股份在上证IPO募集4.06亿元，万科发行近20亿元可转债，金融街增发配股募集8亿元，金地增发募集13亿元。从1992年到2004年，中国共有８家房地产企业实现在香港IPO，平均每年只有0.66家，总规模也不过67.5亿港元，其中复地集团2004年在联交所IPO募集17亿港元，2005年2月配股募集约4亿港元。
2003年国内信托机构共发行37个房地产信托产品，共募集资金35亿元；2004年前三个季度，信托机构共发行46个房地产信托产品，募集资金总量为46.96亿元。
外资投行资本对中国房地产市场的这些投资个案，只能作为国际投行业务选择在中国投资项目与风险定价的实例，可以作为了解外资投行资产管理与投资运营的实践经验，但对于中国房地产市场及其发展而言，不能构成为外资投行机构和资本市场在中国房地产市场FDI的指标意义(Indicator) ；并且，无论是对于中国房地产市场，还是海外资本，这些投资个案和进入时机也不能构成国际资本进入中国市场和中国住宅产业发展的转折点(Inflection Point)。
在几个月以前，资本市场盛传有几百亿美金的热钱觊觎人民币的升值机会，绝大部分已经涌入中国的房地产市场。没有任何人、任何机构能够给出关于这个传说的基本数据、流动渠道、投入方向等基础信息，媒体、研究者、行业专家、业者都人云亦云，相互引证。如果有几百亿元美金已经进入中国的房地产领域，在这么短的时间，房地产市场是如何消化如此巨大规模的资本流量？这些资本又是通过什么渠道退出投资和绕过外汇管制体系？同时有理由相信，境外资本投行业务的公开透明市场规则，也不可能出现投行资本进入中国实施投资行为而不对公众透露的情形。这可能正式国内经济研究人士、媒体忽略和不做实证研究的悲哀。
从相关的统计数据分析，国内房地产资本结构中，实际上有一大部分以负债资产（购房定金或预付款、垫资款、银行贷款等）代替资本投入，并且基本上没有达到法定的资本到位35%的比例；而外资资本基本上以港澳台地区的企业投资为主要资本来源，并且这些境外资本在地产项目的投资仍然属于一般性投资项目。摩根在地产项目的投入更多的还是其全球资产管理业务的一种策略投资，而不是投行资本FDI战略步骤。
我们仍然应该相信，海外资本在中国的投资业务还是集中在相关产业制造领域和以IT行业为主体方向的风险投资；也应该坚信，海外基金和资本市场对于中国市场的投资战略并没有发生转移投资行业（Sector Rotation）的趋势。从这些国际投行在房地产项目运作分析，另一种可能就是，在实际操作中，融资的实际内容远远大于资本的直接投资，或者，基本上都会是HYPO与万科一样，行FDI之名，走海外融资之实，这是一种中国式的资本运作模式。
无论是摩根的经济学家主张认为中国房地产市场泡沫行将破灭，还是高盛对于这一结论的反驳，或者一些投行机构的投资行为，我们的经济学家或业界专家都奉为国际资本市场关于中国房地产行业的发展趋势的信号。实际上，这些研究结果或是行业评价甚至直接投资，都只是这些国际投行机构根据各自专业领域和组织文化所实施的一系列经验性选择。
指标研究和它的象征意义对于经济学、投资研究而言有着极其重要的概念意义，对于中国房地产市场来说
