爱华网集资建房制度设计
不可能的!
——-集资建房辨析
合作/集资建房的呼声已经是甚嚣尘上，并且越来越临近实施操作阶段；而作为广泛大众对于事态演进隐含的风险和变异还是处于无知或无意识的跟风状态。
但是政府主管职能部门的失察与漠视，仍然体现了政府机关与工作人员执政能力懈怠的延续和一贯性；对于社会大众事务，政府部门更多地擅长做事后的救火式处理处置而非引导、约束与管理。
市场专业人士的无语和产业研究专家、经济学者普遍的失语充分反映了当前经济环境和秩序的不成熟和功利性；大多数专家更善于对“旧事”进行总结、论述，而缺乏对新兴经济现象的战略分析和模式研究。
社会大众对于集资建房的话语权以及媒体对于舆论题材的追逐，正被集资建房的“领衔组织者们”利用。集资建房的始作俑者于凌罡先生更多的时候已成为“新民众房地产”代表的一个社会活动家，其个人的意识和智慧被描述成为大众的需求甚至是民意代表；在媒体毫无区分和辨别的推动下，其个人的论调越来越试图谋求成为这个时代和社会的强势呼声。
集资建房是一种市场消费需求还是市场经营模式？答案都是否定的。而简单地否定这一社会事物和经济现象，从社会经济多样性发展的角度，无疑也有失偏颇和有害的。
公允地说，于凌罡先生抓住并放大了社会大众对于低房价的预期心态并创新地提出集资建房这一个社会自治与自律的自我管理形式。一方面说明大众对于经济强势组织与势力的仇视，另一方面说明不断产生的社会需求需要一种有效的路径和方式来实现和满足。
然而，合作/集资建房终究还是一个现实的经济学命题。在全国各地诸多的集资建房方案设计与运营管理的设计上，我们看到组织者们需要一个符合其设计要求的独立经济环境和社会体系，而其设计本身也表现了处于封闭运行的内敛机制。无庸置疑，这种对现实既有经济运行体系挑战成功的几率等于是零。
自治与自律实际上是现代社会经济最低级活动与行为模式的诉求，特别是在契约化、制度化成为社会与经济秩序基本保障的当代。但我们仍然愿意相信已经成立的合作组织/协会及其运行规则（章程）在当前时期的可信与效率，只是它无法实现和履行更多的经济行为和目标。
成立集资建房的运作实体，无论是从大众投资心理还是法律体系上，都会遇到极其严重的障碍。募集的资金是购房款还是投资款，这一个资金的定性将直接影响运作实体的存在和操作行为，两者最根本的区别在于，作为购房款的财产所有权归出资人，并且应当与在共同约定的组织契约设计中能够获得的房屋等价；作为投资款的财产所有权归运作实体，在毫无利润回报的集资建房的设计运营中，能够获得房屋实物的回报已经被界定了不确定和风险的含义。资金性质的不确定性和模糊状态将无法保证运作实体具备与其他企业一样的经济、社会法人资格和能力。
在合规合法的经济秩序中，无论是（购房款）出资购买预定的房屋产品，还是（投资款）以投资的方式获得预先定价的实物回报，没有资金退出或其流动性的合理设计，无疑则是在寻求一种原始的交易形态和模式，所谓的自律，实际上将会演变成为合作组织内部强制性的自治方式，其结果是不言而喻的，而这个貌似完美的设计无法承受将来的任何一点变动或意外。一旦发生违规牟取私利，受到财产侵害的目标以及适用法律规定的条款根本难以确定，也就是说这样的一个经济行为将脱离/游离于现行法律法规的约束之外。
实际上，集资建房的“领衔组织者们”正在制定这个群体自己的“法律”体系和规定；在这个体系中，没有执法者，只有若干自律的执行者。
合作组织/协会、运作实体、实际操作人、民意代表、雇员、受委托企业等等如何在运作和操作过程中保持公信力，在以自律为基本前提的制度设计框架下，其公信力的检验监督与持续没有办法得到保证的。
在集资建房的运作过程中，一般非专业性的房地产企业或投资企业也难以有效掌控一个房地产项目的经营过程，其间涉及多重法律与经济关系和复杂漫长的过程，依靠一种自律的草根制度体系与其他众多社会经济组织以营利为目的的经济活动开展平等的交易，应当是毫无可能的。
首先购买土地这一重要环节，在土地的位置、地理、交通、环境等相关指标上如何获得大多数人的一致意见？而物业的区位往往成为购房人首要考虑的因素，在合作组织的章程中将有规定，一经加入则不可退出；那么，出资人此时如何处理物业以及与组织的关系，而由此引发的法律后果及其影响又如何？土地市场价格不可能与组织者的初衷一致，土地拍卖及交易价格的上涨对于房屋成本的抬高如何取得合作成员的接收和理解？关键是其中隐含的不确定因素太多，而组织者们根本没有能力考虑和处理合作参与购买者放弃合作/集资的意愿及其善后。在这两个重要细节（也是决定物业品质和价值的指标）无法确定的前提下，运作实体又如何获得土地竞买资格、能力和筹集足够的资金。
其次，资金募集、管理与使用上，组织者们可谓殚精竭虑，竭尽公平之能事；然而他们所起草的章程和制度并不能够符合市场规则的运营逻辑，最终只是一种自说自话，一种自我标榜。资金的流动就必然会存在风险，包括这些组织者、执行者自身的个人品格与能力，也包括运作实体将要面对市场的系统性风险因素。风险管理是投资、资产管理等企业的核心能力，是基于风险分析与识别的经验以及业务经营能力的评估。所有风险产生和后果都只会通过资金的损失来体现，显然不能够将风险的防范和管理完全地依赖和信任制度设计和设计这个制度的执行人。
第三，运作实体以及组织者、执行者如何通过和实现项目建设经营过程中的商务谈判和具体业务项目的定价？开发建设过程的每一个环节都会决定和影响房屋成本与价格，组织者（就是执行者）既不可能具备项目策划、预算的财务分析能力，也不会具备项目建设管理财务控制水平。执行者们需要（也是他们的设计）与每一个业务分工单位进行谈判并对业务进行定价，这无形中就是需要极其庞大复杂的运行组织和系统。原本经济发展产生市场的专业化细分，而组织者们却必须反其道而行之，与每一个市场细分企业（甚至多达数十家）进行谈判和讨价还价，无需讨论谈价的结果，这个过程的组织与实施及其透明与公开就是不可能保证和实现。
综上所述，从集资建房作为现实经济学命题的研究，从作为单一项目的社会环境与经济系统分析，从项目实施流程判断，通过强制自律和契约开展集资建房这一自我经营管理的经济方式与行为是行不通的。
完成不可能的事!
——住房产业基金对实现集资建房的流程再造
首先需要肯定的是，于凌罡先生对于集资建房这一社会大众需求和市场机会的发现和利用，其次必须否定的是（包括集资建房的参与者和于凌罡先生本人）于凌罡先生不可能，也没有市场资格身份和技能胜任集资建房的市场化实施。那么于凌罡先生和他的伙伴们对市场规则与选择要有清醒的认识和责任感（放弃狭隘），在集资建房走向实现的努力过程中，他们只能是，也应当是发挥其对市场消费需求和资源的号召力和维护职责，将作为项目建设的专业经营业务委托具备房地产、金融服务、法律等多项市场化专业技能的住宅产业基金进行运作和实施。
在这个集资建房流程再造的运营设计中，充分考虑到市场化规则的运用和各方的市场地位、作用的安排。（本文也不再对方案设计进行有关市场化与经济学的研究论证，方案本身就是最有力的结果）
住宅产业基金的介入是发挥基金的公信力和专业化把集资建房市场需求纳入市场化规则运营。
我国唯一一支住宅产业基金全国工商联住宅产业商会精瑞住宅产业基金拥有的政府与行业专家背景与资源及在此基础上广泛的社会公信力，对于房地产政策和行业的研究与实务操作也有极其丰富的经验和能力，所以选择由住宅产业基金进行集资建房市场化操作的全部活动和过程是最恰当的选择。
该商会和基金几乎拥有国内房地产行业研究、规划设计、开发管理、策划与经纪代理、工程建设、材料供应、房地产金融等多个领域和系统的资源，所以本文并不讨论集资建房的建设与管理环节与流程，更重要的从基金的房地产专业与金融服务功能方面进行初步的基础设计和探讨。
住宅产业基金首先要对集资建房相关参与者（这一市场资源于凌罡先生和他的伙伴们已经很好地组织和实现了）提供一个专业的集资建房策划和实施计划，包括基本的市场和政策分析、法律责任与经济关系的梳理、项目运作流程设计、实施步骤与计划、基金管理与收费、资产管理与增值等，向参与者和社会公布、征求意见，并逐步完善。
于凌罡先生和他的伙伴们以及集资建房的参与者们已经成立的自治自律协会组织将发挥极其重要的作用，将持续地开展集资建房项目后续参与者募集、组织、联络、讨论等工作，把大众繁杂多样的个性需求沟通、收集提供给基金，由基金运用其专业技能按照市场规则制定、统一成为通用的市场标准（如土地区位的选定、价格的选择、房型户型设计等项目与物业建设指标），这一转换过程就可以彻底改变原先自律组织方式下个体自由愿望无法结合成为可实施的单一集体需求的不足。
在资金募集上，必须考虑到资金的所有权管理和风险控制。可以分为两个环节：第一，由于凌罡先生和他的伙伴们以及集资建房的参与者们自愿出资设立一个阶段性有限投资的公司，但会承担相应的市场风险，其出资可以在一定阶段转换为建房款退出或直接退出。（也可以由自律协会组织施行）；这个风险的定价住宅产业基金也会给出最高限额的界定。第二，首批集资者的建房认缴款项通过基金组建一个特殊功能公司（SPV Special Purpose Vehicle）, 特殊功能公司（SPV）在投资领域和法律上也称为 "不可能破产的公司" ；一般地，其业务限于对特定资产进行收购及融资，基于其特定资产/负债结构与法律地位，即使项目运营失败，特殊功能公司的资产和责任仍然不受影响，因而就很好地保护了大众参与者的集资建房款。特殊功能公司的运作设计一方面成为个人财产与市场风险相隔离的屏障（这也是集资建房项目最关键的），另一方面成为集资建房资金使用管理的封闭账户。对于这样的两个机构设计，即将颁行的新公司法和公司登记管理条例等法律法规已经提供了操作可能和路径。在这个组织框架下，于凌罡先生和他的伙伴们作为这一社会计划的“领衔组织者们”有责任承担有限的投资风险，同时，基金可以设计和负责给予该部分投资款项相应的回报和退出。基金对于大众认缴的建房款只有受托管理权而无所有权和处分权。
住宅产业基金根据国家法律法规和政策拟定《集资建房章程》并应当得到相关主管部门的批准、认可或备案。集资建房实际上涉及到现行许多政策的边缘，政府主管职能部门的定性与支持将决定集资建房活动能否顺畅展开。比如，土地、规划、建设主管机关会不会认可社会大众集资建房，或能够给予与国家机关、企事业单位集资建房一样的政策？这个结果对于集资建房的立项、土地竞买、规划报批、建设报建、工程招标等都有至关重要的前置影响。税务机关和房屋产权登记办理机关能否同意这种非交易经济型态？如集资建房的出资款是否为购房款就决定该部分款项要不要缴纳相应的营业税项以及该由谁承担和如何向税务机关缴付（并且也势必影响房屋的最终成本与价格）；如果可以确认为非交易经济型态，没有交易合同和购房发票，产权登记机关又如何给予办理房屋的产权登记以及如何决定能否再次上市交易。这种政府职能系统的关联与许可也是必须先行解决。（在这个层面上，只有住宅产业商会与精瑞基金才具有能够与相关政府职能机关沟通渠道和便利）。
在集资建房资金款项的管理上，基金不仅仅是资金管理与支付监督的作用，除去这种一般性的交易支付行为（如代理审核和支付服务费用或工程款项）外，基金可以对资金支付的分配、进度和方式进行优化设计，以实现优良的资金结构，降低项目的财务成本，减少管理环节与费用；基金还可以运用项目管理者和资本方的身份和强势，在工程建设和项目管理及运作过程中，提高和发挥在市场中的定价能力（Pricing Power），这对于实现集资建房者低价格获得房屋的预期是最为有效的路径设计和保障控制。显然，于凌罡先生和他的伙伴们及运作公司完全没有能力（甚至缺乏基本的理念）考虑和施行。
基金的介入以及基金本身的资本工具和金融服务产品与项目的结合，还能够实现集资建房参与者在项目运行和建设过程放弃和退出，在这个含义上，集资建房成为基金发行或经营的一个准基金式的产品，在参与者放弃或退出时，由基金介入承受取得该部分的权益份额，并在后续集资建房参与者中寻找受让对象或如房地产开发企业在市场按照市场价格公开出售和交易（这一点要求项目必须具备通用的市场标准）。这个商业机制的设定，保证了集资建房具备可流动性的市场特征，也可以大大减少集资建房参与者募集的时间和退出面临的风险。在他们原有的运行方案设计中，必须是募集足够数量的参与者，而且必须与拟建设住房的总体单位数量完全一致。
基金还可以对集资建房项目的公共物业或商业设施采取资产管理营运的方式接管经营，一方面由基金解决或承担该部分建设资金，使得总体建设成本中该公共物业设施的成本不会影响（增加）住宅价格，另一方面基金专业的资产管理及产生的经营收益可以作为基金管理资产的增值收益或用于物业管理和公共维修的补贴进行合理分配。在于凌罡先生和他的伙伴们原有的设计中，该部分公共设施与物业由全部集资者拥有产权（如何登记？）和行使管理经营（如何操作？），并将收益在全部集资建房住宅业主进行定期分配。这实际上是一个没有办法实施的空中楼阁的设计思路（这恰恰反映了于凌罡先生和他的伙伴们的不成熟和缺乏在专业领域的基本经验）。
在集资建房最终取得房屋产权和入住使用过程中，还需要解决购买房屋的贷款，没有房屋买卖交易合同，没有房屋产权登记机关的预先抵押登记，银行是不可能给集资建房者个人发放贷款的（虽然某银行已经放言，但规则终究不可能被突破）。解决的方案是由基金从银行“批发（或打包）”出该住宅项目市场销售规模一定比例的贷款额度，在基金或其他金融服务机构的担保下逐笔向集资建房者发放和办理贷款。这一个创新的金融服务产品和流程设计，就解决了个人资金不足对工程建设资金缺口的影响。
在基金管理的市场机制下，基金将会按照市场规则对相关工程承揽和服务业务进行市场化操作，包括项目建设与管理的各个环节如选址、规划论证与设计优化、工程预决算及造价控制、建设工程、材料供应、监理服务、工程担保服务、贷款与金融服务、产权服务、物业服务等通过竞标或其它更为优势的市场手段。
说明：本文只是针对集资建房这一特定的建设项目进行初步设计，其他业务与管理流程还需要进行科学规范的房地产行业专业操作来实现，这方面有许多成熟与成功的企业和经验。
