爱华网成本节约主导写字楼市场 纵观2013年上半年，广州甲级写字楼市场的租赁需求尽管在一季度出现过增长，全球经济增速放缓和国内经济不确定性增加持续降低企业扩张的热情。进入二季度，企业对写字楼搬迁的总体需求仍以成本节约型为主。 仲量联行发现，二季度企业向广州传统区域搬迁的需求略有增加，例如从珠江新城搬往越秀区或天河区其它位置。部分珠江新城的新项目业主推出优惠措施，以吸引对租金较为敏感且有扩张和升级需求的企业，但租户仍普遍选择在较传统办公区进行扩张。仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示：“目前珠江新城的预租项目为提高进驻率，普遍以低于市场价的租金报价，因此存在租约期满后业主大幅加租的可能性，这成为租户选址时的主要考虑因素。” 数据显示，上半年广州甲级写字楼总存量增至365万平方米。二季度的新增面积约为23万平方米，而净吸纳量仅为8.4万平方米，使空置率从上季的11.8％升至15.1％。 展望下半年，马炜图认为，国内经济复苏的不确定性仍将抑制企业的扩张需求：由于大部分跨国企业对增加雇员保持谨慎态度，并减少在写字楼租赁方面的预算，以节省成本为目的的写字楼降级搬迁需求将继续支持写字楼市场；大型国有企业的需求将保持活跃，但本地企业对扩张渐趋谨慎。“预计全年共有新增供应43万平方米，较2012年多，年底总存量将达400万平方米，其中超过75.4％集中在珠江新城。受新竣工项目影响，全市整体空置率继续呈上升趋势，但在成本节约型搬迁的需求支撑下，现有大厦的空置率将保持相对稳定。” 随着越秀、天河北的空置率持续下降，现有大厦业主的租金压力大为减轻。鉴于上半年租金已有轻微反弹，2013年全年租金预计将出现小幅增长。尽管中国经济不确定性增加，但较强的购买写字楼自用需求支撑投资市场。另外，企业买家对信贷的依赖度较低，预期目前的银行信贷紧张对投资需求影响相对较小。 仲量联行华南区研究部高级经理曾丽补充称：“预期民营企业和新兴产业将保持发展活力，成为甲级写字楼市场需求新的增长点。”据介绍，广州市写字楼的平均租金是164元/平方米左右，越秀区是100-120元/平方米，天河区是130-190元/平方米，其中珠江新城是150元/平方米至超200元/平方米。 零售地产供应量最大的一年 据仲量联行华南区零售地产部总监林世松介绍，二季度有部分连锁店零售商在天河北CBD等核心片区进行扩张的同时，整合效益不佳的店铺。同期，仍有国际品牌零售商计划进入广州零售市场，且倾向选择位于核心片区的成熟购物中心以保证稳定客流。例如两家意大利时尚品牌Moschino和Etro均在环市东路丽柏广场开设了广州首店。
数据显示，二季度的广州零售市场净吸纳量仅43000平方米，是自去年二季度以来的最低点。 值得注意的是，零售地产供应洪峰使非核心区竞争趋烈。今年共有新增优质商场57万平方米，是广州迄今零售地产供应量最大的一年。预计下半年竣工项目共45万平方米，其中90％集中在非核心区的海珠、荔湾及番禺，这将使非中央商务区的竞争空前激烈。 林世松表示：“鉴于零售商对经济前景持有忧虑，预计下半年的租赁需求增长依然疲软，餐饮及娱乐业态将继续成为零售物业的重要需求来源。另一方面，预计下半年将继续有国际品牌进入广州市场，其中大部分会选择中心地区的成熟购物中心。” 豪宅成交量回落 相比2月份“新国五条”出台时引发的二手房交易量暴增，目前恐慌性购房潮已逐渐消退，购房者普遍回归平静。因二手房交易个人所得税细则执行时间暂不明确，更多买家选择持观望态度，使二季度二手住宅成交量较上季度有所回落。在预售许可证核发的难度增加以及网签审批时间延长的双重影响下，一手豪宅市场在二季度的销售量较预期少，净吸纳量（约350套）仅约为一季度（约800套）的一半。同时，由于二季度银行信贷额度收紧和流动性短缺，部分商业银行上调首套房贷款利率并延长审批和放款时间，导致购房需求下降。上半年一手豪宅市场合共售出1150套单位，较2012年下半年增加10％，其中主要源于一季度销量的大幅上升。 日益严厉的调控措施使部分潜在买家转投租赁市场，带动全市高档住宅租赁需求的上升，支撑租金以环比1.3％微升至每月每平方米80元。 曾丽指出：“受一手豪宅市场成交量下降影响，核心片区如珠江新城和天河北的部分豪宅提价幅度有所放缓。而二手市场的租金增长和销售量下降，使部分卖家将出售中的物业转为出租，二手市场上可出售的住宅物业因而减少。而在经历了一季度的购房潮后，本季更多买家选择观望，成交量放缓使业主提价幅度有所下降。”二季度全市二手豪宅的平均价格为每平方米35500元，环比增速放缓至2.2％。不过，在上半年豪宅项目销售量上升的支持下，2013年总销售量将比去年增加。 去市区化趋势带动产业园需求 二季度广州非保税区物流园的平均租金为每平方米每月30.5元，环比小幅增长0.8％。仲量联行华南区工业地产部总监张宁指出：“受稳定增长的国内零售消费市场支撑，上半年非保税物流园的租赁成交增多，但受到经济增长平缓的制约，出租单位以中小面积为主。” 有鉴于广州整体写字楼市场平均租金持续回升，使部分预算偏紧的中小企业转向位于非核心地段的优质产业园。据张宁介绍，一些大企业，例如服务外包行业、物流业，也出于成本考虑，将其科研部门和后台部门搬离市区的写字楼，其去市区化趋势明显，带动产业园需求上升。例如上半年，某国企在科学城购买了整栋物业作为科研中心。另一方面，本季有部分大型物流公司和外包公司从天河区的非甲级写字楼搬至产业园。
