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当前的重点，应当主要依靠财政政策、土地政策，辅之以金融政策，才能产生预期的效果。
“住房信贷”成为2009年新年过后的最受行业关注的问题，而该问题可能决定了2009年中国房地产市场的走向。就此，观点地产网就“银行房贷7折利率”等相关问题对国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松教授进行了专访。 观点地产网：为何当前银行会在房贷7折利率的政策执行上态度变化不定，您认为目前该政策执行的主要顾虑在哪里？巴曙松：商业银行是商业机构，需要为股东创造价值，还需要通过贷款的利率决定来覆盖资金成本、营销成本以及银行经营管理所要求的资本金的成本、可能的违约带来的损失等。或者说，商业银行的贷款定价，至少需要考虑如下几个方面的因素：
1、资金成本。 2、推销和维护贷款业务的运营成本、以及中后台业务部门分摊的成本。 3 、贷款所需要占用的资本金，不同的贷款有不同的风险权重，需要占用不同比例的银行资本金，而银行是有严格的资本充足要求的。 4、银行所有贷款组合中可能会出现不能归还的违约案例，这些可能的违约成本需要在贷款定价中体现，表现为准备金等。 5、商业银行出于市场竞争的需要所采取的灵活的竞争定价因素。 如果考虑上述几个方面的因素，可以看到，经过2008年5次降息后，现阶段5年期以上贷款年利率为5.94%，假如7折优惠后，利率为4.158%，与目前5年期存款利率3.6%相比，只有0.558个百分点的利差。如果扣除资本金成本、营销成本、准备金成本、日常经营成本等，银行在这样的业务方面可以说是倒挂的，这种倒挂的定价策略作为短期的市场策略可能在短期内可行，在长期内必然是难以持续的。商业银行在这个问题上的犹豫，无非是考虑商业银行同业的竞争，以及外部的政策压力。考虑同业的竞争是因为如果有一定数量的银行都采取这个优惠措施，那么可能会出现优质客户转移到其他银行的状况，最终导致其他银行被动跟进；考虑外部政策压力的因素，是因为相关政策是为了维持房地产市场稳定的名义推出的，商业银行不愿意承担不支持房地产稳定的的批评。但是从长期来看，贷款的定价必须要遵循市场原则，不然是难以持续的，商业银行必然的选择，或者是选择少发放此类贷款来减少损失，使得客户可以获得的贷款减少；或者是通过其他方式变相收取其他费用来补贴利率上的倒挂；或者是低估整个贷款的风险水平，导致消化不良资产的风险承担能力降低。
观点地产网：房贷政策对2009年中国房地产市场到底有多大？
巴曙松：实际上应当把对于居民的住房抵押贷款与面向开发商的开发贷款等分来考虑。从一般水平看，开发贷款的紧缩对于开发商的资金状况影响较大，而抵押贷款的总体影响相对低一些。房地产市场与其他市场一样，关键还是供求关系，在一个供过于求的市场，无论如何放松信贷，市场调整可能短期内都是难以避免的；房价收入比需要从高位进行适当调整也是一个现实问题，要把房价收入比调整到合理水平，无非是房价的适当调整，或者是收入水平的上升，或者是各种税费的减免降低，资金成本在其中所占据的地位有限。
观点地产网：与目前成熟市场的“零利率”政策相比，中国的利率政策调整的空间究竟有多大？
巴曙松：在当前中国的市场条件下，我认为不能过多寄望于银行利率的调整来刺激房地产市场，或者刺激内需。现在全球不少发达国家号称进入“零利率时代”，使得市场期望中国也能够大幅降息，实际上从相同类型和档次的利率看，中国银行业当前的利率水平有不少档次实际上与号称“零利率”的美国十分接近。
目前，美国联邦基金目标利率已降至0-0.25%，而我国一年期存款基准利率为2.25%，一年期贷款基准利率为5.31%。有些研究者直接将二者进行比较，并得出中国有较大降息空间的结论。但需注意的是，只有相同性质和期限的利率之间才有可比性。不能拿交易性质不同、期限不同的利率品种直接比较，否则很容易导致误解和误导性的结论。
美国联邦基金利率是美国银行间市场同业拆借中的隔夜利率（即资金拆借期限为1天的利率）。同业拆借是商业银行等机构之间无抵押担保的资金借贷交易，通常金额较大，因此同业拆借利率是一种批发利率。目前，美联储把联邦基金利率的目标定为0-0.25%的区间，联邦基金利率的实际水平为0.1%左右。我国与之相对应的应是银行间市场隔夜拆借利率，目前水平为0.8%左右，与美国联邦基金利率之间的利差约为0.7个百分点。若从期限为3个月的同业拆借利率看，美国为1.4%，中国为1.6%，中美利差只有约0.2个百分点。
商业银行对企业和个人客户的存贷款利率则属于零售利率。存贷款利率特别是贷款利率水平根据客户信用状况、资金用途、期限等不同往往有较大差异。从存款利率看，目前花旗银行等美国大型银行12个月定期存单（CD）利率水平在2-2.5%，与中国一年期存款基准利率2.25%相当。从贷款利率看，美国商业银行对企业的贷款利率一般是在最优贷款利率（目前为3.25%）或Libor上加信用溢价，对个人的30年期固定利率住房抵押贷款年利率目前为 5.33%。中国具代表性的一年期贷款基准利率为5.31%。商业银行实际执行的贷款利率可以上浮或者在规定幅度内下浮，目前规定对企业最多可下浮 10%，对个人住房抵押贷款最多可下浮30%。也就是说，按目前执行的利率，中国五年期以上个人住房抵押贷款利率最低可到4.158%。从商业银行对客户的角度看，目前中美两国存款和贷款利率水平相差并不大。
欧元区银行间市场和商业银行存贷款利率水平目前总体上都高于中国。欧元区银行间市场隔夜拆借利率（EONIA）为2.2%。据欧央行统计，欧元区商业银行1年期存款利率平均为4.25%，对企业100万欧元以上的1年期贷款利率为5.59%，10年期以上个人住房贷款利率为5.37%。
日本泡沫经济破灭后实行零利率政策，利率水平长期较低。日本银行的政策利率是隔夜拆借利率，目前的目标为0.1%。存贷款利率只有1%左右。对日本的零利率政策长期有较大争议。最近有研究表明，零利率是阻碍日元国际化的重要因素之一。日本实行零利率的十年，也是日本经济停滞不前的十年，零利率政策并没有扭转日本经济的长期停滞。同时，日本商业银行由于存贷利差过薄，只有依靠对其他服务的大量收费来维持盈利。
观点地产网：您认为还有那些金融政策可以更大层面上刺激当前的房地产市场？
巴曙松：我认为首先应当客观分析房地产市场的现实供求状况和制度状况，冷静总结中国房地产调控政策近年来调控的经验教训，哪些调控政策是正确的、需要继续坚持；哪些则已经达到预期的目标，需要进行调整；哪些则是完全错误的，需要进行改正。究竟房地产调控政策应当调控什么？这些都是需要研究和总结反思的，这种反思有助于形成一个良好的房地产调控政策体系，避免继续犯低水平的错误。在一定意义上可以说，房地产领域的一些调控政策，还带有很强烈的计划经济色彩，较之一些市场化领域的调控政策相比，还有很大的差距。
我在一些房地产企业调研的时候，有的房地产企业说，房地产市场不需要什么格外的刺激和扶持政策，只需要把2003年以来的种种限制措施取消就可以了。这种说法可能比较片面，但是客观来说，事实证明，有不少的房地产调控政策确实需要作出大的调整。
其次，当前的重点，应当主要依靠财政政策、土地政策，辅之以金融政策，才能产生预期的效果，金融政策的空间在调整的市场环境下，其作用是十分有限的。
第三，为了防止房地产市场短期内出现剧烈的调整、从而可能导致对内需的较大冲击，短期来看，维持房地产企业的资金链可以说是最为关键的。随着房地产市场销售的大幅放缓，以及银行普遍收紧对房地产企业的贷款、房地产企业融资渠道大幅萎缩等，房地产企业的资金链已经普遍绷的很紧，香港市场上一些房地产企业的估值，基本上是以这些企业倒闭为估值前提的。我个人的建议，允许经营较为稳健的房地产企业用所购买的土地进行抵押进行融资，可以在较短时期内取得明显的化解房地产企业资金链紧张的状况。
